Как не стать обманутым дольщиком

Тема долевого строительства в Самаре не теряет актуальность. Причем, несмотря на множество безрадостных историй граждан, которые откровенно «попали», ввязавшись в долевки, интерес к приобретению квартир в новостройках остается.

В принципе, этот интерес вполне объясним – ведь вам предлагают за меньшие деньги купить квартиру большей площади в новом, а не разваливающемся, доме.

Безусловно, ни один риэлтор и застройщик не скажет вам, что у него существуют проблемы с возведением дома – все будут говорить о конкретных сроках, возможно, очень близких, о том, что всё идет по графику, и дом будет сдан вовремя.

Понимают все и то, что квартира в новостройке, которая уже близка к вводу в эксплуатацию, стоит гораздо дороже, чем там, где дом еще на одной из начальных стадий строительства.

Городской портал Samara24 решил помочь самарцам не ошибиться в выборе квартиры в недострое. Понятно, что 100-процентных гарантий ни с одной из долевок быть не может.

Даже если до того, как вы решили приобрести квартиру, у этого застройщика всё было супер, и все дома сдавались в срок, от финансового кризиса, как в рамках всей страны, так и в рамках одного коммерческого предприятия, вряд ли кто-то застрахован.

Итак, о том, как не стать обманутым дольщиком, корреспондент городского портала Samara24, в первую очередь, решил спросить тех, кто уже «обжегся» и знает все возможные махинации строителей и нюансы изнутри – это движение «Дольщики Самары».

Если вы решили вступить в долевое строительство, то очень внимательно следует отнестись ко всей информации, которую вы сможете получить по своей будущей квартире.

Первое и самое важное – проверка начальных сведений. Увидев объявление в газете или в Интернете, сначала выясните, кто это объявление разместил – сам застройщик или риэлтерское агентство. Это можно выяснить, просто позвонив по указанному в объявлении номеру телефона.

Если это риэлтерское агентство, и вам назвали застройщика, то стоит обратиться непосредственно к застройщику (лучше сходить в его офис) и узнать, действительно ли он заключает договоры через агентство, заключает ли договоры сам застройщик, и сравнить его цену с ценой риэлтерского агентства.

Вместе с ценой, сразу же надо обращать внимание на вид договора. Это должен быть именно договор долевого участия, а не какой-либо другой. Постарайтесь получить текст типового договора для дальнейшего анализа.

Кроме того, обязательно узнайте, где опубликована проектная декларация на объект, а также сведения о регистрации заказчика и застройщика – это могут быть разные организации.

Если Вам застройщика не назвали, то стоит поискать в Интернете, кто еще заключает договоры по указанному в объявлении адресу, и проверить информацию в другом источнике.

Можно просто проехать на объект (если его строительство началось) и посмотреть сведения о застройщике на информационном щите, который должен быть размещен на ограждении строительной площадки.

Вряд ли стоит доверять риэлторам, которые отказываются давать информацию о застройщике.

Помочь в получении начальных сведений об объекте и его расположении относительно других строящихся объектов может соответствующий раздел городского портала Samara24.

После того, как вы выяснили начальные сведения, – название застройщика и адрес строительства – стоит переходить к анализу документов.

Анализ документов

В офисе застройщика вы должны спросить не только сведения о регистрации застройщика, но и проектную декларацию на объект. Основная цель посещения застройщика и объекта – именно получение проектной декларации. То есть, нужно не только получить эмоциональные впечатления от застройщика и объекта, но и сведения для отвлеченного – объективного – анализа.

Проверьте соответствие положений текста предлагаемого для заключения договора Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Проектная декларация является основным документом, в котором содержатся сведения о застройщике, разрешении на строительство и самом объекте.

Проектная декларация обязательно должна быть опубликована в средствах массовой информации. Часто сведения о ней можно найти в специализированных изданиях. Например, в приложении «Зеленая площадь» издания «Новости рынка недвижимости» после объявлений о новых квартирах есть раздел, в котором опубликована проектная декларация каждого встречающегося в объявлении объекта-новостройки.

Основные разделы проектной декларации
- о застройщике;

- проекты, в которых участвовал застройщик;

- сведения о выделенном земельном участке;

- основные сведения об объекте – местоположение дома, его описание, описание квартир;

- порядок финансирования строительства.

Каждый из этих разделов требует отдельного анализа. Информацию для анализа можно получить в Интернете.

Где и что искать

- Проверяем на сайте СРО, является ли застройщик её членом, не исключён ли за прошедший период.

- На сайте министерства строительства смотрим, не является ли объект проблемным, не входит ли он в список проблемных объектов.

- На форумах дольщиков ищем ветки обсуждений застройщика и привлекшего ваше внимание объекта. Обязательно надо обратить внимание на дискуссии, ведущиеся в ветках по уже готовым объектам застройщика. Читаем отзывы дольщиков, задаём вопросы.

- Обязательно оцениваем сведения о дате окончания действия разрешения на строительства и реальном состоянии строящегося объекта. Хотя разрешение на строительство может быть продлено, и задержки в несколько месяцев практически всегда есть, но если до окончания разрешения на строительство времени осталось очень мало, а объект так и не походит на почти достроенный дом, то стоит задуматься о приобретении в нем жилья.

Полный алгоритм поиска информации и принятии решения описать трудно. Для разных людей важными могут быть разные критерии. В любом случае, постарайтесь получить как можно больше любой информации о застройщике и объекте. Это позволит принять верное решение.

Основные ресурсы

- сайт Министерства строительства Самарской области;

- сайт департамента строительства и архитектуры городского округа Самара;

- сайт прокуратуры Самарской области;

- сайт общественного движения «Дольщики Самары»;

- форумы участников долевого строительства:

Форум на Волга-инфо;

Форум «Вдолевке»;

- сайт «Новости рынка недвижимости»;

- городской портал Samara24.

Советы Минстроя

На сайте регионально министерства строительства также есть подготовленные специалистами ведомства «Правила участия в долевом строительстве: как не стать обманутым дольщиком». Процитируем их.

Согласно требованиям действующего законодательства застройщик должен быть юридическим лицом, а не гражданином или индивидуальным предпринимателем. В противном случае он не может привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома.

Не допускается заключение иных договоров (займа, предварительных договоров и пр.), кроме договоров участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком, у которого имеются:

- разрешение на строительство;

- свидетельство на право собственности на земельный участок или договор аренды (субаренды) земельного участка;

- проектная декларация.

Кроме того, застройщик по просьбе гражданина, помимо указанных документов, обязан предоставить:

- учредительные документы;

- утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, аудиторское заключение за предыдущий год.

На что обратить внимание при заключении договора

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменном виде, подлежит государственной регистрации в органах Росреесра и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на соответствующий объект долевого строительства.

При заключении договора следует учитывать, что он должен содержать следующие обязательные условия:

- ответственность застройщика за несоблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию, порядок и цену перерасчета «лишних» квадратных метров (то есть, разницы между площадью квартиры по договору и площадью фактически построенной квартиры);

- описание конкретной квартиры: ее характеристики, количество квадратных метров общей и жилой площади, расположение и количество комнат, адрес нахождения объекта строительства;

- конкретный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

- цена договора;

- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, он считается незаключенным.

Оплату следует производить только после регистрации договора в органах Росреестра.

_{Екатерина Борисенкова}