«Гаражный» спор

В Самаре продожается вечная полемика застройщиков и автолюбителей. Огромное количество гаражей, которые занимают иногда по несколько гектаров земли, препятствуют развитию города. Строительные компании пытаются договориться с владельцами транспортных средств, однако чаще всего это заканчивается скандалами и рукоприкладством, которые приводят обе стороны в здание суда. Специалисты уверены, что в каждом случае, вопросы с владельцами гаражей должны решаться индивидуально. Особо сильного накала ситуация достигла сразу в нескольких районах города.

Количество автомобилей в Самаре растет с геометрической прогрессией. Причем большинство автолюбителей ставят свои транспортные средства не в подземные гаражи

или на специальные паркинги, а на территорию гаражно-строительных кооперативов или, в самом худшем случае, в самовольно поставленные гаражи.

По данным ректора учебного центра ФИНАМ Ярослава Кабакова, наиболее востребованными с точки зрения дальнейшей застройки являются Промышленный и Советский районы города, где расположены крупные скопления гаражных построек, в том числе - и гаражно-строительные комплексы. По мнению эксперта, обилие гаражной недвижимости мешает данным районам развивать строительство жилой недвижимости, в первую очередь.

Такое положение вещей приводит к непрестанным конфликтам между застройщиками и владельцами гаражей. Самарский строительный рынок знает сразу несколько подобных ситуаций, некоторые из которых даже заканчивались рукоприкладством.

Примером тому является столкновение жителей домов рядом с Воронежскими озерами и строительной компанией «Возрождение». Гаражи, установленные в районе строительной площадки фирмы «Возрождение», находятся там незаконно. А это значит, что их владельцы как минимум не платят арендную плату и налог на имущество. Однако «гаражники» устроили настоящий митинг, протестуя против жилой застройки.

Огромное количество гаражей находятся по проспекту Карла Маркса, что могло бы препятствовать строительству магистрали «Центральная».

На улице Аэродромной (в районе парка Победы в Самаре) больше года происходит спор между владельцами гаражей и ЗАО «Красс». Конфликт спровоцирован все той же точечной застройкой. В него втянуты жители нескольких домов (№ 89, 93, 95, 97, 99, 101, 103, 105), во дворе которых много лет назад они установили гаражи для своих авто. В январе 2007 года жильцы близлежащих домов (1965 года постройки) узнали, что у них скоро появится новый «замечательный и шумный» сосед в виде жилого пятиэтажного дома с первым офисным этажом. В феврале застройщик проинформировал жильцов о необходимости убрать гаражи с участка будущей стройки и предложил свои услуги по их вывозу.

По информации из БТИ, ни один из этих 106 гаражей не имеет документов и свидетельств о регистрации собственности. Гаражи в настоящий момент занимают один гектар земли. Причем разрешение на установку гаражей жители (большинство из них пенсионеры) получили в качестве поощрения за трудовые и боевые заслуги по решению райисполкома Советского района города Куйбышева. По новому российскому законодательству, это не имеет никакой юридической силы. А компания-застройщик имеет полный пакет документов на строительство. Никакие обстоятельства - ни законность строительных работ, ни малая площадь занимаемого объекта (а новый дом займет лишь пятую часть этого участка - 20 соток), ни даже правовая несостоятельность гаражей - не останавливают жителей в борьбе за имущество.

Аналогичная ситуация у ЗАО «Красс» уже была при строительстве на ул. Зои Космодемьянской. Общее количество незаконных гаражей там было около 120. Также был протест местных жителей. Обращения в суд от «Красса» не было, и часть гаражей были застройщиком выкуплены и демонтированы. В присутствии представителей милиции была огорожена площадка. Жители домов на ул. Зои Космодемьянской подали на строителей в суд, но так и не явились на судебные разбирательства. Суд принял решение в пользу строителей, и уже ведется строительство 4-го этажа.

Однако не всегда речь идет именно о самовольно поставленных гаражах. Зачастую конфликт строителей возникает с членами гаражно-строительного кооператива. Наиболее ярким примером здесь является опыт ООО «Рось», которое планирует строительство физкультурно-оздоровительного комплекса на участке в границах улиц Московское шоссе, З. Космодемьянская и Ташкентская.

Представители гаражного кооператива «Надежда-Г» (который попал на территорию предполагаемой застройки) заявляли, что до 2005 года исправно платили арендную плату, после чего, по словам бывшего председателя кооператива Александра Белова, администрация перестала продлевать договор аренды. Владельцы гаражей утверждают, что у «Роси» нет подлинников документов, подтверждающих права компании на участок. Однако представители арендатора в свою очередь настаивали на том, что все подлинники не только есть, но и демонстрировались членам кооператива.

В «Роси» уверены: реальная причина конфликта – в желании кооператива выторговать для себя побольше преференций от застройщика. Уже состоялось несколько судебных заседаний между членами ГК «Надежда-Г» и ООО «Рось». И пока спор остается неразрешимым.

Специалисты уверены, что все конфликты застройщиков и «гаражников» можно решить, но каждая ситуация требует скурпулезно индивидуального подхода.

«В случаях, когда речь идет о площадях гаражно-строительных кооперативов, в которых расположены капитальные гаражи граждан, застройщик должен компенсировать им стоимость имущества» - уверен Ярослав Кабаков. При этом стоимость компенсации может превышать рыночную оценку недвижимости в разы - здесь все зависит от запросов собственника строения. То есть фактически владельцы гаражей могут запросить у строительной компании любые деньги за свою территорию.

Другое дело - когда гараж расположен не в пределах ГСК, а на дворовой территории или является некапитальным. Владельцы таких гаражей сегодня лишены прав и либо не могут получить компенсацию, либо ее размеров недостаточно для приобретения нового гаража.

Вопрос о признании владельцев таких гаражей владельцами на законных основаниях с соответствующими правами периодически поднимается на местных уровнях, однако в каждом конкретном регионе решается по-разному.

Если человек владеет гаражом на законным основаниях - ему положена компенсация рыночной стоимости недвижимости, если же нет, то отстоять свои права будет достаточно сложной задачей. Компенсация может быть как в денежной форме, так и посредством предоставления машиноместа в строящемся комплексе или другом ГСК.