Алгоритм для ТСЖ

Количество созданных ТСЖ – один из основных показателей темпов реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в регионе. Однако пока в Самарской области не многие соседи рискнули возложить на свои плечи заботы по содержанию и эксплуатации своих многоквартирных домов. И дело здесь не только в большой ответственности, но и в сложности самой процедуры организации и оформления товарищества собственников жилья.

Что такое ТСЖ?

В соответствие со статьей 135 Жилищного кодекса РФ, товариществом собственников жилья объединение собственников помещений в многоквартирном доме, которое создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества, эксплуатации, пользования распоряжения (и в установленных законодательством пределах) общим имуществом. При этом ТСЖ может быть исключительно некоммерческой организацией.

Решение о создании ТСЖ и устав товарищества принимается на общем собрании собственников, причем поддержать эту инициативу должны минимум 50% владельцев квартир и нежилых помещений. Стать членами товарищества также должны не менее половины собственников многоквартирного дома.

При этом в одном доме, каким бы большим он ни был, закон разрешает создавать только одно ТСЖ. Однако в товарищество собственников жилья могут объединиться собственники нескольких многоквартирных домов, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) участках с общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Кроме того, в одно ТСЖ могут объединиться и владельцы нескольких расположенных рядом друг с другом индивидуальных жилых домов, дач с приусадебными участками или без них, гаражами и другими постройками.

Проявить инициативу

Чтобы дом перешел под управление ТСЖ, в первую очередь необходима инициатива, которая бы исходила от одного или нескольких собственников жилья в многоквартирном жилом доме. При этом одного проявления активной жилищно-коммунальной позиции будет недостаточно. Инициативной группе жителей придется провести серьезную подготовительную работу: разработать устав, подготовить сметы, а также документы для проведения собрания. Устав товарищества собственников жилья должен определять основу взаимоотношений собственников, а нормы, изложенные в нем, – регулировать внутренние отношения в ТСЖ. Помимо создания своеобразным правил работы товарищества, инициативной группе необходимо заранее сориентироваться в материальной базе. Для этого при составлении сметы необходимо получить представления о том, в каком объеме собираются средства, каковы расходы на содержание дома. Нужно также четко представлять, сколько квартир приватизировано и какое количество помещений оформлено как муниципальная собственность. Важно также понять, сколько в доме должников и какова общая сумма долга по жилищным и коммунальным платежам. Если должников много, то нужно серьезно задуматься, а стоит ли вообще создавать ТСЖ, поскольку из-за серьёзных просрочке по платежам средств на содержание общедомового имущества, текущий ремонт и прочие эксплуатационные расходы хватать не будет.

«Чтобы понять, существует ли вообще экономическая целесообразность в создании ТСЖ, инициативная группа может произвести простой экономический расчет. Нужно взять квитанцию по квартплате, посмотреть к какой категории относится дом. Если это ветхий жилой фонд, то есть дома 5-ой, 6-ой или 7-ой категории, то ни о каком ТСЖ не может быть и речи. Если это более современное здание, то нужно взять стоимость из графы за техническое обслуживание и умножить на общую площадь дома», – рассказывает член общественной палаты Самарской области, председатель ТОС «Струковский» Надежда Курапова. Сейчас стоимость техобслуживания составляет около 14 рублей за кв. м. К примеру, общая площадь дома 10 тысяч кв. м. В итоге получается, что за техобслуживание в месяц необходимо 140 тысяч рублей в месяц. «Затем нужно прикинуть, какой персонал необходим для обслуживания дома: слесари, сантехники, электрики, дворники, управляющие и т. д. И какая сумма средств необходима для выплаты зарплат этим сотрудникам», – добавляет Надежда Курапова. Если, условно говоря, две трети средств уходят на зарплату, но остается сумма, которую ежемесячно можно направлять на текущие расходы по содержанию или откладывать для проведения каких-то крупных работ, то стоит серьезно подумать о создании ТСЖ. Однако, если общая сумма на техобслуживание дома получается настолько маленькой, что не будет покрывать ни затрат на зарплату сотрудникам, ни расходов на содержание, то смысле создавать товарищество собственников жилья не имеет.

На подготовительном этапе, по мнению председателя комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Самарской области Виктора Часовских, главное определиться с кандидатурой председателя. Если же такого человек нет, переходить ко второму этапу – проведению собрания собственников – вряд ли стоит.

Созвать собрание

Если инициативная группа определилась с тем, кто сможет возглавить будущее ТСЖ, а также подготовило все необходимые обоснования и устав, следует переходить к организации общего собрания жильцов. Повестка с подробным перечнем вопросов, выносимых на обсуждения, должна быть объявлена заранее. Отступать от заявленной повестки и обсуждать какие-либо не включенные заранее вопросы нельзя.

Помимо собственников на собрание приглашают также представителей муниципалитета. Если собрать всех собственников в доме одновременно не получается, можно организовать поподъездные собрания. «Скорее всего, придется провести два собрания, связанных с созданием ТСЖ. Одно предварительное, второе – организационное», – делится опытом Виктор Часовских.

Глава инициативной группы (будущий председатель) в докладе перед собравшимися собственник должен изложить цели создания ТСЖ, обрисовать техническое состояние здания, обозначить функции товарищества по управлению домом, а также обосновать финансовые основы деятельности ТСЖ.

Как и полагается, само собрание должно быть запротоколировано, а участники – зарегистрированы. Собрание считается правомочным, если на нем присутствовало более 50% собственников жилых и нежилых помещений. Список, а также подписи присутствующих считаются основным документом и главным доказательством легитимности общего собрания. Каждый участник (физическое или юридическое лицо) подтверждает свое право собственника, предъявляя свидетельство на жилое или нежилое помещение.

Среди вопросов, включенных в повестку собрания, обязательными являются четыре пункта: принятие решения о способе управления многоквартирным домом, о создании ТСЖ, утверждение устава товарищества и принятие схемы определения долей участия.

Если большинством (более 50%) голосов собственники избирают в качестве способа управления многоквартирным домом ТСЖ, далее решаются вопросы о принятии устава, выборе правления товарищества и ревизора.

Регистрация юрлица

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). С момента создания товарищество наделяется гражданскими права и обязанностями, соответствующими целям деятельности, предусмотренным в его уставе. Как и любое другое юрлицо ТСЖ должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица.

Несмотря на то, что ТСЖ – это некоммерческая организация, для ведения деятельности необходимо зарегистрировать товарищество как юридическое лицо. Происходит эта процедура в районном отделении налоговой службы. Для регистрации необходимо предъявить следующий пакет документации: протокол общего собрания, два экземпляра устава ТСЖ, заявление, которое пишется по установленной форме, а также квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. Регистрацию товарищества проводит председатель ТСЖ.

Реквизиты для оплаты пошлины и форму заявления можно получить в налоговой. Далее необходимо зарегистрировать ТСЖ в Пенсионом фонде, а также фондах медицинского и соцстрахования. Следующим шагом будет создание печати ТСЖ и открытие расчетного счета в банке. Вопросы взаимоотношений с указанными учреждениями берет на себя бухгалтер, который принимается на работу в товарищество собственников жилья.

Стоит отметить еще один важный момент. «ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том числе по оплате услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг. Члены ТСЖ, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества», – рассказывает Виктор Часовских. Те же собственники, которые не стали членами ТСЖ, заключают с товариществом договор на обслуживание их квартир.

При подготовке статьи использовались материалы брошюры Часовских В.И. «Это должен знать каждый собственник жилья: Как выбрать способ управления своим домом».