Первичка обходит вторичку

На рынке недвижимости Самары сформировался тренд, которого аналитики не отмечали уже много лет. Средняя цена квадратного метра нового жилья превысила среднюю цену квадрата вторички. По мнению экспертов, это явление может привести к перераспределению потребительского спроса между сегментами.

Специалисты аналитического центре агентства недвижимости «Визит» подготовили отчет по состоянию рынка жилой недвижимости Самары по итогам трех кварталов 2015 года и выделили несколько актуальных тенденций, предпосылки формирования которых сложились еще в течение 2014 года.

Показательно, что сегменты первичного и вторичного жилья в регионе в 2015 году вели себя совершенно по-разному.

Средние цены на квадратный метр в квартирах в новостройках с начала года практически не изменились. Падение было мизерным и составило всего около 0,5 процента. Однако стоит отметить, что в аналитический отчет составлялся по официальной цене предложения, тогда как при реальных сделках застройщики чаще всего готовы предоставить покупателям скидки.

«Объем сделок в сегменте первичного жилья, несмотря на сохранение цен на прежнем уровне, по сравнению с 2014 годом снизился. Во многом это произошло из-за того, что именно в предыдущем году произошло довольно серьезное удорожание квартир в новостройках. По итогам 2014 года средняя цена выросла на 15,5 процента», – объясняет исполнительный директор агентства недвижимости «Визит» Полина Абдулова.

Стандартная скидка на торг, которую застройщики закладывают в цену предложения, составляет от трех до пяти процентов. При реальных сделках продавцы зачастую готовы уступить покупателю больше.

Рынок вторичного жилья в 2014 году показал еще более существенную динамику. Прибавка средних цен составила 18 процентов. Но последствия такого резкого скачка цен вкупе с повышением ставок по ипотечным кредитам серьезно отразились на ситуации в сегменте в начале 2015 года и привели к снижению покупательской активности. По данным аналитиков компании «Визит», на начало четвертого квартала в базе вторичной недвижимости размещено 12,2 тысяч уникальных предложений. Это на 37 процентов больше, чем было в первые месяцы 2015 года. Выросли и сроки экспозиции объектов. В настоящий момент предложение находит своего покупателя за четыре-шесть месяцев. Таким образом, отмечает Полина Абдулова, увеличение размеров базы вторички происходит, в том числе, за счет «зависания» объектов.

На сегодняшний день аналитики фиксируют 12-процентное снижение средней цены предложения на вторичном рынке жилья. При этом падение началось со второго квартала 2015 года и составило около пяти процентов. А в третьем квартале продолжилось, и цена скорректировалась в сторону понижения еще на семь процентов. Такая динамика обусловлена поведением собственников квартир, которые поняли, что для того, чтобы найти покупателя на свои квартиры, следует «подвинуться» и умерить свои ожидания от продажи. «На мой взгляд, это довольно позитивное явление, поскольку чем быстрее цена предложения придет в соответствие с ценой ожидания потенциальных покупателей, их возможностями, тем быстрее завершится стагнация, и рынок активизируется», – считает госпожа Абдулова.

В рублевом выражении по итогам третьего квартала 2015 года средние цены продажи жилых квадратов для первчики и вторички выглядят следующим образом – 58 376 рублей и 57 832 рубля соответственно. Большинство экспертов подтверждают, что это довольно уникальная ситуация для самарского рынка жилой недвижимости, которая не наблюдалась многие годы. И тот факт, что вторичка стала дешевле первички, может стать серьезным основанием для формирования покупательских предпочтений. В результате часть спроса из сегмента новостроек перетянут на себя «подержанные» квартиры.

«Действительно, ситуация для самарского рынка недвижимости к концу 2015 года складывается уникальная: такого, пожалуй, не было за все с 25 лет с момента его формирования. Но то, что новое жилье стоит дороже старого, на мой взгляд, как раз нормальное явление. Ценовой "перекос" в сторону вторички, который существовал на протяжении многих лет, был связан с тем, что строили новое недостаточно. Да и стоимость первички всегда ограничивалась рамками всевозможных госпрограмм и госрегулирования. Сейчас расстановка сил на рынке изменилась. Плюс ко всему сказалось рекордное снижение цен на вторичку, которое произошло в этом году. Однако с большой уверенностью можно сказать, что стоимость предложения достигла своего дна, и как только покупатели это осознают, продажи в этом сегменте активизируются. А значит, и цена на вторичку немного отыграет свои позиции», – уверен эксперт рынка недвижимости Вячеслав Рандаев.