Стоит ли приобретать недострой?

На рынке загородного жилья всегда было много предложений по продаже недостроенных коттеджей. Специалисты в области малоэтажного строительства не видят причин, чтобы отказываться от подобной покупки. Но лишь при условии, что стройка не является проблемной.

По плану и по случаю

Принимая решение о покупке недостроя, прежде всего, было бы неплохо выяснить, по каким причинам он продается. Хорошо, если его владельцу просто не хватило средств, чтобы завершить строительство. Гораздо хуже, если работы остановлены из-за проблем, возникших в связи с согласованием строительства, подведением коммуникаций и т.д. Получив в собственность такой объект, вы также получите массу хлопот и неприятностей.

Стоит обратить внимание и на то, как давно объект выставлен на продажу. По мнению специалистов, слишком долгий срок экспонирования (более двух лет) является признаком проблемности данного объекта.

Существует на рынке загородного строительства и такое явление, как «плановый» недострой, когда инвестор возводит на участке коробку с крышей и продает дом в таком виде. Это обычная практика, и, если правовая сторона сделки не вызывает никаких вопросов, такие объекты вполне можно покупать.

При наличии всех документов

«Решение о покупке недостроя должно базироваться, прежде всего, на правовой составляющей этого вопроса, - считает руководитель компании «Виктория-2» Юрий Данченко. - В частности, необходимо учесть, оформлен ли в собственность участок, на котором ведется строительство. Если земля оформлена надлежащим образом, есть акт передачи недостроенного объекта новому владельцу (обычно именно так выглядит процесс продажи жилья в централизованно застраиваемых коттеджных поселках), и если такая покупка экономически целесообразна, то почему бы ее не совершить».

В принципе, ничего страшного нет и в том случае, если земля, на которой ведется строительство, находится в аренде. Конечно, при условии что в дальнейшем ее можно будет оформить в собственность. Процесс оформления сделки купли-продажи в этом случае будет выглядеть несколько иначе. Поскольку закрепить право собственности на земельный участок можно будет только по окончании строительства, придется отдельно продавать недостроенный объект и отдельно переуступать права аренды.

По мнению председателя совета директоров ГК «Усадьба» Олега Егорова, необходимое условие при покупке недостроя - наличие проектной документации, чтобы покупатель четко понимал, каким будет объект по завершении строительства, возможна ли корректировка архитектурно-планировочных решений и т.д. «Кроме того, желательно, чтобы проектные решения соответствовали геологическим условиям участка, а расположение объекта не противоречило градостроительным, пожарным и прочим нормам. Большим плюсом является наличие разрешения на строительство», - комментирует Олег Егоров.

Все на виду

Следующий немаловажный вопрос – в каком состоянии находится объект. Лучше всего адресовать его независимому эксперту, который осмотрит недострой на месте, обнаружит недостатки и выскажет свое мнение о целесообразности приобретения. «Значительное преимущество покупки недостроенного объекта заключается в том, что при визуальном осмотре недостроя проще определить качество выполненных строительных работ, нежели при осмотре завершенного объекта», - поясняет Олег Егоров.

Все разрушения и нарушения строительных норм находятся на виду и, безусловно, сразу же будут замечены опытным строителем.

«Особое внимание стоит обратить на то, на каком этапе прекращено строительство и какие были приняты меры для того, чтобы объект не разрушался», - считает Юрий Данченко. Если в вашем случае недострой представляет собой лишь залитый фундамент, конечно, никаких мер для его сохранности предпринимать не потребуется, он сможет простоять годами, причем это пойдет ему даже на пользу – лучше отстоится.

Когда возведен первый этаж, то желательно, чтобы он был перекрыт плитами - в таком состоянии он долго не будет разрушаться. Если же этого не сделано, то осадки, перепады температуры и прочие агрессивные воздействия внешней среды постепенно будут разрушать возведенную конструкцию. Поэтому, если плиты перекрытия не положены, необходимо наложить слой гидроизоляции, чтобы в межстеночное пространство не попадала влага.

В любом случае, не рекомендуется приобретать объект, который «завис» на стадии незавершенного строительства более 5 лет, поскольку несколько циклов замерзания и оттаивания неизбежно скажутся на прочностных характеристиках использованных строительных материалов и объекта в целом.

Расчет, еще раз расчет

Нельзя забывать и об экономической составляющей. К безусловным плюсам приобретения недостроенного объекта специалисты относят, в том числе, достаточно умеренную цену. В большинстве случаев это действительно так.

Стоимость недостроенного объекта обычно складывается из стоимости земли, коммуникаций, себестоимости материалов и произведенных на момент продажи работ. Кроме того, чтобы привлечь покупателя, владельцу зачастую приходится идти на значительные скидки, так что итоговая цена обычно оказывается ниже стоимости, насчитанной «по совокупности».

Тем не менее, необходимо тщательно просчитать, сколько денежных средств и времени потребуется на завершение строительства, присоединение его к инженерным коммуникациям и т.д. И, быть может, изначально заниженная цена при более основательных расчетах окажется не такой привлекательной.