Что такое ПЗЗ, и как они повлияют на жизнь простых самарцев

В последнее время в среде властей и общественников от строительства вновь возникли оживленные дискуссии относительно Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Самары.

Дело в том, что вынос новых ПЗЗ в публичную плоскость намечен на июнь текущего, 2013 года. Хотя, еще в прошлом году первый заместитель главы Самары Виктор Кудряшов заявлял: «Сами правила будут разработаны до конца года, а в следующем году пройдет процедура публичных слушаний. За основу, я могу сказать точно, будут взяты правила, которые приняты в 2010 году. Там огромное количество изменений, но принципы сохранятся прежние. В частности, зеленые зоны будут защищены. По правилам 2010 года так и было, а вот сейчас, к сожалению, такого нет. Будут защищены зоны предполагаемого развития транспортной инфраструктуры, потому что сейчас мы отбиваем огромное количество заявок по размещению объектов вблизи дорог, развязок, планируемых в перспективе». Тогда назывались сроки слушаний – февраль 2013 года.

В апреле текущего года первый вице-мэр отметил, что проект документа уже разработан, и в настоящее время он проходит обсуждение среди специалистов. Принятие новых ПЗЗ намечено на сентябрь этого года. Кудряшов подчеркнул, что новые ПЗЗ защищают зеленые зоны, борются с точечной застройкой.

Кому и зачем нужны ПЗЗ

Ответ на этот вопрос очень прост – они нужны всем: и жителям, и предпринимателям, и администрации. Ведь в этих правилах устанавливается, как тот или иной земельный участок может использоваться – что на нем можно строить, а что нельзя.

Допустим, под окнами вашего дома какая-то коммерческая структура приобрела земельный участок и собирается построить там торговый центр. Если зона этого участка в ПЗЗ значится как зона бульваров и парков, то по закону предприниматель ничего там построить не сможет.

Но все это, конечно, в теории. Если говорить о практике, то многие помнят, как строился торговый центр «Нота» на пересечении ул. Бубнова и Московского шоссе – тогда немало говорили о нарушении различных норм и правовых актов. Тем не менее, ТЦ был построен. Правда, теперь возник вопрос о сносе торгового центра, но мало кто верит в то, что здание будет снесено.

Собственникам земельных участков ПЗЗ нужны для понимания реальной стоимости их активов, определения и понимания объёмов возможной реконструкции и ограничивающих факторов. Ведь кадастровая и арендная стоимость земельного участка также зависят от разрешенного на нем вида землепользования.

Новые ПЗЗ уже вызывают вопросы

На одном из заседаний комитета по вопросам строительства, имущественных и земельных отношений Самарской городской Думы подняли вопрос о том, какие нюансы и проблемы могут возникнуть после принятия новых Правил застройки и землепользования, и почему их необходимо в кратчайшие сроки вывести в публичную плоскость.

Председатель комитета Сергей Алехин довольно скептически высказался относительно проведения публичных слушаний по новым ПЗЗ в июне. Ведь это время отпусков. По мнению Алехина, в слушаниях должно принять участие как можно большее количество жителей города. Ведь документ коснется практически всех.

Сергей Алехин: «Такой глобальный документ, который почти подменяет Генплан, уже пора выводить из тени для предварительного ознакомления не только узкого круга специалистов. Опять же, в новых правилах вводится иное обозначение зонирования – несколько существующих зон объединены в одну. Соответственно, не совсем понятно, как будет происходить переход из одной зоны в другую – автоматически или как-либо еще. Кроме того, некоторые виды землепользования вообще перестают существовать. Но тогда возникает вопрос – что делать с документами, которые уже на сегодняшний день находятся в работе, с людьми, которые рассчитывали на этот разрешенный вид землепользования. В общем, с принятием новых правил возникнет масса вопросов».

Главное, по мнению депутата Сергея Алехина - чтобы новые правила не постигла участь предыдущих. А они, напомним, в 2010 году были отменены через суд в силу множества «нестыковок» и несоответствий.

Сергей Алехин: «Поэтому необходимо учесть интересы всех собственников, которые на сегодняшний день уже годами владеют землей. Нельзя насильно «спустить» человеку другую зону и запретить вид землепользования. Тем более, нужно понимать, что изменение правового зонирования влечет за собой изменение кадастровой стоимости – а это уже влияет на налогообложение, стоимость аренды земельного участка. Поэтому, чем раньше этот документ выйдет из тени в зону публичного обсуждения всех интересов участников рынка, тем лучше. Приведу пример – человек берет земельный участок в аренду, у него свои бизнес-планы, он берет кредит, и вдруг зона его земли меняется. Соответственно, автоматически меняется и стоимость аренды, и все его бизнес-планы фактически могут кануть в лету. Что в этой ситуации человеку делать? Он пойдет в суд и будет пытаться признать действия в отношении себя незаконными. Нам необходимо по максимуму избежать таких ситуаций».

Нужна жесткая градостроительная политика

В завершение отметим, что заслуженный архитектор РФ Ваган Каркарьян более обеспокоен не тем, когда будут рассматриваться новые правила землепользования и застройки, а тем, что в городе нет жесткой градостроительной политики.

Ваган Каркарьян: «Высотные дома в 25-30 этажей, которые появляются в центре города - что, в соответствии с правилами застройки и землепользования строились? Я думаю, что вряд ли. Поэтому это бесконечное проектирование, как мне кажется, говорит: что-то неблагополучно. Я считаю, что нужна жесткая градостроительная дисциплина, а не этот хаос, который есть сейчас – особенно в исторической части города. Американцы предлагали не выше шести этажей здания в историческом центре строить, а мы что делаем?»

_{Екатерина Борисенкова}