Директор СОФЖИ: «Цель проекта пяти кварталов – вернуть жизнь исторической части Самары»

В ближайшие годы «старую» Самару ждет преображение. В активную фазу вступает реализация концепции реновации исторической среды пяти кварталов в границах улиц Красноармейской, Галактионовской, Рабочей, Садовой, Льва Толстого и Молодогвардейской. Реналь Мязитов, исполнительный директор Самарского областной фонда жилья и ипотеки – оператора проекта – поделился с 63.ru подробностями изменений, которые ждут историческую часть города.

– Пять кварталов – один из самых масштабных проектов развития застроенных территорий в Самаре. Почему именно СОФЖИ стал его оператором?

– До настоящего момента ни один инвестор не брался за комплексное развитие территорий в историческом центре Самары, все проекты ограничивались лишь точечной застройкой. И это вполне понятно: без государственного участия, без участия правительства области решиться на реновацию столь масштабной – в пяти кварталах – площадки просто невозможно. В то же время и полностью отдать подобный проект в центре города, с большими объемами по переселению из ветхого жилья, с привлечением огромных сумм бюджетных средств в частные руки также было бы рискованно. Слишком много непосредственно государственных задач здесь решается. Необходим был такой оператор, который, с одной стороны, мог бы взять на себя ответственность за всестороннюю разработку и реализацию проекта, а с другой – четко понимал и отстаивал именно государственные цели и задачи, в том числе, вел контроль за использованием каждого потраченного бюджетного рубля.

– Это большая ответственность для Фонда…

– Да, губернатор Самарской области Николай Меркушкин действительно оказал нам огромное доверие. Однако именно СОФЖИ стал оператором по пяти кварталам не случайно. В проекте сосредоточены практически все функции, которые сегодня возложены на наш Фонд. Это и работа с недвижимостью, в том числе ее инвентаризация, объективная и качественная оценка, и новое строительство, и переселение граждан из ветхих и аварийных домов.

– Какова, на ваш взгляд, основная задача проекта реновации пяти кварталов?

– «Пять кварталов» – это, конечно, по большей части проект именно жилищного строительства. Но основная задача, которую мы на него возлагаем, связана со знаковым расположением площадки. Это – центр города, в настоящее время в силу своего удручающего состояния недоступный не только для туристов, но и для самарцев. К тому же эта локация примыкает непосредственно к фанзоне чемпионата мира по футболу 2018 года – площади им. Куйбышева. Поэтому задача проекта – не только привести в порядок объекты недвижимости, но и создать современную живую городскую среду, доступную для всех жителей и гостей Самары. Сейчас на территории пяти кварталов проживает и работает в два раза меньше людей, чем 20-30 лет назад. Во многом это объясняется удручающими условиями проживания в домах, расположенных здесь. Историческая часть Самары стала деградировать. Поэтому еще одна цель проекта пяти кварталов – вернуть сюда людей.

– Каковы основные технико-экономические показатели заложены в проект пяти кварталов?

– Общая площадь территории, подлежащей реновации, составляет 27 га, площадь осваиваемой территории – 10,7 га, 38,8 тысячи квадратных метров ветхих домов, расположенных в границах пяти кварталов предстоит расселить. Это 1950 человек. Площадь нового строительства, которое развернется на данной площадке, составит 278,5 тысячи квадратных метров. Это и жилье, и нежилые помещения, не считая паркингов. Кроме того, 39 объектов историко-культурного наследия будут отреставрированы. Памятники архитектуры обретут новую жизнь, получат новую общественную функцию и будут доступны для посещения всем желающим.

– Как проходит процесс расселения? Удалось ли найти общий язык с жителями пяти кварталов?

– Мы сознательно избегаем слово «расселение». Фонд не просто расселяет ветхие дома в пятом квартале, а переселяет жителей в комфортные и удобные квартиры, располагающиеся преимущественно поблизости к их предыдущему месту жительства, чтобы не нарушать сложившийся уклад их жизни, социокультурные связи. Основной трудностью в этом процессе становятся случаи явного злоупотребления пользованием жильем: объект делят на множество долей и регистрируют всех своих родственников. С точки зрения законодательства фактически ничего не нарушено, но делается это исключительно в спекулятивных целях, в расчете на приход инвестора. Чтобы избежать этого, мы с самого начала открыто не декларировали наши планы до тех пор, пока не завершится процесс переселения первого (в границах улиц Садовой, Льва Толстого, Самарской и Красноармейской) из пяти кварталов. Сегодня с уверенностью можно сказать, что это сделано – больше 95% жителей первого квартала переехали в новые квартиры. Изначально некоторое недопонимание было, но категорического отторжения со стороны жителей мы не встретили. Были адекватные люди, которые устали жить в неподобающих условиях. Многие сразу, как только мы объявили о переселении, принесли все необходимые документы, стали заранее собирать чемоданы. Фонд в свою очередь постарался подыскать им подходящие квартиры. Здесь мы использовали разные схемы, отработанные нами на других проектах с опытом переселения большого числа семей. Учитывали множество условий: положенные по закону 14 метров жилплощади на человека, социальный статус людей, количество комнат, пожелания по местоположению и другое.

– Вы обозначили объемы строительства нового жилья в пяти кварталах. Будут ли соблюдены ограничения по высотности зданий, принятые для этой зоны?

– В этом вопросе мы руководствовались несколькими вводными. Конечно, для матерого инвестора эта площадка могла бы стать почвой для бурных фантазий относительно объемов строительства и высотности зданий. Но мы находимся в рамках существующих и отраженных в правилах землепользования и застройки Самары и генплане норм градостроительного регулирования по этажности и зон охраны памятников, которые там находятся. Поэтому были разработаны полноценные проекты планировки и межевания территории. Эти документы уже находятся на рассмотрении в горадминистрации и являются обоснованием для внесения соответствующих изменений в ПЗЗ и генплан. Конечно, проект пяти кварталов – это, в первую очередь, реновация исторической среды, в рамках которой мы пытаемся воссоздать дух старой купеческой Самары. Однако и ограничиться строительством лишь одно- и двухэтажных деревянных домов просто невозможно. Например, в первом квартале будут «итальянский», «скандинавский», «испанский», «норвежский» уголки, каждый со своим колоритом. И их архитектурная композиция прекрасно сочетается с образами малоэтажной купеческой Самары. Но ближе к центру квартала будут располагаться площадки, на которых возможно строительство с большим выход жилых площадей. Всего на этой территории появится 8-11 многоэтажек, при этом они должны так вписаться в единый архитектурный облик кварталов, чтобы не выделяться и не бросаться в глаза с улицы. Обойтись же без этих квадратных метров просто нельзя, это то, на чем основывается вся дальнейшая экономика проекта. Они позволят нам выстраивать диалог с инвесторами на более понятной им основе. Если же мы не заложим в проект рентабельность, то говорить об инвестиционных вливаниях нам будет просто не с кем. Кроме того, без этого мы просто не смогли бы выполнить серьезную задачу по реинвестированию бюджетных средств.

– Расскажите об этом механизме поподробнее…

– Дело в том, что на переселение пяти кварталов и на прокладку инженерных сетей по самым предварительным подсчетам необходимо около 7,5 млрд рублей. Разумеется, для бюджета области эта сумма просто неподъемная. Поэтому Фонд разработал механизм, при котором вложенные в подведение коммуникаций и расселение первого из пяти кварталов государственные деньги на револьверной основе будут реинвестированы в расселение и подготовку следующего квартала. И так до момента полного завершения проекта. Кстати, по проекту в первом квартале планируется построить многоквартирные дома, которые станут маневренным фондом, куда жители кварталов смогут переехать на время строительства, а впоследствии вернуться в новые квартиры в домах, возведенных на месте их прежнего места жительства или по соседству. Этот механизм позволит практически полностью закрыть вопрос о «моральных» потерях людей, переселяемых в центральной части города.

– Какой объем инвестиций необходим в целом на реализацию проекта пяти кварталов? И какова доля бюджетных средств?

– Мы оцениваем всю стоимость проекта в 25 млрд рублей. Это с учетом затрат на переселение, прокладку сетей, новое строительство, реконструкцию сохраняемых объектов и реставрацию памятников. При этом бюджетные инвестиции составят не больше 1-1,5 млрд рублей. Именно столько выделило правительство области на инженерные коммуникации и расселение жителей первого квартала. Все остальное – средства частных инвесторов и реинвестиции от реализации сформированных лотов.

– Проявляют ли инвесторы интерес к проекту пяти кварталов? Как будут выстраиваться отношения с девелоперами?

– Сейчас мы ведем переговоры с двумя-тремя десятками потенциальных инвесторов. Среди них есть и известные, крупные самарские застройщики. Есть представители бизнеса из Уфы, Казани. Проявляют интерес и зарубежные инвесторы, например, итальянцы. У каждого свои условия, свое видение. Нам важно показать им, насколько прозрачен предложенный механизм, как защищены их инвестиции. Но в то же время четко обозначить, что параметры, изначально заложенные в проекте, должны строго соблюдаться. В связи с этим мы еще на этапе проектирования и обдумывания схемы освоения кварталов решили, что лоты будут предоставлять инвесторам в аренду, а не в собственность.

– Что будут представлять собой лоты, предлагаемые инвесторам?

– Лот – это определенная бизнес-единица, в одном квартале их будет примерно девять-десять. Размер лотов может быть разный: от совсем небольших, состоящих из одного объекта, до крупных. Но с точки зрения возврата инвестиций все эти бизнес-единицы примерно одинаковые. Это сделано для того, чтобы не возникало гигантской конкуренции за одни лоты, а другие оставались бы невостребованными. Кроме того, затраты по подготовке объектов или площадок к запуску также распределены примерно равными долями между всеми инвесторами проекта. Например, лот №8 в первом квартале – памятник архитектуры по улице Садовой, 124. Это двухэтажное здание, по своей площади и конфигурации способное стать рестораном с террасой во внутреннем дворе. Мы хотели бы, чтобы инвесторами по этому объекту выступили итальянцы, поскольку расположен он прямо напротив макаронной фабрики. Затраты на расселение объекта обойдутся в 40-50 млн рублей, а стоимость лота составит всего 8,9 млн рублей. За инвестора мы уже просчитали, сколько будут стоить проект и сами реставрационные работы. Разница затрат же перейдет на лот №1, где возможно строительство с максимальным выходом площадей, как жилых, так и нежилых. Это очень доходная площадка для девелопера, поэтому на первоначальном этапе он потратит чуть больше, за своего соседа. Таким же образом нами просчитана посадка каждого дома, каждый уголок пяти кварталов, вплоть до показателей инсоляции.

– Каковы критерии отбора инвесторов для участия в проекте пяти кварталов?

– Лоты будут выставлены на открытые торги. При выборе победителя основными критериями станут наиболее интересное архитектурное решение площадки и цены, по которым в дальнейшем застройщик собирается продавать жилье. Чем ниже будет эта цена, тем шансов у девелопера получить лот будет больше. Как только инвестор по каждому из лотов определится, начнется проектирование. На это отведен один год. После готовые проекты, особенно в части решений фасадов, будут представлены на обсуждение экспертного совета. Затем госэкспертиза, получение разрешения на строительство, и можно выходить непосредственно на площадку, привлекать средства дольщиков.

– Как по-вашему, когда это произойдет? И сколько всего времени потребуется на реализацию проекта пяти кварталов?

– На сегодняшний день завершены подготовительные работы в части документации по этой территории. Совместно с управлением Росреестра по Самарской области, кадастровой палатой мы провели инвентаризацию и юридическое оформление объектов недвижимости и земельных участков, расположенных на территории «Пяти кварталов». А это колоссальный объем работы. Завершается переселение жителей первого квартала. Проект планировки территорий в ближайшее время будет вынесен на публичные слушания. Как только они состоятся, глава города утверждает внесение изменений в ПЗЗ и генплан. Параллельно стартуют конкурсные процедуры, заключаются договоры аренды с инвесторами. Таким образом, к середине – концу 2016 году по нескольким лотам уже будут согласованные проекты. Это значит, что стройка в первом квартале может стартовать весной 2017-го. На реализацию всего проекта пяти кварталов мы закладываем семь-десять лет. Территорию первого квартала привести в порядок вполне реально за ближайшие два-три года.