Гараж – отдельно, земля – отдельно

Распространенная в нашем городе ситуация: продавец гаража и покупатель не могут официально совершить сделку из-за неоформленных правильно документов. Чтобы хоть как-то подтвердить, что один из них заплатил, а другой – отдал ключи от гаража, пишутся расписки, составляются завещания и генеральные доверенности. Такую ситуацию можно сравнить с гражданским браком: факт, что люди живут вместе, а документы не оформлены.

Что делать? Каждый гараж – это два объекта недвижимого имущества: собственно гараж и земельный участок под ним (даже если ГСК, где находится гараж, многоэтажный, каждому владельцу выделяется пропорциональная земельная доля). Сначала разберемся с гаражом. Итак, гараж может быть сдан в эксплуатацию или не сдан. Теперь о земельном участке. Он может находиться в собственности продавца или в пожизненном наследуемом владении (ПНВ), а также в муниципальной собственности.

Теперь представим себе, как могут сочетаться два этих объекта недвижимости: гараж и земельный участок.

Предположим, что гараж принят в эксплуатацию и земельный участок находится в госсобственности. Вариант, можно сказать, практически идеальный для продажи: гараж продается новому хозяину, которому и придется заняться оформлением документов на передачу земельного участка в собственность (если он пожелает возиться с бумажками и согласованиями).

Второй вариант: земля – в ПНВ, гараж сдан в эксплуатацию. Здесь есть сразу две возможности продажи: либо участок приватизируется старым хозяином и продается вместе с гаражом (но тут нужно отметить, что сама процедура займет от полутора лет – в лучшем случае); либо продается один гараж, но в этом случае землю новому владельцу придется оформлять в аренду с правом выкупа. Третий вариант: земля находится в собственности старого владельца. Ну, это вообще просто: гараж, согласно Земельному кодексу РФ, отдельно от участка, находящегося в собственности, не продается.

Возьмем стандартный случай из практики: в собственности гражданина находится гараж и 21 квадратный метр под ним (это утвержденная по Самаре земельная норма), а на участок земли выписано свидетельство о ПНВ. Как правило, передается гараж вместе с основным участком, а остаток так и остается «ничьим» (земельный участок, на котором находится гараж, как правило, больше, чем 21 квадратный метр). Зачастую стоимость оформления такого вот «остатка» куда больше стоимости самих «лишних» сантиметров земли.

Около половины всех ГСК в городе не приняты в эксплуатацию. Поэтому, с юридической точки зрения, имущества как бы не существует, а есть только выплаченный в гаражный кооператив пай. Если земля под таким гаражом находится в собственности (редкий случай), то именно она и будет являться предметом сделки.

Хуже обстоит дело, если на землю имеется свидетельство о ПНВ или вообще никакого свидетельства нет. В приватизации такой земли отказывают, пока не будет утвержден акт ввода в эксплуатацию гаража. Но для процедуры принятия всего гаражного массива в эксплуатацию нужно собрать деньги со всех пайщиков ГСК, а это сделать нереально (чем больше гаражей в кооперативе, тем это дело нереальнее). Единственный выход – признание права собственности на отдельный бокс в судебном порядке с последующей регистрацией в регистрационной палате.

Поэтому, прежде чем обращаться в регистрационную палату, надо установить, какие именно документы необходимо истребовать из архива администрации города Самары, а также определить, достаточны ли они для проведения государственной регистрации и соответствуют ли они требованиям действующего законодательства.