Квартира в залоге: не прогадать с продажей

Когда у заемщика начинаются проблемы с ипотекой, велик риск того, что его квартира будет продана банком. Однако если раньше многие считали, что дефолты по ипотечным кредитам дадут стране массу дешевого жилья, то теперь, похоже, тенденция разворачивается в обратную сторону.

Банки все чаще становятся обладателями залоговых квартир. Недвижимость пока демонстрирует стабильное снижение цен практически во всех сегментах. Для банков все это не слишком хорошие новости, ведь сумма, которую они могут выручить на торгах при реализации дефолтных квартир, становится все меньше. И ее может попросту не хватить на то, чтобы погасить просроченный ипотечный кредит клиента. Так что теперь, вероятно, цены на «нехорошие квартиры» будут выше. Таким образом, банк сможет «отбить» всю сумму выданного, но ставшего дефолтным, кредита, да и собственник, скорее всего, в накладе не останется.

Ряд банков уже начал помогать заемщикам, когда они начинают испытывать сложности с ипотекой. Заемщики выставляют квартиры на продажу, а банк размещает информацию об этом на своем официальном сайте («ДельтаКредит», «ВТБ24», GE Money Bank). При покупке таких квартир с кредитом банка-залогодержателя процентные ставки на ипотечный кредит будут значительно ниже рыночных (например, у банка «ДельтаКредит» – 12% в рублях, 10% в долларах; у «Абсолют банка» – 14,5% в рублях).

«Цена на объект в любом случае формируется исходя из условий рынка. За сколько его готов купить потенциальный покупатель и за сколько готов продать владелец, с учетом задолженности банку и финансового результата сделки, – такова и будет цена, – убежден заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Поэтому говорить о том, что выставляемые на продажу залоговые объекты выше рынка, не стоит. Пока же реализация объектов по рынку в целом осуществляется как самостоятельно клиентом с поиском им покупателя, так и с привлечением риелтора».

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов сообщил, что кризис пока не вызвал ажиотажа вокруг залоговых квартир – число сделок с ними стало немного больше, но их доля не превышает 2-3 процентов от общего числа. Эксперт добавляет, что цена может быть ниже рыночных ровно настолько, насколько позволяет снизить цену размер заемных средств, взятых у банка на приобретение квартиры. «Сегодня самая распространенная сложность связана с тем, что снижение цен уже произошло (до 30% в рублях, до 40% в долларах), а заемщик, выставляющий свою квартиру на продажу, психологически не может опуститься ниже стоимости, равной сумме кредита, – добавляет Алексей Шленов. – В нашей практике пока не встречались случаи, когда продавец соглашался продать квартиру по цене, которая меньше размера самого кредита».

Основная сложность при продаже квартир «из-под залога» обычно состоит в том, что долги по дефолтной квартире должны быть погашены до сделки. Здесь возможны несколько вариантов развития событий. В первом случае заемщик должен полностью выполнить свои обязательства по кредитному договору. Для этого он получает деньги от покупателя в качестве аванса. Затем проходит сделка купли-продажи квартиры с одновременным снятием обременения. Второй способ – получить согласие банка на отчуждение предмета залога, после чего проходит сделка купли-продажи. Продавец исполняет обязательства по кредитному договору, и только затем с квартиры снимается обременение в виде ипотеки. И, наконец, третий вариант – перевести долг на покупателя. Но нужно заметить, что предоставлять ипотеку на старых условиях для нового покупателя готовы немногие банки.