Михаил Минаев, генеральный директор агентства недвижимости «Визит»: «Каждую сделку мы рассматриваем как проект и делаем все, чтобы продать объект быстро и по максимальной стоимости»

Самарский рынок недвижимости медленно, но верно встает на курс цивилизованного развития. В городе работают опытные профессионалы, которые готовы не только предложить качественные услуги, но и поделиться собственным перспективным взглядом на грядущие перемены. О тенденциях и особенностях рынка, а также о новых беспрецедентных проектах Dom.63.ru рассказал генеральный директор крупнейшего самарского агентства недвижимости «Визит» Михаил Минаев.

– Михаил Иванович, ваше агентство недвижимости существует уже 13 лет, пользуется большим авторитетом у коллег и заслуженным доверием у жителей города. Что позволило вам стать одними из лидеров самарского рынка риелторских услуг?

– Агентство недвижимости «Визит» было организовано в 2001 году, и с первых дней работы мы поставили перед собой задачу стать крупным агентством, при этом сделав ставку на качество услуг. На тот момент на рынке было много риелторских компаний, в то же время ни одна из них не оказывала качественные услуги в полном объеме. Вначале мы попытались взять за основу практику более опытных риелторов, но их подход, включающий нечестное отношение к клиенту и «левые» комиссионные, нам не подошел. Поэтому мы приняли решение о создании собственного учебного центра. Сейчас он один из лучших в Самаре и на протяжении многих лет по праву считается «кузницей риелторских кадров».

Более семи лет в нашем агентстве действует служба качества, которая осуществляет контроль удовлетворенности клиентов по существующим заявкам и проведенным сделкам. Это позволяет сделать обслуживание каждого клиента прозрачным и своевременно принимать меры, если что-то идет не так. В этом можно убедиться, почитав многочисленные отзывы на нашем сайте. И стоит отметить, что даже интернет-сообщество, которое сегодня достаточно агрессивно настроено по отношению к риелторам, пока не сообщало о фактах непрофессионализма с нашей стороны.

Мы также создали собственный ипотечный центр, где представители ведущих банков напрямую общаются с нашими клиентами, что повышает эффективность сделок и ускоряет процесс работы.

– Действительно, сегодня многие потенциальные покупатели жилья начинают поиск в Интернете с объявления «купить квартиру без посредников». За что так не любят посредников и почему возникло это предвзятое отношение?

– Негативное отношение к риелторам в большинстве своем обоснованно. Дело в том, что риелторы появились в нашей стране совсем недавно – около 20 лет назад. И на заре появления этой профессии задачей многих из них была лишь прибыль. Хотя и сегодня для некоторых непрофессионалов она остается основной целью. При этом совершенно не учитываются интересы клиента и его удовлетворенность.

– В Самаре сегодня порядка 360 организаций, осуществляющих риелторскую деятельность. Можно сказать, что это оптимальное количество для нашего города? И гарантирует ли такое количество качество?

– Я думаю, на самом деле их гораздо больше. Дело в том, что риелторская деятельность сейчас никак не регламентируется. Для того чтобы стать риелтором, сегодня достаточно купить стол, стул и вывеску. Если до 2003 года для начала работы в этой сфере нужно было получить лицензию в министерстве, то сейчас все значительно упростилось. Как следствие, на рынке появилось много неквалифицированных специалистов, которые не берут на себя ответственность перед клиентом в сложной ситуации. И воздействовать на них в силу отсутствия соответствующего закона сегодня никак нельзя.

Да, у нас есть Поволжская гильдия риелторов, но она регламентирует деятельность только тех организаций, которые в ней состоят. А это достаточно небольшой процент наиболее состоятельных агентств, действующих сегодня на рынке. Но при этом в гильдию приходит очень много обращений от граждан на агентства, не состоящие в этой организации. Ситуации бывают очень серьезные, порой люди просто оказываются на улице. Мы стараемся оказать юридическую помощь гражданам, помочь с обращением в правоохранительные органы, но повлиять на работу подобных агентств не можем.

– Что дает агентству вступление в Поволжскую гильдию риелторов?

– Во-первых, надо понимать, что это именно тот механизм, который позволяет самарским риелторам вырабатывать общие правила взаимодействия и таким образом совместно делать рынок недвижимости цивилизованным. Это упрощает и непосредственно процесс совершения сделок, так как решения по всем актуальным вопросам можно находить сообща и заранее, а не в процессе сделки, когда время на принятие решения ограничено. Это как в поговорке – «одна голова – хорошо, а две – лучше». В рамках гильдии лучшие и наиболее опытные участники рынка готовы делиться своими знаниями со всеми, а именно это бесценно. Кроме того, это совместное обучение, совместный маркетинг и продвижение, подтверждение надежности в глазах клиента, возможность быть услышанными властями по насущным вопросам оформления прав и документов и многое другое. И, наконец, как мы все надеемся, если в ближайшее время будет принят федеральные закон о риелторской деятельности, только сертифицированные агенты смогут в принципе называться риелторами и работать на этом рынке. А сертификацией занимается именно гильдия.

– В чем, на ваш взгляд, особенность самарского рынка недвижимости, его слабые и сильные стороны?

– Одной из слабых сторон я считаю расчеты по сделке. Дело в том, что в Москве и Санкт-Петербурге эта процедура осуществляется либо через банковские ячейки, либо через расчетные счета. Деньги при этом перечисляются по факту регистрации сделки в регпалате, что вполне разумно, поскольку снижает риски для покупателей. В Самаре же все расчеты проходят по большей части до сделки, в неприспособленных для этого местах. Во-первых, это просто опасно. Во-вторых, покупатель сначала отдает деньги, а свидетельство получает только через 10 дней. При этом не исключено, что выдача документа о регистрации по какой-то причине может быть приостановлена, а в случае, если расчет с продавцом уже произведен, он уже не заинтересован решать вместе какие-либо задачи по исправлению документов. Мы стараемся переводить наши расчеты на безопасные рельсы.

Недостатком самарского рынка недвижимости я также считаю то, что у нас всего пара десятков агентств недвижимости вступили в Гильдию риелторов и работают по общим правилам, остальные – как сами решат. К примеру, в Екатеринбурге создана Уральская палата недвижимости, которая объединила все агентства. Эта палата имеет собственное печатное издание и интернет-базу недвижимости, которая является основной на рынке Екатеринбурга. Таким образом, если ты не в этой палате, то вообще не можешь работать на рынке, поэтому все обязаны соблюдать правила этой организации. Это позволило при отсутствии закона о риелторской деятельности создать подобие саморегулируемой организации, которая устанавливает правила работы на рынке. Мы же пока не вышли на этот уровень и не смогли консолидировать большую часть рынка.

– В перспективе это возможно?

– Все может достаточно круто измениться с введением закона о риелторской деятельности. Я считаю, что сегодня он крайне необходим. Однако важно, чтобы он не уничтожил рынок, как это было, например, в случае с жилищными кооперативами, которые после введения закона прекратили свое существование. Если новые правила деятельности риелторов будут выстроены по принципу саморегулируемых организаций в строительстве, то это очень положительно скажется на рынке недвижимости. В риелторском бизнесе смогут работать только надежные компании, состоящие в такой организации. Они должны будут заплатить страховой обеспечительный взнос, что будет служить гарантом на случай форс-мажоров у других агентств. В таком случае агентства уже не смогут обмануть клиентов и, сменив вывеску, продолжить работу на рынке.

– Существует мнение, что традиционные агентства недвижимости медленно, но верно вытесняют их виртуальные «коллеги». К примеру, если нужно купить квартиру, не обязательно обращаться в риелторскую компанию – достаточно зайти на сайт и подобрать необходимую недвижимость. Как вы относитесь к так называемым «виртуальным» риелторам?

– Мир меняется, и рынок недвижимости как часть этого мира тоже подвержен изменениям. У человека появляется выбор: купить недвижимость у агентства или в Интернете. Но надо понимать, что объявления в Интернете вроде «продажа без посредников» – это тоже определенный маркетинговый ход. Тот, кто предлагает эти услуги, пытается извлечь свою выгоду, и в результате образовывается такой же посредник. К тому же многие маклеры просто собирают объявления, выставляют их в Интернет, как товар на полку, и ждут, когда кто-то его купит. При этом нет активного продвижения объектов для продажи по максимальной стоимости. То есть продавец не получает услугу, которая ему была обещана.

– И все-таки в Самаре обращение к профессионалам может гарантировать отсутствие рисков при сделке с недвижимостью? На что нужно обратить внимание при выборе агентства?

– Качество услуг не всегда зависит от размера агентства. Все решают люди, работающие в агентстве, и их руководитель. Ведь именно от него идет посыл сотрудникам. Я знаю много небольших агентств, которые работают добросовестно много лет и имеют постоянных клиентов. В то же время есть крупные агентства, с деятельностью которых связано много скандалов. Вспомним последний случай, когда известное в Самаре агентство недвижимости занималось незаконной продажей долевок.

Некоторые агентства заявляют в своей рекламе, что их услуги бесплатны для собственников. В этом случае услуга оказывается даже дороже для продавца, потому что риелтор начинает работать против него. Собственник при таком подходе только теряет, поскольку чем больше риелтор занизит продажную стоимость квартиры, тем быстрее он продаст объект и больше заработает. Именно поэтому качественные риелторские услуги для продавца недвижимости не могут быть дешевыми и тем более бесплатным.

Кроме этого, недобросовестные риелторы нередко прибегают к скрытым комиссиям. Чтобы этого избежать, продавцу и покупателю нужно обязательно пообщаться во время сделки и озвучить предполагаемую стоимость квартиры.

В целом, конечно, у крупных агентств больше возможностей: страхование ответственности перед клиентом, более качественное юридическое сопровождение сделки, возможность вкладывать собственные средства в рекламу. Мы, к примеру, всем покупателям жилья выдаем гарантийный сертификат, который рассчитан на три года в соответствии со сроком исковой давности по сделкам. Для покупателя, ставшего новым собственником, это практически единственная надежная гарантия того, что он не потеряет свою квартиру и средства. И это не просто рекламный ход, а действующий механизм защиты. В нашем агентстве уже был прецедент, когда сотрудники пропустили сделку по поддельному паспорту. Но мы понесли полную финансовую ответственность перед клиентом: все его средства были возмещены в полном объеме, а квартира вернулась к первоначальному собственнику. Теперь ведем переговоры с компанией «Альфа-страхование», которая обязана возместить нам убытки.

Для собственников недвижимости самое главное – выручить максимальную цену от продажи своего объекта, и мы это отлично понимаем. Именно поэтому с владельцами мы работаем только по эксклюзивным договорам. Это позволяет нам более скрупулезно работать с каждым объектом и, что особенно важно, активно продвигать его среди всех агентов города. Каждую сделку мы рассматривать как проект и делаем все, чтобы повысить доходность собственника от продажи, быстро найти покупателя. Для этого мы думаем о том, кто является потенциальным покупателем, как лучше прорекламировать объект, вкладываем собственные средства в рекламу, проводим предпродажную подготовку и другие необходимые мероприятия.

При выборе агентства я бы также рекомендовал, прежде всего, прислушиваться к отзывам друзей и знакомых. Стоит узнать, сколько лет агентство существует на рынке. Если достаточно давно, то у него наверняка уже сложилась определенная репутация.

– В этом году в связи с рядом внешних и внутренних факторов стоимость жилья в Самаре с начала года значительно выросла. Каков ваш прогноз на ближайшее время?

Рынок недвижимости начал выходить из стагнации после кризиса в 2013 году. Но крушение региональных банков и нестабильность на рынке акций и курса валют привели к тому, что единственным надежным вложением оказалась недвижимость. В 2014 году повысился курс доллара, что вновь привело к снятию средств со счетов, вложению их в валюту и недвижимость. Как следствие, с начала осени прошлого года на рынке наблюдался ажиотажный спрос на недвижимость: скупалось как первичное, так и вторичное жилье, большие и мелкие объекты. Новый всплеск начался в силу развития политической ситуации с Крымом. По оценкам экспертов, в начале 2014 года со счетов в банках было снято порядка 400 миллиардов рублей, и большая часть этой суммы была аккумулирована в недвижимость. К началу мая эти драйверы роста иссякли, и спрос на рынке немного спал. В июне спрос на недвижимость был на достаточно низком уровне по всем сегментам, а сейчас понемногу начинает возрастать. По моим оценкам, полоса низкого спроса будет продолжительной, и рынок восстановится только к концу осени. Заметную роль в этом сыграет и ипотека. На данный момент процентная ставка по ипотечным кредитам повышается, и это сказывается на уровне спроса на недвижимость. В такие периоды выгодно приобретать малогабаритное и достаточно недорогое жилье. Сейчас, кстати, мы реализуем такой проект. Подобных прецедентов в Самаре еще не было: это реконструкция офисного здания с последующим переводом в малогабаритное жилье средней площадью 16 квадратных метров. Мы уже получили разрешение на реконструкцию и начали работу по полной замене коммуникаций.

– На кого рассчитано такое жилье?

– Начальная стоимость такого жилья около 940 тысяч рублей. Оно рассчитано на студентов, иногородних и имеет много преимуществ по сравнению, например, с коммунальными квартирами: здесь собственный санузел и ванная, небольшая кухня в прихожей и комната около 12 квадратных метров. Объект находится на улице Карла Маркса, 410, в районе пересечения проспекта Кирова и улицы Ташкентской. Проект уже пользуется большим спросом, несмотря на то, что продажи были открыты только неделю назад. Я думаю, в перспективе он будет достаточно востребован, поскольку на самарском рынке пока нет подобных предложений.