Как уменьшить риск при аренде жилья

Рано или поздно большинство людей сталкиваются с вроде бы несложной задачей – снять жилье. Однако реальность такова, что за видимой простотой скрывается масса опасностей.

Наиболее распространенными вариантами поиска квартиры является съем жилья через знакомых и родственников или по газетным объявлениям. Очевидный плюс первого варианта – цена квартиры у знакомых может быть ниже, чем на рынке аренды жилья. Но его существенным минусом является то, что если хозяева решат повысить цену, или, наоборот, у жильцов возникнут затруднения с оплатой, то обе стороны рискуют надолго испортить между собой отношения.

Во втором варианте много времени и сил уйдет на поиск подходящего варианта. Кроме того, именно тут наибольшие шансы нарваться на мошенников. Классический мошенник снимает квартиру и тут же сдает ее одновременно десяткам людей. Потенциальный квартиросъемщик покупается на дешевизну и действует согласно инструкциям лжехозяина. Деньги отдает вперед, так как боится, что сдадут другому. А вселяться приезжает с назначенного «арендодателем» числа, дожидаясь, когда тот вывезет вещи. Больше этих «хозяев» квартиросъемщик не увидит. Как и своих денег. Да еще и скандалов с настоящими собственниками квартиры не избежит.

Чтобы не попасть в такую (или с подобным результатом) ситуацию, лучше последовать нескольким советам юристов:

– потребовать у хозяина квартиры паспорт;

– проверить документы на квартиру;

– отдавать деньги будем только под расписку;

– с владельцем квартиры заключим договор, в котором укажем все основные пункты.

Если есть финансовая возможность, поиск варианта с арендой лучше доверить риелторской фирме. Не путать с информационной. В нее вы попадаете, когда, позвонив по указанному в объявлении телефону, слышите в трубке примерно следующий ответ: «Вы звоните в агентство, у нас много вариантов недорогих квартир, приезжайте – подберем». Неопытных нанимателей привлекает более низкая цена в инфорфирме, чем в агентствах недвижимости. Второй признак, по которому можно идентифицировать такую фирму, – готовность работать с клиентом только после личной встречи. На ней, еще до показа каких-либо вариантов, вам предложат заключить договор и заплатить деньги. После чего вы якобы получите доступ к базе данных агентства. На самом деле все клиенты фирмы получают одни и те же списки с мифическими телефонами или вариантами, которые уже давным-давно устарели. Претензии бесполезны: в самом договоре обязательно найдется парочка ловушек, которые наниматель проглядел. Например, вас «подкупила» фраза о том, что агентство обязано подыскивать варианты до «победного конца». Только вот если здесь же не прописаны сроки, в которые фирма обязана это сделать, то и спросу с нее никакого нет.

Так что надежнее все-таки обратиться к риелтору. Клиент в этом случае отдаст большую сумму – равную 50-100% месячной арендной платы за квартиру. Но зато агент оформит договор и получит деньги непосредственно после осмотра жилплощади и взаимного согласия всех заинтересованных сторон.

Договор найма в письменной форме фиксирует все ваши с хозяином квартиры договоренности. Составить договор можно как с помощью специалистов из риелторской компании, так и самостоятельно. Заверять у нотариуса такой договор не обязательно, достаточно подписей обеих сторон. В договоре указываются паспортные данные хозяина и арендатора, информация о квартире (адрес, площадь и прочее), правоустанавливающий документ, отражаются права и обязанности сторон, сумма и порядок оплаты, сроки договора, условия расторжения.

Однако не все участники рынка жилой аренды готовы к официальному заключению сделки. Юридическое оформление влечет за собой выплату налогов. Понятно, что никто не хочет встречаться с налоговиками, поэтому часть сделок по аренде не оформляется должным образом. Настаивайте на подписании договора аренды квартиры. На совести наймодателя останется регистрация договора или ее отсутствие. Как утверждает менеджер по аренде жилья АН «Дисса» Екатерина Кравцова, «этот документ приобретает юридическую силу после подписания его обеими сторонами – наймодателем и нанимателем. Вне зависимости от того, платит ли хозяин налоги с дохода от аренды или нет, составленный документ будет считаться действительным. И в том случае, когда решение конфликта между хозяином и жильцом доходит до суда, эта бумага будет фигурировать на нем в качестве доказательства, приобретая силу расписки».

Такой документ необходим для защиты интересов нанимателя. Он оплачивает проживание в квартире и имеет право чувствовать себя комфортно. По закону, на нанимателя распространяется право неприкосновенности жилища. Но квартира остается собственностью хозяина, естественно, он за нее переживает и считает возможным проверять ее состояние в любое удобное для него время, абсолютно не считаясь с тем, удобно ли это для нанимателя. В договоре найма можно оговорить порядок и частоту визитов хозяина, должен ли он предупреждать о своих визитах заранее и прочее.

Заблуждение арендатора состоит в том, что хозяин квартиры может выселить его в любое время. Это не так. Наймодатель не имеет права выселять нанимателя до истечения срока действия договора. А если договор аренды заключен на срок от одного года и выше, наниматель обладает преимущественным правом перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Выселить раньше срока арендатора могут только в судебном порядке, в случаях, установленных законом или в случаях, нарушающих условия договора. К таковым относятся: не внесение платы за жилье, проживание в квартире большего, чем указано в договоре количества человек, порча жилого помещения арендатором. Такие причины для расторжения договора встречаются не часто.

Не лишним будет и составить опись имущества – документ, который является приложением к договору найма. В нем перечисляется все имущество, передающееся жильцу во временное пользование вместе с квартирой. Составление описи требует внимательного отношения и от жильца. Во-первых, он должен проследить за тем, чтобы в перечень случайно не попал предмет, которого на самом деле в квартире нет. Кроме того, в интересах обеих сторон дать каждой вещи письменное описание: название, количество, модель, приблизительный год выпуска, степень износа, дефекты и повреждения. Прежде чем подписать этот документ, жильцу лучше всего проверить, как работает телевизор, стиральная машина, открываются ли дверцы шкафа и тому подобное.

И последняя рекомендация – внимательно читайте то, что подписываете. Но даже при этом доля риска при найме квартиры остается, и без взаимного доверия хозяина квартиры и арендатора не обойтись.