Александр Латкин, глава подкомитета по строительству доступного жилья ТПП: «Ни одно государство в мире не решило жилищные проблемы за счет бюджетных средств»

С именем бывшего директора департамента строительства и автодорог Самарской области Александра Латкина связано немало громких историй. Его уход из областной администрации сопровождала мощная негативная пиар-кампания с привлечением государственных СМИ. Как выяснилось впоследствии, большая часть «компромата» на главного строителя губернии была банально сфабрикована. Однако он, в силу своего характера, не стал устраивать скандал: ушедшего не вернешь, нужно жить дальше.

Теперь Александр Латкин возглавляет подкомитет по развитию рынка доступного жилья Торгово-промышленной палаты РФ, а попутно занимается строительным бизнесом в регионах России, Белоруссии и Казахстане. По словам Александра Антоновича, в Самарской области его бизнес представлен в гораздо меньшей степени. Почему так происходит? Какие проблемы сопровождают строительство доступного жилья и как их решать? Ответ на эти вопросы – в сегодняшнем интервью.

«Может ли комфортное жилье быть доступным?»

– Александр Антонович, вы верите, что у нас скоро будут хорошие дороги и доступное жилье?

– Сегодня мне, конечно, удобнее говорить о развитии рынка доступного жилья, нежели о развитии дорожно-транспортной сети: сегодня я в этой части могу оценивать ситуацию только на уровне обывателя, пользуясь практически той же информацией, что и вы. Что касается рынка доступного жилья, то в силу исполнения обязанностей председателя подкомитета, конечно, мне многое известно и понятно. В Советском Союзе было несколько программ, направленных на улучшение жилищных условий. Одна из первых – глобальная, масштабная задача решалась при Никите Хрущеве в 60-х годах: отселение большей части из коммуналок и решение проблем обеспечения жильем. В принципе, за достаточно короткие сроки на основе того жилья, которое считалось доступным и комфортным, эта задача была решена. Доступным это жилье считалось потому, что его предоставляло государство, а комфортным – потому что любая «хрущевка» с кухней 3-4 квадратных метра считалась тогда комфортной.

На сегодня, как это и должно быть с каждым этапом развития общества, потребности людей возросли, и требования к жилью поменялись. Поменялась и экономическая основа общества: появилась ипотека. Говорить об утопии этой программы и критиковать за то, что она не реализуется, наверное, было бы неверным. Причем, надо ответить и на вызов населения, потому что, хотим мы или нет, уже есть некоторые категории людей, желающих за счет собственных доходов получить иное жилье, нежели то, которое ему раньше по очереди предоставляло государство. Поэтому возникла потребность в создании более комфортного жилья.

Одни говорят, что доступное жилье должно быть дешевым, но в этой части сегодня это уже стало проблемой создания технической базы, обеспечивающей понятие доступного и комфортного жилья. И сейчас уже подходят к тому, что оценка должна зависеть не от той стоимости жилья, по которой оно приобретается.

На мой взгляд, доступное жилье должно стоить столько, сколько человек может предложить, исходя из своих доходов, но эксплуатационные затраты и стоимость инженерного обеспечения должны быть снижены до такой степени, чтобы человек из 30%, которые во всем мире платятся за жилье, мог оплачивать и проценты по кредитам, и эксплуатационные затраты, расходуя не более 20%. А на 10% дать ему возможность, один раз начав с однокомнатной квартиры, постоянно участвовать в ипотеке и, доплачивая эти 10%, в зависимости от увеличения семьи, улучшать свои жилищные условия. Вот это и будет доступное жилье.

«С одной стороны – жилье хотим, а с другой стороны – не пускаем»

– В связи с национальным проектом «Доступное жилье» снова всплыла тема самарского Заречья – этого уже полумифического района новостроек за рекой Самарка. Даже мне как неспециалисту понятно, что у нас нет мощностей, которые могли бы застроить столь большой массив…

– Строить самарское Заречье – это проект 70-х годов, как и магистраль «Центральная», решение о строительстве которой было принято в 1976 году. На сегодня там еще значительные работы должны быть проведены по подготовке этой площадки. Не менее чем на метр нужно поднять территорию, чтобы закрыть ливневой коллектор, который был проложен еще при социализме. Мы говорим о развитии рынка доступного жилья для малообеспеченного населения, а там необходимо строить метромост и третью очередь метро. Мы же еще первую очередь не закончили. Поэтому я отношусь с большим уважением к подобным проектам, есть основания для развития самарского Заречья, но, наверное, сегодня это может быть в рамках подготовки к перспективной, лет через тридцать, работе на этой площадке.

А то, что сегодня битва населения идет – не допускают, – это прежде всего социальная проблема не решена. В каждом доме, где строят во дворе или во вставках, начинают биться, делать бизнес из того, что кто-то хочет застроить эту площадку. А вы подумайте: рядом дома, в которых живут такие же необеспеченные люди, также требуется улучшение жилищных условий. Попробуйте провести с ними работу, социологическое исследование, и сказать, что те люди, которые живут в соседних домах, могут получить квартиры по себестоимости от фирмы-застройщика. Формирование такого микроклимата позволит решать проблему. И с одной стороны – жилье хотим, а с другой стороны – не пускаем.

«Сегодня никто не хочет быть олигархом, все хотят быть чиновниками»

– Какова сейчас ситуация со строительством в Самаре на взгляд профессионала?

– Есть много городских проблем, которые были охарактеризованы нами еще в 2000-2001, когда мы в градостроительном отношении смотрели магистраль «Центральную». К сожалению, ситуация не улучшается.

Говорить о Самаре как о городе, в котором наиболее развиты эти противоречия, было бы неверным. Я говорю на основе того опыта, который я имею по России. Сегодня можно характеризовать только по одному аспекту: где высокие доходы населения, там высокий уровень коррупции. Где низкие доходы населения, там гораздо проще решаются вопросы градостроительного плана. В действующем законодательстве ответственность муниципальных чиновников обозначена очень расплывчато.

Хотя, сегодня политическая воля достаточно эффективно применяется в решении этих вопросов. Вы уже заметили, что это проявляется не только в Самарской области. Новый генеральный прокурор Юрий Чайка сказал, что его главная задача – очищение от криминала всего, что окружает национальные проекты. Еще раз подчеркну: общее положение зависит от уровня доходов населения. Отсюда и коррупция. С нищего брать нечего, а как только человек начинает богатеть, так его начинают обирать. В том числе и строителей.

– Коррупционная составляющая при строительстве в Самаре – примерно сколько процентов?

– Если убрать непроизводственные затраты, связанные с обеспечением чиновников, то себестоимость строительства жилья будет составлять 350-450 долларов за квадратный метр.

– Можно ли на самом деле найти какой-то алгоритм, чтобы ликвидировать коррупцию в сфере строительства?

– В общих чертах все это уже создано на уровне законодательных актов. Если их добросовестно выполнять, то это и будет ответом на ваш вопрос. Но, к сожалению, у нас сегодня из этого сделали простой бизнес. Как хорошо сказал Жириновский (он иногда говорит точно): «Сегодня никто не хочет быть олигархом, все хотят быть чиновниками». Поэтому сегодня работать, идти в бизнес, строить – это гораздо тяжелее, нежели заплатить, организовать, пробиться во власть и сесть просто на место, чтобы ставить подпись. Поэтому я и говорю: в разных регионах только цены различаются.

– Тем не менее, вы продолжаете развивать бизнес, а не идете в чиновничество. Во всяком случае – на постоянной основе. Вы сказали, что где развивается бизнес, там цветет пышным цветом коррупция. Вы мало работаете в Самарской области. Это взаимосвязано? Почему вам не работать в Самарской области в полную силу?

– А в других субъектах федерации это делать гораздо проще. Там меньше препятствий, меньше препон. Мы очень активно работаем с Белоруссией. Там совершенно другие подходы. Там нет проблем с площадками. Раньше они были, но с прошлого года введена более совершенная система. Муниципальные образования продают на аукционе площадки с полным обустройством, с инженерным обеспечением и с некоторым обременением. Например, в Минске реализуется программа доступного жилья. Там вводится по одному квадратному метру на человека ежегодно. Там любой застройщик, получая площадку, определенную часть жилья продает муниципалитету для очередников по себестоимости. Там нет никаких процентов, фондов, там всё гораздо проще. Поэтому там очень активно развивается строительство. А у нас сегодня чиновники во многих регионах даже не знают параметров программы «Доступное жилье».

По статистике в России в 2004 году, по сравнению с 2003, было введено на 12% больше жилья. А в 2005 уже в два раза темпы снизились – до 6%. Уникальное событие: за первый квартал прошлого года в Самаре не введено в эксплуатацию ни одного квадратного метра жилья. Можно продекларировать всё, что угодно. Банки сегодня бегают с отчетами, что они выдали ипотечные кредиты. Это приводит только к повышению цен, потому что основные производства в руках монополистов, развитием базы стройиндустрии никто не занимается, особенно в субъектах федерации.

– Но на реализацию этой программы до 2010 года планируется потратить 96 миллиардов рублей из бюджетов всех уровней…

– 96 миллиардов рублей – это три миллиарда долларов. Так? Не задавайте мне вопрос, а зайдите к знакомому банкиру и спросите, сколько на рынке сегодня в этой области вообще вращается средств. Он вам ответит: максимально – до 300 миллионов долларов на всем рынке Самарской области есть. Если база стройиндустрии не может обеспечивать этот объем, то о чем вообще может идти речь?

В Канаде решение задачи обеспечения населения доступным жильем выглядит иначе. Я изучал это тщательно, как студент: специально сидел в жилищной корпорации и 10 дней с этим делом разбирался. Когда там выдавались первые ипотечные кредиты, то 80% кредитов ушло предприятиям стройиндустрии по заказу банков, именно для создания доступного и комфортного жилья. Они сами строили это жилье, чтобы человек получил однокомнатную квартиру, а потом пришел бы к ним за следующим кредитом – уже на двухкомнатную квартиру. И через 28 лет проблема обеспечения населения доступным и комфортным жильем, по сути, была решена. А у нас сегодня выдаются кредиты для чего? Тут же растет стоимость жилья! И всё, что дополнительно дали, тут же обесценивается.