Новый закон для дольщиков: бумага или панацея?

Госдума РФ принимает законопроект, который ограничит список организаций, имеющих право принимать средства от дольщиков. Застройщики и дольщики пока сомневаются, что закон улучшит ситуацию в долевом строительстве.

Законопроект предусматривает, что деньги от граждан по договору долевого участия имеют право принимать только строительные кооперативы и только на основе договора. Вся эта непростая операция происходит через выпуск эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке, облигаций особого вида – жилищных сертификатов. Законопроект также предусматривает административные штрафные санкции. Для должностных лиц предлагается установить штраф в размере от 20 до 50 тысяч рублей, для юридических лиц – от 500 тысяч до 1 млн рублей.

По мнению генерального директора ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Алексея Ульянина, изменение закона о защите прав дольщиков принесет скорее всего положительный результат. «Другой вопрос – что делать с уже обманутыми дольщиками? Этот момент пока остается открытым», - отметил он.

В свою очередь, государство предлагает освободить от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. Исключение составляют услуги застройщика, который ведет строительство объектов производственного назначения, что позволит создать все благоприятные условия для дальнейшего развития первичного рынка жилья.

В то же время законодательством не предусмотрено в принципе такого понятия, как «обманутый дольщик». В связи с этим, по словам Алексея Ульянина, непонятно, сможет ли компания-застройщик компенсировать затраты обманутым дольщикам, которые оформили договор долевого участия в строительстве.

Возможно, это касается только лишь тех обманутых дольщиков, которые в дальнейшем попадут в непростую ситуацию с недостроенными долевками.

Председатель инициативной группы дольщиков Сергей Липатов уверен, что обманутым дольщикам после внесения поправок в закон о защите прав дольщиков никакие компенсации выплачиваться не будут. «Мы вот, например, не доверяем застройщику и сами собираем средства на достройку дома на пересечении улиц Калинина и Вольской», - подчеркнул Сергей Липатов.

Несмотря на это изменение, строительные компании как получали денежные средства по договору участия в долевом строительстве, так и будут получать. По мнению председателя правления СРО НП «Самарская гильдия строителей» Любови Аристовой, если изменения законопроекта вступят в законную силу, то это, тем не менее, никак не спасет дольщиков от мошенников. «Конечно, есть и плюсы в этих новшествах – например, отмена НДС на услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве», - подчеркнула Любовь Аристова.

Кроме этого, как утверждают специалисты, в рамках договора долевого участия обманутым дольщикам вряд ли будут выплачиваться компенсации, поскольку застройщик - это не банк, и он не может выплачивать деньги, да еще и с процентами, в случае невыполнения своих обязательств перед покупателем. Единственный способ изменить ситуацию – обращение дольщика со всеми необходимыми документами в суд. Как показывает практика, выигранные дела в пользу обманутого дольщика – это скорее исключение, чем правило. Можно с уверенностью утверждать, что невыплата компенсаций происходит уже в тот момент, когда компания-застройщик находится на стадии банкротства, и чем она будет компенсировать невыполнение собственных обязательств - неизвестно.

Нужно быть очень внимательным при оформлении договора долевого строительства, отмечает Любовь Аристова, поскольку компания должна иметь собственный капитал на начальное строительство и технику, которая должна выступать в качестве гаранта надежности компании и стабильности ее работы.

С помощью этого закона государство скорее всего попытается установить ограничение на строительство объектов и упорядочить компании, которые имеют право принимать денежные средства в счет долевок.

Специалисты Самарской гильдии строителей считают необходимым усовершенствовать данный вид правовых отношений между дольщиками и застройщиком и комплексно подходить к этому вопросу. Кроме этого, денежные средства стоит привлекать не только из собственного кармана, но и использовать банковские кредиты.

Из законопроекта видно, что застройщиков могут поставить в жесткие рамки. Все строительные компании должны гарантировать выполнение своих обязательств и стабильность работы с помощью наличия собственной техники.

С точки зрения президента Ассоциации строительных компаний «Спектр Недвижимости» Олега Вахрамова, если примут законопроект, то это никак не спасет обманутых дольщиков и не улучшит ситуацию на рынке долевого строительства. «Застройщик, по сути, не обязан иметь в наличии всю необходимую технику, а вот генподрядчик – должен, плюс у него должны быть квалифицированные работники», - добавил Олег Вахрамов.

В том случае если законопроект о защите прав дольщиков будет принят, то это скорее всего не поможет избежать обмана дольщиков, а застройщику только усложнит прохождение процедуры на профпригодность. Дольщики в первую очередь должны внимательнее относиться к выбору строительной компании, а последняя - вести работу качественно и без обмана.

Как вы оцениваете перспективы изменений закона о защите прав дольщиков?

Олег Вахрамов, президент Ассоциации строительных компаний «Спектр Недвижимости»:

- Поправки в ФЗ №214 никоим образом не спасут обманутых дольщиков. Я уверен, что все зависит в первую очередь от самих людей, поскольку они выбирают компанию-застройщика, оценивают ее возможность достроить объект и стабильность работы. Ведь все люди в основном желают приобрести новое жилье дешевле и зачастую на этом проигрывают. Я считаю, что в первую очередь при покупке квартиры необходимо проверить компанию - наличие у нее всей необходимой документации, опыт работы на строительном рынке - и не кидаться на дешевизну жилья.

С моей точки зрения, на рынке долевого строительства ситуация только ухудшается, поскольку застройщики пытаются нажиться, а юристы, в свою очередь, ищут лазейки и помогают обойти закон. Мне кажется, что только дольщики сами себя смогут оградить от обмана.

Плюс к этому необходимо структурировать финансовую составляющую страховщика и переводить деньги в банк под низкий процент. Так работают зарубежные компании и такого понятия, как «обманутый дольщик», у них просто не существует.

Любовь Аристова, председатель правления СРО НП «Самарская гильдия строителей»:

- С моей точки зрения, поправки, вносимые в 214-ФЗ, не решат проблему обманутых дольщиков. На примере нашей губернии мы видим, что большинство из соинвесторов, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, имеют на руках зарегистрированные в установленном порядке договоры долевого участия. Надо стимулировать льготное кредитование застройщиков, чтобы они имели возможность строить и продавать уже готовое жилье.

Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт»:

- В том случае, если застройщик не выполнил своих обязательств по достройке жилого дома, он обязан так называемым обманутым дольщикам выплатить компенсацию. Сумма зависит от того, насколько долго затянулось строительство жилого здания и какой моральный ущерб запросит дольщик.

Вячеслав Сидорович, вице-президент Ассоциации ГП «Берег»:

- Как изменится ситуация на рынке долевого строительства в случае принятия этого законопроекта, нас не беспокоит. Все компании должны работать на основании ФЗ №214. В случае, если компания-застройщик занимается своей деятельностью в рамках закона, у нее не будет трудностей с властями.

Сергей Липатов, председатель ИГ дольщиков:

- Изменение закона о защите прав дольщиков никоим образом нас не спасет. Единственный момент - дольщики сами смогут контролировать денежные средства и отслеживать их реализацию. Для этого необходимо завести общий счет в банке.