Алгоритм для дольщиков

По самым скромным подсчетам, в Самарской области приостановлено строительство более 70 многоквартирных домов, 36 из которых – в Самаре. 50 жилых зданий заселено без всяких документов и разрешения на ввод в эксплуатацию. Всех, кто приобрел квартиры в таких домах, можно назвать обманутыми дольщиками. Усложняет ситуацию то, что почти половина самарцев, пострадавших от действий нерадивых застройщиков, не попадает под защиту федерального закона №214 «О долевом строительстве».

Положение, сложившееся в Самарском регионе с долевым строительством, официально признано одним из самых сложных в России. Поэтому надзор за исполнением законодательства при долевом строительстве сейчас стал одним из приоритетных направлений в практике прокурорской деятельности, рассказала начальник отдела по надзору за соблюдением прав и свобод граждан и исполнением законодательства в социальной сфере прокуратуры Самарской области Елена Магометова. Законодательных актов, которые позволяют пресекать противоправные действия застройщиков, не так уж мало. Основные нормы, регулирующие работу строительных компаний содержатся в административном кодексе РФ. В частности административная ответственность предусмотрена за самовольное строительство, захват земельного участка либо использование земельного участка в отсутствии надлежащим образом оформленных документов.

Кодекс об административных правонарушениях РФ преследует также строительство без разрешения на строительство или строительство, которое ведется с отступлением от проектной документации. Специальная норма закона регулирует порядок заключения договоров, составление проектной документации и размещение сведений о застройщике. В большинстве случаев обманутые дольщики могут привлечь строительные компании к ответственности по одному или нескольким из перечисленных нарушений. Наконец, застройщик может понести уголовную ответственность за фиктивное банкротство и совершение мошеннических действий. Проблема только в том, что обвинительный приговор и арест руководителя строительной компании вряд ли решат ситуацию обманутых дольщиков: никто не станет достраивать их дом или возвращать вложенные средства.

Кроме того, помочь в рамках законодательства и существующих механизмов правового регулирования можно далеко не всем покупателям горе-долевок. По разным подсчетам, с наступлением кризиса и появлением «второй волны» обманутых дольщиков число граждан, пострадавших от неисполнения застройщиками своих обязательств, увеличилось в Самаре до 14 тысяч человек. Такие данные сообщил руководитель департамента строительства и архитектуры Самары Александр Бурнаев.

Директор трастовой компании «Технология управления» Алексей Ульянин называет другую цифру: 20 тысяч жителей Самары вложили свои деньги в 98 строительных объектов, оказавшихся в последствие проблемными. Такая значительная разница в приведенных данных объясняется тем, что почти половина обманутых дольщиков по факту дольщиками не является. Дело в том, что на стадии инвестирования в строительство люди отдавали деньги на основании предварительных договоров. По сути такой договор – это только соглашение о намерениях, и требовать от застройщика исполнения обязательств по строительству объекта не позволяет. Если дольщики на стадии заключения соглашения с застройщиком не подписали договор долевого участия и не зарегистрировали его в регистрационной палате, то их права не попадают под защиту ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве».

Именно со второй, более многочисленной и практически бесправной категорией обманутых дольщиков, ситуация складывается наиболее тревожная. Чтобы помочь самарцам, столкнувшимся с подобными проблемами, в феврале 2010 года при министерстве строительства и ЖКХ Самарской области была создана межведомственная комиссия по урегулированию вопросов долевого строительства. В состав комиссии вошли представители правоохранительных органов, прокуратуры, губернского правительства, администрации городского округа, уполномоченный по правам человека, представители Самарской губернской думы и всех саморегулируемых организаций, которые осуществляют свою деятельность на территории области.

Как отметила руководитель управления и надзора за долевым строительством министерства строительства и ЖКХ Самарской области Анна Стрельникова, основная задача этого органа – обеспечить координацию и эффективность взаимодействия органов власти, представителей компаний-застройщиков и дольщиков. «У дольщиков проблемных объектов должна быть возможность обратиться с интересующими вопросами сразу к представителям нескольких органов власти. И получить на них исчерпывающие ответы, а где возможно – и практические рекомендации», – считает г-жа Стрельникова. Первое заседание межведомственной комиссии планируется провести в середине апреля. В предполагаемой повестке заседания на рассмотрение выдвинуты два проблемных застройщика – компании ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» и ООО «Патио».

«Каждая проблемная стройка требует индивидуального подхода и разработки конкретных способов решения сложившейся ситуации», – добавляет Анна Стрельникова.

Возможно, на одном из ближайших заседаний комиссии будет презентован один из алгоритмов, разработанный группой инициативных дольщиков, которые вот уже несколько лет ведут борьбу с застройщиком за свой объект. Механизм, предложенный участниками общественной организации «Дольщики Самары», заключается в следующем: обманутым дольщикам необходимо через суд добиться признания права собственности на квартиры в «недострое», объединиться в ТСЖ, добиться перевода объекта на баланс товарищества и собственными силами достраивать дом. Конечно, это способ актуален далеко не во всех случаях. Признать право собственности на жилье в недостроенном доме можно только, если здание возведено под крышу и является многоквартирным. Если же у недостроя нет вообще никакой разрешительной документации, оформить свои права дольщики также не смогут. Поэтому пока такой алгоритм действий может выручить далеко не всех обманутых дольщиков. Тем не менее, предложенные меры выглядят сегодня наиболее реальными и действенными. Ведь по целому ряду проблемных домов дальнейшее промедление невозможно. Строительные компании проходят процедуру банкротства, после которого добиваться справедливости будет просто не у кого.