Ипотека идет на бизнес

В России дан старт ипотеке коммерческой недвижимости. Законотворцы намерены ввести на рынок ипотечного кредитования новый продукт. Эксперты считают, что он будет полезен и банкам, и их потенциальным клиентам. Предприниматели, которые не могут взять кредит, вынуждены арендовать офисы или помещения под свои офисы или магазины. Если размер процента по ипотеке будет не слишком высок, то проблема с площадями будет решена. Однако игроки рынка обращают внимание на вопрос оценки залога. По их словам, с этим могут возникнуть проблемы при реализации законопроекта.

История этого законопроекта, как пишет газета «Коммерсант», началась в 2005 году. Тогда депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга выступили с идеей распространить действие ипотеки и на коммерческую недвижимость. Питерские чиновники решили внести изменения в закон после того, как потерпели неудачу в реализации программы кредитования малого бизнеса. Местное управление Федеральной регистрационной службы отказывалось регистрировать права собственности на проданные помещения одновременно с их передачей в залог банкам, кредитовавшим сделки (как это происходит в случае с ипотекой на жилье). В результате привлеченные банки начали выходить из программы, чтобы избежать рисков.

В феврале этого года поправки единогласно поддержал комитет по собственности, а в конце прошлой недели депутаты Госдумы приняли во втором чтении поправки в закон «Об ипотеке». Они предполагают, что ипотечный кредит можно будет брать и для приобретения нежилых помещений. Авторы проекта считают, что в закон нужно внести норму, по которой такие площади, купленные в кредит, считались бы находящимися в залоге у банков с того момента, как заемщик зарегистрирует права собственности на них.

Директор департамента консалтинга и оценки компании Becar Realty Group Маргарита Трофимова (г. Москва) подтверждает, что продукт будет востребован на рынке. «Дефицит средств вынуждает участников рынка отдавать в залог собственные активы. В свою очередь, банки стремятся выдавать кредиты только под залог ликвидных объектов, в качестве которых выступают нежилые или коммерческие помещения, – говорит Маргарита Трофимова. – Данная норма должна расширить привлечение средств для российского бизнеса. Особенно это актуально для предпринимателей сектора СМБ, испытывающих значительные трудности с привлечением кредитов. Сегодня банки более взвешенно относятся к оценке кредитуемых проектов, тщательно выбирая и оценивая их эффективность и ликвидность».

Ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга компании GVA Sawyer Владислав Фадеев (г. Санкт-Петербург) соглашается, что малому бизнесу инициатива депутатов пойдет на пользу. Но эксперт указывает на следующий момент: если до кризиса желающих приобрести нежилую недвижимости в ипотеку было достаточно много, то сейчас свободных средств у компаний остается мало, поэтому сильного эффекта от принятых поправок не будет. Свою роль сыграют и высокие ставки по кредитам. «В условиях кризиса игра на дальнейшее повышение цен на недвижимость является крайне рискованной, поэтому желающих приобрести нежилую недвижимость в ипотеку с целью ее будущей продажи будет немного, – добавляет Владислав Фадеев. – Кроме того, следует отметить, что в нынешней формулировке, принятой во втором чтении, закон не позволяет приобретать земельные участки в ипотеку, что могло бы быть дополнительным стимулом для развития сельского хозяйства».

Кроме того, сегодня банки неохотно кредитуют коммерческую недвижимость: невозврат кредитов привел к тому, что банки вынуждены реализовывать залоги, а это – дело долгое и хлопотное.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов отмечает огромный потенциал в ипотеке на коммерческую недвижимость. «Значительный интерес в данном вопросе будет со стороны субъектов малого и среднего бизнеса, – убежден собеседник. – Сейчас поддержка данных участников рынка является одним из приоритетов госполитики. Принятые поправки сработают на ближайшую перспективу и позволят сделать рынок нежилой недвижимости с учетом появления ресурсов в банковской системе более активным и реальным в обороте. Банки не особо стремятся кредитовать коммерческую недвижимость. Сказываются и отсутствие долгосрочного ресурса на подобные проекты, и текущая экономическая ситуация, и пока еще непонятное положение на рынке нежилой недвижимости, а как следствие и уровень рисков. С одной стороны, при обращении взыскания на объект не нужно сталкиваться с выселением заемщиков – это упрощает ситуацию. С другой стороны, существует риск, связанный со сложностью оценки объекта коммерческой недвижимости при банковском финансировании, общей ситуацией и низкой ликвидностью целого ряда сегментов рынка».