Вячеслав Сидорович, вице-президент АСП «Берег»: «Изменившись нравственно, мы повернули вектор наших взаимоотношений с людьми»

В период экономической нестабильности, когда требуется серьезная консолидация государства, бизнеса и общества, важно обратиться к опыту лидеров регионального рынка, демонстрирующих эффективный и творческий подход в решении сложнейших задач. Таким примером по праву могла бы стать деятельность ассоциации строительных предприятий «Берег», сумевшей не только успешно выстоять в эпоху кризиса, но и разработать новую концепцию развития строительного бизнеса в регионе. О принципах работы в непростых условиях рынка и задачах, которые стоят перед профессиональным сообществом, Dom63.ru рассказал вице-президент ассоциации Вячеслав Сидорович.

– В 2009 году, когда во время всемирного экономического кризиса строительный рынок потерпел финансовый крах, мы не только начали разрабатывать антикризисный план, но и задумались над тем, каким будет идеальный портрет застройщика в будущем. Представителей стройиндустрии нередко характеризуют как самое закрытое бизнес-сообщество, так вот еще пять лет назад мы попытались изменить это представление. Принципиальная новизна нашей идеологии заключалась не только в создании безопасных и комфортных условий для дольщиков, но и в максимальной открытости. Мы организовывали встречи с людьми в офисе и обсуждали наш антикризисный план мероприятий. В тот непростой год каждая наша площадка была оборудована видеокамерой. Эти механизмы позволяли дольщикам чувствовать себя более комфортно.

Изменившись нравственно, мы повернули вектор наших взаимоотношений с людьми. Это в первую очередь понятный бизнес-процесс, понятное управление, целевое использование и результат на площадке. Кроме этого, мы сформировали партнерские отношения между всеми участниками рынка: дольщиками, подрядчиками, поставщиками, генподрядчиками и застройщиком, который организовывает весь процесс.

Когда появился внутренний спрос, он был направлен в первую очередь на недвижимость, поэтому потребительские возможности общества обратились к усилиям надежных самарских застройщиков, в числе которых была и ГК «Берег».

Недвижимость была необходима людям не только для улучшения жизни, но и явилась и важным инструментом инвестирования.

– Наша аналитика показала удивительные вещи: за 15 лет работы на наши площадки пришло порядка 55 тысяч дольщиков-инвесторов. Это люди, которые уловили тенденции сегодняшнего дня, перспективы роста рынка недвижимости и выделили для себя возможность инвестирования в процессе строительства.

Это произошло благодаря тому что, ощутив этот тренд и изучив технологии, мы копнули глубже и интерпретировали нашу компанию в том числе как эффективную инвестиционную площадку. А поскольку волатильность любых акций зависит от новостного фона, то мы свой новостной фон могли регулировать самостоятельно. Он должен быть в первую очередь позитивным, подкрепляться достоверной информацией и динамикой на строительной площадке. Если предприятие работает эффективно, строительные «метры-акции» растут. И в нашем случае мы претендуем на постоянно положительный новостной фон и на соответствующий рост «акций-метров». В соответствии с этим сформировалась идея, что строительные «метры-акции» в зависимости от времени приобретения имеют ту или иную степень доходности.

– Учитывая тенденции на рынке недвижимости и прогнозируя их, мы формируем понятие справедливой цены, которое в первую очередь говорит о справедливости взаимоотношений. У нас есть график финансирования и график производства работ, который уже «осметчен». Нормативный срок строительства дома примерно 18 месяцев, и не составляет труда понять, какой объем метража и по какой цене нужно продать, чтобы обеспечить объект финансированием.

Как только мы определили справедливую цену, сообщаем ее нашим потенциальным дольщикам-инвесторам и начинаем строительство за счет собственных ресурсов, при этом сопровождая свою деятельность информированием. И к моменту открытия продаж первого этапа квартиры уже забронированы. Так наш авторитет и диалог позволяют в течение первых двух месяцев продаж вернуть вложенные средства в компанию. Последующие этапы также сопровождаются вкладыванием и возвратом средств. Таким образом, в «Береге» существует не только оборотный капитал, но и достаточно быстрый срок оборачиваемости этого капитала.

Эта схема оказалась идеальной и беспроигрышной. И учитывая, что мы за четыре года построили и ввели в эксплуатацию, опираясь на эту систему, свыше 350 тысяч квадратных метров, можно сказать, что она работает.

– Через механизм облигаций федерального займа банковское сообщество получит от Центробанка докапитализацию в размере 1 триллиона рублей. В результате денежная масса в банках не уменьшится, но стоимость денег на «межбанке» возрастет до 30% годовых, что увеличит нагрузку на бизнес. Ключевая ставка также не способствует уменьшению стоимости разнообразных «финансовых продуктов». В частности, увеличатся ставки по ипотечному кредитованию. В результате, по оценкам аналитиков, инфляция в 2015 году будет двухзначной и, как следствие, мы ждем увеличения стоимости не только импортных, но и неимпортных строительных материалов. За последнюю неделю стоимость металла выросла на 20%, и, по всей видимости, многие застройщики, за исключением «Берега», либо прекратили продажи квартир, либо увеличили их стоимость на 20%. Подводя итоги вышесказанного, можно сказать, что, скорее всего, мы столкнемся с ситуацией, когда на первичном рынке просто не будет квартир, либо они будут, как в советские времена, недоступными для покупки, пока ситуация не нормализуется.

А строительному бизнесу, чтобы быть доходным в этом случае, нужно задуматься над формированием финансовой «подушки безопасности», которая в этом случае позволит компенсировать возможный спад своими возможностями.

Кризис не будет вечным, и тот, кто правильно разобрался в ситуации и обеспечил непрерывный производственный цикл на своих площадках, будет претендовать на «премию» под названием отложенный спрос.

– У нас в резерве есть план А и план Б. План А – это наличие достаточного объема денежных средств, непроданные квадратные метры, доходная недвижимость. План Б – объединение ресурсов наших подрядчиков, генподрядчиков и поставщиков материалов в ситуации, когда возможно начнется тотальное отсутствие спроса. Оборотный капитал всех участников строительного процесса в таком случае будет формировать так называемые пулы на каждом этапе работ. При этом залогом возврата денежных средств станут квартиры в строящемся доме. Но мне кажется, план Б нам в нынешней ситуации не потребуется.

– Мы постоянно держим руку на пульсе, и активно контролируем как сегодняшнюю ситуацию, так и перспективы. Когда стало ясно, что наш земельный портфель заканчивается в 2017 году, мы предприняли соответствующие меры. Став акционерами одного общества, мы приступили к разработке проекта планировки территории будущего жилого комплекса площадью 150 тысяч кв. м в географическом центре города. Предварительные заявки можно подавать уже в феврале 2015 года. Класс жилья – эконом плюс квартиры-студии. Отдельно проводим переговоры с собственниками земельных участков, где возможно строительство социального малогабаритного жилья.

– «Берег» всегда стремится работать на перспективу, поэтому мы обратились к строительству малоэтажного жилья в ближайшем пригороде, которое сегодня популярно во всем мире. В середине этого года строительство «Берега-Деревни» стартовало, и мы уже заметили большой предварительный интерес к проекту. Сейчас мы предлагаем там индивидуальные дома от 70 кв. м с земельным участком от четырех до восьми соток. На первую очередь из 39 двухэтажных домов поступило несколько десятков заявок и заключено 5 договоров долевого участия. С нашей точки зрения, это неплохой результат. Думаю, когда проект перейдет в следующую стадию готовности и появится вся сопутствующая инфраструктура – спортивное ядро, детская площадка, прогулочная зона, – интерес к нему увеличится.

– В этом году мы сдали в эксплуатацию все обещанные дома. К 1 декабря были подписаны акты ввода порядка 100 тысяч квадратных метров жилья: это два девятнадцатиэтажных дома на Пятой просеке, четыре двухподъездных дома на Седьмой просеке и ЖК «Ленинградский». Этот объект был готов уже в прошлом году, но из-за того, что городская администрация не сумела отселить свой дом, нам пришлось задержать ввод жилого комплекса. «Берег» в очередной раз проявил акт доброй воли, и за свой счет произвел отселение, чтобы пойти навстречу нашим дольщикам.

Мы ввели в эксплуатацию бизнес-центр класса А «Башня», которому, к слову, была дана очень высокая оценка экспертов, выводящая его на уровень федерального. Следующим летом приступаем к строительству трехзвездочной гостиницы на пересечении Седьмой и Восьмой просек. В рамках социальных проектов продолжаем строительство общеобразовательного объекта в поселке Кошки и цирка в Пензе.

– Сегодняшнее развитие «Берега» – это большой труд специалистов, которые в период кризиса смогли проявить действительно креативный подход и, работая на совесть, переломили ситуацию. Сейчас у нас есть весь необходимый интеллектуальный и финансовый задел для того, чтобы двигаться дальше и пережидать сложившуюся экономическую ситуацию. Мы к этому готовы.