Виды обменных сделок с жильем

Информация об обменных сделках с жильем порой может ввести обывателя в заблуждение. Многие полагают, что ситуация на рынке недвижимости изменилась настолько, что обмен стал чуть ли не единственно возможной схемой решения жилищных вопросов в отсутствии живых денег . Интерес «подогревают» и сами риэлторы, позиционируя обменные сделки как доступную и востребованную услугу. В большинстве случаев это пиар-ход, за которым скрываются все те же сделки купли-продажи. Однако, «играя» на психологии, риэлторы лукавят: в нынешних условиях реальный обмен мало кому подойдет.

Есть несколько вариантов решить свой жилищный вопрос, реализовав уже имеющееся жилье. Условно обменом можно назвать все эти способы. Главное различие - в том, как они оформляются юридически.

Обмен и мена

Обмен помещениями в полном смысле слова, без продажи и последующей покупки жилья, фиксируется двумя видами договоров – обмена и мены. Договор обмена заключается, если жилье является муниципальным, договор мены – если объект приватизирован.

Договор обмена стороны должны заключить между собой и заверить у нотариуса, а затем предоставить его вместе с другими документами и справками на рассмотрение муниципальных властей (в Самаре обменом муниципального жилья занимается наймодатель - городской департамент управления имуществом). После этого в течение 10 рабочих дней жильцам должны выдать разрешение на обмен или письменный отказ. Далее, при положительном решении, муниципалитет расторгает старые договоры соцнайма и заключает новые – также в течение 10 рабочих дней. С этого момента обмен является состоявшимся. Таким образом, процедура требует минимума денежных затрат и не связана ни с какими финансовыми рисками. Однако, шансы нанимателей найти подходящий вариант обмена стремятся к нулю. По данным Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области, в регионе остается неприватизированным не более 10% жилья (только в 2009 году УФРС было зарегистрировано почти 60 тыс. прав на жилье, а за все время действия закона о приватизации частной собственностью стали 900 тыс. жилых помещений). За обмен муниципального жилья большинство риэлторов просто не возьмутся. «Состыковать интересы хозяев очень сложно, тем более, немногие адекватно оценивают имеющееся жилье. Можно потратить много времени и не получить никакого результата», - говорит директор АН «Вершина» Александр Остапец.

Сделки с приватизированной жилой недвижимостью оформляются договором мены. Он, в отличие от договора обмена, может быть заключен только между собственниками жилья и в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Договор мены фиксирует переход права собственности, тогда как договор обмена - переход права пользования. Добавим еще, что при мене отношения собственников регламентируются Гражданским кодексом РФ, а при обмене муниципального жилья к нему добавляется Жилищный кодекс и нормативные акты города и области.

Договор мены, по словам директора АН «Дом-Ист» Ирины Рязановой, оптимален для родственников, например, родителей и детей, которые съезжаются или разъезжаются, а также соседей, которые меняются этажами. В этом случае стороны заранее выбрали объекты друг друга и не имеют к ним претензий. Риэлторы подчеркивают, что сделки по договору мены являются единичными случаями в их практике. Елена Кротова, руководитель риэлторского отдела ГК «Бизнес-Гарант», отмечает, что много лет не сталкивалась с подобными сделками. С ней солидарен и Вячеслав Бабанов, директор АН «КвартирникЪ». «С тех пор, как открылось наше агентство, то есть за 3,5 года, нами не было проведено ни одной сделки по договору мены», - говорит он.

В целом игроки рынка недвижимости считают, что обмен помещениями – как муниципальными, так и частными - года от года становится все более редким явлением. С появлением института собственности в 90-е годы доля обменных сделок неуклонно падала, и сегодня она составляет не более 1-2% от всех сделок с жильем. Если раньше «натуральный» обмен был единственным способом решить квартирный вопрос, теперь его «вытеснила» купля-продажа – гораздо более эффективный инструмент, позволяющий выбирать и при этом экономить время.

Раз купля-продажа, два купля-продажа

Часть сделок купли-продажи тоже называют обменными. Речь идет о ситуациях, когда человек продает свою квартиру, чтобы купить другую, причем сделки совершаются одновременно. В профессиональной среде такие сделки называют еще альтернативными. Не секрет, что значительная часть сделок на вторичном рынке жилья является альтернативными (или скрытыми альтернативными). «Клиент продает трехкомнатную квартиру, покупает двухкомнатную, вырученные деньги забирает»,- приводит классический пример альтернативной сделки Александр Остапец. Бывает, что выстраиваются длинные цепочки из нескольких собственников.

Называть альтернативные сделки обменными вполне логично: главная цель сделки – изменение жилищных условий. Сегодня, когда с рынка ушли инвесторы, а родители не спешат покупать детям новые квартиры, доля альтернативных сделок резко выросла: по данным некоторых агентств, с 50% в 2008 году до 95% в конце 2009 года. Подавляющее большинство жилья, выставленного на продажу, принадлежит к эконом-классу, и хозяева стремятся обменять его на квартиры меньшей площади. По словам участников рынка, к риэлторам обращается все больше людей пенсионного возраста, которым невыгодно содержать квартиры большого метража. Они отказываются от мысли сберечь жилье для наследников и планируют положить вырученные деньги под банковский процент. Для них слово «обмен» звучит гораздо интереснее, чем купля-продажа, так почему не использовать это в рекламных целях, считают риэлторы.

Сравним по деталям

Риэлторы сходятся во мнении, что для клиента нет никакой разницы, как обменять жилье: заключив договор мены или купли-продажи. И то, и другое - правоустанавливающий документ, который позволяет зарегистрировать право собственности. Однако, есть и свои тонкости. Если сделку надо только зафиксировать, а все вопросы обмена уже улажены, мена однозначно выгоднее. При составлении договора мены можно обойтись без услуг риэлтора, посетив только нотариуса, кроме того при мене составляется один договор, а не два, как при альтернативных сделках. Как поясняет Елена Кротова, при мене, в отличие от продажи, можно серьезно сэкономить на налогах. Согласно ст.220 Налогового Кодекса РФ, если гражданин владел квартирой менее трех лет, при ее продаже он обязан уплатить налог в размере 13% со всей указанной в договоре суммы сверх 1 млн руб. Человек, купивший квартиру, определенное время не платит налог на доходы (имущественный «налоговый вычет»), но вряд ли это компенсирует одномоментно потерянную крупную сумму. Иногда применяют схему ухода от налога – выставляют в договоре купли-продажи сумму меньше 1 млн руб., что рискованно, если сделку придется оспаривать в суде. При судебных разбирательствах в случае мены, по крайней мере, можно рассчитывать на прежнее жилье.

Главный недостаток мены - в отсутствии выбора. Если при купле-продаже можно сразу по обращении в агентство рассчитывать на 3-4 варианта, то при мене подбор вариантов может затянуться на годы. Для Самары это особенно актуально: сделок мены в городе заключаются единицы, это скорее экзотика, поэтому даже специалиста по таким сделкам будет найти проблематично. По данным генерального директора АН «DOKI» Валерия Барнинца (Москва), в столице доля мены в общем объеме сделок за последнее время выросла в 1,5-2 раза. Москвичи объясняют это отсутствием покупателей с «живыми» деньгами, без активов на продажу. Парадоксально, но самарские риэлторы особого оттока покупателей не чувствуют. По словам Вячеслава Бабанова, общее количество клиентов с деньгами за год не только не уменьшилось, но даже и немного выросло. Возможно, через какое-то время ситуация изменится и у нас, а пока самым реальным и быстрым способом поменять жилье все-таки остается купля-продажа.

Быть покупателем с деньгами выгодно

Другой вопрос, стоит ли ввязываться в «обменную цепочку», если квартира продается с целью приобрести другую. Во-первых, в таких сделках много нюансов, так как одновременно должно быть оформлено сразу несколько договоров купли-продажи. «Создается цепочка, скажем, из 7 собственников и 4-5 агентств, которые выставляют квартиры. Владелец квартиры заключает с агентством недвижимости договор-поручение на продажу, по которому квартиру не имеют права продать без одновременной покупки гражданином нового жилья. Все сделки в цепочке совершаются в один день. В итоге клиент выступает сразу и продавцом и покупателем, он заключает два договора купли-продажи», - поясняет технологию Ирина Рязанова. Следовательно, в таких многоступенчатых сделках очень важно юридически грамотно составить все договоры, имеющие отношение к данной «цепочке».

Во-вторых, выстраивание цепочки альтернативных сделок - задача непростая и требующая много времени, и если хотя бы одно из звеньев выпадает (отказывается один из участников многоступенчатой сделки), срывается вся сделка и надо будет ждать, когда найдется другой вариант.

Специалисты, несмотря на рекламные трюки риэлторов с «обменом» все же рекомендуют «развести» сделки: осуществить сделку чистой продажи (если есть такая возможность, то целесообразно продать свою квартиру, не дожидаясь, когда вам подберут вариант для одновременной покупки), и затем уже, находясь в положении «покупателя с деньгами» (здесь тоже есть одно но…. в кризис продать квартиру за достойные деньги сложно) диктовать свои условия, торговаться и подбирать жилье для покупки.