«Инвесторы нас больше не хотят!»

Российские проекты коммерческой недвижимости могут заинтересовать иностранных инвесторов не раньше чем через полтора-два года. При этом в приоритете окажутся торговые центры и логистика, а вот офисные площади будут интересны инвесторам в гораздо меньшей степени. Такие прогнозы были сделаны участниками конференции «Коммерческая недвижимость: взгляд изнутри», прошедшей в Екатеринбурге.

Федеральных и региональных игроков рынка коммерческой недвижимости на Урале объединили компании IQ Property Management и «Стражи Урала». Мероприятие собрало более 80 основных участников рынка. Свой взгляд на ведение бизнеса в уральском регионе отстаивали представители федеральных и региональных компаний-девелоперов, среди представителей международных и отечественных банков – управляющий директор Aberdeen Property Investors Чарльз Л. Восс (Санкт-Петербург), заместитель генерального директора BSGV Сергей Козлов (Екатеринбург), руководители профильных подразделений Сбербанка, ВТБ и другие – раскрыли перспективы региональных отечественных проектов по финансированию.

Частные инвесторы и представители консалтинговых компаний с мировым именем – среди которых – управляющий партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко (Москва), управляющий партнер London Conculting & Management Company Дмитрий Золин (Москва), директор отдела стратегического консультирования KPMG Андрей Ильясов, директор Art Properties Наталья Орешина (Москва), – оценили реальные шансы региональной коммерческой недвижимости остаться на плаву в существующих условиях. На мероприятии также присутствовали и активно принимали участие и руководители компаний, занимающихся управлением коммерческой недвижимостью – Евгений Гриханов, генеральный директор компаний IQ Property Management, Андрей Брауде, заместитель генерального директора управляющей компании РЕД.

В рамках Конференции были обсуждены взаимоотношения всех участников рынка: между собственниками недвижимости и консультантами, между управляющими компаниями и собственниками объектов коммерческой недвижимости, между арендодателями и арендаторами, между владельцами собственности и инвесторами… О ценах говорили мало, они и так уже долго обсуждаются последний год.

Дискуссия началась с заявления полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля о том, что региональный рынок коммерческой недвижимости отсутствует. «Никаких региональных рынков коммерческой недвижимости нет, так как нет основных участников рынка – продавцов, покупателей и выбора среди объектов готовых к продаже», – аргументировал он.

Управляющий партнер London Conculting & Management Company Дмитрий Золин не согласился с представителем уральского рынка коммерческой недвижимости и отметил, что в большинстве развитых регионов России все же можно отыскать 2-3 успешных объекта коммерческой недвижимости. Причину малого количества ликвидных объектов эксперт нашел в истории развития самого регионального девелопмента. «Региональный инвестор в 95% случаях из 100 подбирал не участок под проект, который хотел реализовать, а проект под доставшийся ему земельный участок, – пояснил Дмитрий Золин. – Зачастую участки выбирались без перспективной оценки изменений в окружении и транспортной инфраструктуре, влекущих в будущем серьезные изменения потребительских потоков. Поэтому сейчас, когда конкурентная среда возросла, региональные девелоперы столкнулись с проблемой невостребованности своих объектов».

Руководитель отдела бизнес-консультирования Уральского регионального центра КПМГ в России и СНГ Андрей Ильясов добавил, что большинство девелоперов допустили главную ошибку: они финансировали длинные проекты короткими деньгами. «Еще одна ошибка – начало строительства объектов коммерческой недвижимости без наличия предварительных арендных договоров», – подытожил эксперт.

Из-за экономического кризиса девелоперы потеряли почти год. В течение этого времени найти инвестиции для реализации запланированных проектов почти никому не удалось. Говоря о ближайших перспективах, управляющий директор крупного инвестиционного фонда Aberdeen Property Investors Чарльз Восс заявил: западные институциональные инвесторы, работающие с пенсионными фондами, страховыми компаниями и прочими структурами, начнут вновь проявлять интерес к региональным проектам, скорее всего, не раньше чем через полтора-два года. Причем в первую очередь инвесторов будут интересовать крупные торговые центры, чуть позже могут рассматриваться и логистические центры.

«Едва ли будут иметь спрос офисные центры, – отметил Чарльз Восс. – При этом инвесторов будут однозначно привлекать готовые проекты, приносящие стабильный подтвержденный доход, полностью заполненные надежными арендаторами, профессионально управляемые. Кроме того, снизится и объем инвестиций: наиболее вероятно, стоимость объекта, потенциально привлекательного для инвесторов, будет составлять 20-35 миллионов евро, едва ли больше».

Перспективы рынка коммерческой недвижимости России после сравнения развития кризисных явлений в США, в Восточной Европе и на отечественном рынке обозначил управляющий партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко. Он убежден, что рынок ждет сегментация объектов недвижимости. Высококачественные объекты с хорошим управлением и современной концепцией, которые будут востребованы и приносить стабильный доход, будут выделены в одну группу, а большинство остальных объектов будут испытывать проблемы с заполнением и значительно дисконтироваться инвесторами. Кроме того, ожидается ускорение деклассификации объектов недвижимости. Некоторые объекты из-за снижения бюджетов на управление, недостатка финансирования на этапе строительства, изменения стратегии маркетинга и т.п. перестанут соответствовать своему классу. То есть объекты, которые изначально планировались как проекты класса «А», в результате станут объектами класса «В».

Судьба уже существующих объектов также не радужна – продолжится коррекция ставок аренды и цен продажи во всех сегментах коммерческой недвижимости. По оценкам спикера, положительная динамика по уровню свободных помещений станет очевидна лишь ко второй половине 2010 года, а рост арендных ставок можно ожидать только к 2011 году. Примерно в это же время у инвесторов появится интерес к региональным объектам, но в области привлечения инвестиций появится достаточно жесткая межрегиональная конкуренция. Регионы уже сегодня более активно конкурируют между собой не только за инвестиции в конкретные объекты, но и за размещение производств и привлечение офисов.