Ответственность за некачественное жилье

Ситуации, когда счастливые обладатели новеньких квартир вдруг сталкиваются с проблемой текущих труб или появлением трещин на стенах, сегодня не редкость. Куда обращаться при возникновении подобных казусов и кто должен нести ответственность за огрехи строителей и проектировщиков? Попробуем разобраться.

Недостатки устранить

Прежде всего, права участников долевого строительства защищены «Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», известном также как ФЗ-214. «Согласно данному документу, застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства объект, качества которого соответствуют условиям договора и требованиям технической и проектной документации, - комментирует директор самарского представительства компании «Яковлев и партнеры» Денис Герасимов. - Условия договора по освобождению застройщика от ответственности за возводимый объект являются ничтожными сами по себе». Таким образом, вне зависимости от особенностей составленного договора долевого участия, закон регламентирует либо устранение недостатков, выявленных в процессе эксплуатации здания, либо выплату строительной компанией дольщику денежной компенсации в размере стоимости их устранения. В случае, если строительная компания отказывается устранять недостатки и производить выплаты, дольщику следует обратиться в судебные инстанции и решать вопрос уже в судебном порядке.

Закон об участии в долевом строительстве предусматривает гарантийный срок, который может регулироваться договором, но не может составлять менее пяти лет

Пять лет гарантии

Многое зависит от того, на какой стадии эксплуатации дома обнаружены дефекты. Так, по словам генерального директора компании «ГлавРосСтрой» Дмитрия Говорухина, согласно действующему законодательству, дольщик имеет право еще до принятия квартиры потребовать составить акт, в котором будут зафиксированы все ее дефекты, и не подписывать акт передачи до того момента, пока все указанные недоработки не будут устранены.

Если в ходе составления акта будут обнаружены серьезные несоответствия требованиям технической и проектной документации, а также если застройщик откажется устранить выявленный брак в разумные сроки, участник долевого строительства вправе расторгнуть заключенный со строительной компанией договор о долевом участии и потребовать возврата денежных средств в полном объеме.

«Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантийный срок — не менее пяти лет с момента передачи жилого объекта дольщику, - поясняет Дмитрий Говорухин. - В течение этого времени собственник жилья имеет право предъявлять к качеству дома или квартиры претензии, которые застройщик должен будет устранить. Если же строительная компания была обязана ликвидировать какие-либо дефекты, то обозначенный срок отсчитывается с момента принятия дольщиком объекта с уже устраненными недоделками». При этом не следует забывать, что застройщик не несет ответственности за те дефекты, которые возникли вследствие износа дома или нарушения его жителями требований технических и градостроительных регламентов, а также других обязательных условий эксплуатации жилого объекта. Так, если собственник квартир провел ненадлежащий ремонт, повлекший за собой определенные нарушения, строительная компания никакой ответственности за них нести не будет.

В ответе за брак

Далеко не всегда виновником тех или иных недоработок является непосредственно строительная компания. Причиной обнаруженных в процессе эксплуатации дефектов могут быть, например, просчеты проектировщиков, вовремя не обнаруженные специалистами строительной компании. И хотя за качество проведенных работ перед заказчиком несет ответственность непосредственно застройщик, тем не менее, в качестве регрессных требований он имеет право предъявить иски проектной организации, если посчитает, что обнаруженный брак — недоработки ее специалистов.

«Требования по качеству жилых объектов также могут быть предъявлены ТСЖ или эксплуатирующей организации, которые, принимая на баланс инженерную инфраструктуру и места общего пользования и подписывая акт приемки, должны проверить, в каком состоянии они находятся. Если на момент подписания акта никаких отклонений от норм выявлено не было, ТСЖ или эксплуатирующая организация имеют право предъявить требования застройщику, но могут и взять на себя ответственность за устранение обнаруженных дефектов», - рассказывает Денис Герасимов.

Кроме того, согласно Закону о защите прав потребителей, требования могут быть предъявлены как производителю, то есть застройщику, так и продавцу, что в случае с новостройками не всегда одно и то же, поскольку в качестве продавца нередко выступает риелторское агентство.

«Если будет доказано, что по вине застройщика или проектировщика произошло нарушение, которое повлекло за собой убытки, в том числе убытки третьих лиц, требования по их возмещению могут быть предъявлены не только застройщику, но и саморегулируемой организации, которая выдавала ему допуск на выполнение данных работ», - уточняет Денис Герасимов.

Таким образом, поскольку круг организаций, которые могут понести ответственность за обнаруженные в ходе эксплуатации жилого помещения дефекты, достаточно широк, стоит в зависимости от рода возникшей проблемы определить, какой именно компании уместно будет предъявить требования. «Следует направить письма с претензиями в ТСЖ или эксплуатирующую организацию, если обнаруженные неполадки связаны с работой инженерных сетей, - считает Денис Герасимов. - Или адресовать их застройщику, если возникли проблемы с качеством отделки, использованных строительных и отделочных материалов, а также качеством возведенных стен, потолков и т.д. Если по ходу выявления неполадок возникнут вопросы к проектировщикам, их задаст непосредственно сам застройщик».

В случаях, когда брак в новостройке обнаружен по истечении гарантийного срока (пяти лет), обращаться следует в ТСЖ или управляющую компанию, на балансе которой находится дом.

Если застройщик — банкрот

Отдельную сложность представляют случаи, когда застройщик объявлен банкротом и предъявлять претензии вроде бы некому. «Если компания находится в процессе банкротства, большое значение имеет, на какой стадии банкротства она находится, - комментирует Денис Герасимов, - поскольку на определенном этапе требования еще можно предъявить. Правда, добиться денежной компенсации или устранения брака в конечном итоге будет весьма проблематично. Если же запись в реестр уже внесена и застройщика как юридического лица не существует, найти виноватого и доказать личную ответственность бывшего руководителя или собственника компании будет достаточно сложно. А потому претензии предъявлять не к кому».

«Как правило, застройщик нанимает для выполнения строительных работ одну или несколько подрядных организаций, - поясняет руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст» Андрей Шерстобитов. - А потому, если строительная компания ушла с рынка и прекратила свое существование, быть может, уместно будет предъявить требования подрядчику, который выполнял конкретный вид работ». Действительно, нередки случаи, когда строительная компания создается с целью возведения одного-единственного объекта, после чего объявляет себя банкротом и снимает с себя все дальнейшие обязательства. В то же время организации, выполняющие на условиях субподряда отдельные виды работ, с меньшей степени вероятности могут оказаться в списке банкротов, поскольку обычно создаются, что называется, всерьез и надолго. Однако лучше всего, конечно же, постараться избежать такой ситуации. Безусловно, от банкротства не застрахована ни одна организация. Тем не менее, тщательно выбирая застройщика и отказываясь приобретать жилье у компаний-однодневок, вы по крайней мере сведете такой риск к минимуму.