Рынок недвижимости: взгляд на будущее

Начало года — самое «урожайное» время на всякие предсказания и прогнозы. Например, участники рынка недвижимости связывают с наступившим 2010 годом самые оптимистичные ожидания. Видимо, никому не хочется оказаться тем самым гонцом, который приносит дурную весть. Однако анализ рынка свидетельствует, что подъема в новом году на нем не ожидается. Почему? За ответом обратимся к экспертам.

Недостаток информации

Как однажды заметила Фаина Раневская, оптимизм — это недостаток информации. Именно с таким недостатком зачастую и связаны радужные картины, которые рисуют предсказатели будущего отечественного рынка недвижимости. Объясняют они свой позитивный настрой просто: «докатившийся» до самого «дна» рынок ждет невероятный взлет. Что ж, такая аргументация имеет право на существование. Но вопрос в том, достиг ли рынок этого самого «дна»? Если да, то где же обещанный взлет? А если нет, то когда ждать «приземления»?

Жилые, а такие разные

Оценивать инвестиционную привлекательность недвижимости в целом не совсем верно. Даже отдельно взятый рынок жилья в двух своих основных сегментах («вторичке» и «новостройках») ведет себя по-разному. Поэтому и доходность инвесторов формируется различными способами.

«Совокупная доходность инвестора на вторичном рынке жилья формируется за счет двух составляющих: доходности за счет сдачи приобретенного объекта в аренду и доходности за счет общего роста цен на недвижимость. И если первая составляющая на протяжении последних лет была очень стабильна и приносила владельцам от 5-7% годовых, то доходность за счет общего роста рынка существенно колебалась: от +62% за 2006 год до -25% в минувшем 2009 году», - рассказывает заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев. Это привело к тому, что и совокупная доходность вторичного жилья менялась от уже кажущихся сегодня невероятными +73% в 2006 году до разочаровавших -21% в 2009-м.

Совокупная доходность инвестора на первичном рынке жилья формируется иначе. Основные факторы здесь: рост цен на квартиры за счет строительства дома (не секрет, что на начальном этапе строительства квадратные метры стоят гораздо дешевле, нежели в уже введенном в эксплуатацию здании) и общий рост цен на рынке первичного жилья. «Первая составляющая на протяжении последних лет также была достаточно стабильна и составляла от 12% до 19% годовых. Доходность за счет общего роста первичного рынка существенно колебалась: от +38% за 2007-й до -28% за 2009 год. В результате совокупная доходность первичного рынка менялась от +55% в 2007-м до -14% в 2009 году. Конечно, в расчет принимались только те объекты, по которым никаких проблем с выдерживанием заявленных сроков строительства не наблюдалось, проблемные объекты строительства в расчетах не учитывались», - отмечает г-н Савельев.

Из этих данных можно сделать вывод, что и для первичного, и для вторичного рынков жилья первые составляющие доходности достаточно стабильны и не зависят от наличия или стадии протекания кризиса. А это значит, что преобладающее влияние на доходность инвестиций в недвижимость оказывают именно рост или падение рынка в целом.

Взгляд в прошлое

Чтобы предсказать поведение рынка жилой недвижимости в каждом из его сегментов, необходимо понять, как менялась ситуация в предыдущие годы, и выявить основные механизмы, по которым идет его развитие.

«Разворот» цен на недвижимость от снижения к росту, которого так ждут сегодня профессиональные участники рынка, наблюдался на рынке жилья с середины 2005-го до начала 2008 года. Значит, чтобы спрогнозировать вероятную продолжительность отрицательной коррекции цен, необходимо сопоставить динамику развития рынка за период с 2001 по 2009 годы. «При этом анализировать исключительно цены на жилье неправильно. Тенденции роста и снижения стоимости квадратных метров необходимо сопоставить с основными ключевыми экономическими индикаторами, к которым можно отнести доходы населения, стоимость обслуживания ипотечного кредита и среднюю величину арендной платы», - считает Андрей Савельев.

Наибольшее значение в формировании платежеспособного спроса на жилье имеют два основных фактора: личные доходы населения и доступность заемных ресурсов, определяемая размером ипотечной процентной ставки и ограничениями выдачи ипотечного кредита.

В анализируемом периоде было две попытки начала значительного роста цен – в конце 2002 года и в середине 2005-го. В первом случае продолжительного роста цен не получилось. Высокий платежеспособный спрос не был сформирован из-за отсутствия доступных кредитных ресурсов. А как известно, нет спроса — нет и роста цен.

Зато вторая попытка роста цен, начавшаяся в 2005 году, увенчалась успехом. Повышение спроса, а за ним и цен на жилье было простимулировано началом массовой выдачи ипотечных кредитов. «За счет этого положительная динамика цен на жилье наблюдалась вплоть до начала 2008 года. Но даже если бы мировой экономический кризис не разразился в конце 2008-го, отрицательная ценовая коррекция на рынке была бы неизбежна. Кризис только подстегнул падение цен, поскольку в период с середины 2006-го по конец 2008 года рынок жилой недвижимости Самары, как и всей России, был явно перегрет», - отмечает Андрей Савельев.

Прогноз на будущее

Так что цены на рынке недвижимости будут падать до тех пор, пока будет сохраняться тенденция к снижению среднего уровня доходов населения. И, соответственно, когда снова начнут увеличиваться доходы населения или будут сформированы доступные условия ипотечного кредитования, на рынке недвижимости начнется постепенный рост цен.

«А если учитывать, что основная масса экономистов значительного улучшения экономических условий раньше середины 2010 года не ожидает, то рост цен до начала лета 2010 года маловероятен», - считает аналитик.

При этом рост цен на недвижимость вряд ли будет столь же стремительным, как в 2005 году. Поскольку, однажды уже «обжегшись» на ипотеке, население будет более сдержанно и аккуратно участвовать в кредитных программах.

«Вероятнее всего, в первой половине 2010 года продолжится коррекция и цены на жилье упадут еще минимум на 5%. Но далее последует небольшой рост, на уровне общерыночной инфляции. Около 10% годовых. Таким образом, в 2010 году можно ожидать, что доходность за счет общего роста рынка недвижимости составит порядка +5%. Ориентировочная совокупная доходность вторичного рынка в 2010 году составит порядка +1%. А вот прогнозируемая совокупная доходность первичного рынка жилья в 2010 году вырастет значительнее - до +9%», - подводит итоги исследования Андрей Савельев.