«Ракушки». «Пеналы». Иные массивы

Количество транспортных средств на дорогах всех без исключения городов растет с каждым годом, а пробки «по-московски» стали уже обыденностью для самарцев. И практически у любого автомобилиста рано или поздно появляется потребность в безопасном и надежном помещении для хранения своего авто. Гаражи – это тот сегмент, который не балуют частым вниманием, однако он занимает свое существенное место на рынке недвижимости.

Гаражи – это сегмент рынка, который крайне неоднороден по структуре предложений. Основную экспозицию формируют капитальные строения и расположенные в новых жилых комплексах паркинги. Малый процент предложений о продаже так знакомых с детства металлических гаражей можно объяснить тем, что чаще всего они не являются законными строениями.

По словам председателя совета директоров ГК «Усадьба» Олега Егорова, спрос в данном сегменте рынка можно охарактеризовать как достаточно низкий. Объясняется подобное явление тем, что лишь малые группы людей испытывают острую потребность в недвижимости такого рода. В условиях низкого спроса и достаточно высоких цен гаражи сейчас являются малопривлекательным сегментом – как для покупки с целью дальнейшего использования, так и для инвестиций.

«Ракушка», или «пенал» — обиходное название разборного металлического автомобильного гаража. Широкое распространение получили в России после 1991 года благодаря пробелам в законодательстве: «ракушки» юридически приравнивались не к гаражам, а к автомобильным тентам, что позволяло их устанавливать буквально где угодно.

И все же гаражи – это сегмент недвижимости, где аренда наиболее выгодна по сравнению с покупкой. Годовая стоимость аренды гаража составляет всего 2-3% от суммы, которую придется заплатить при приобретении этого же объекта в собственность. Для сравнения, в сегменте жилой недвижимости этот показатель составляет 5-6%, в офисной – 10-15%.

Стоимость гаража зависит одновременно от типа строения и места его расположения. В этом плане сегмент гаражей не отличается от любой другой недвижимости, и район, где расположен объект, играет особую роль в формировании его цены. Ожидаемо, что по наиболее высоким ценам предлагаются гаражи в центральных районах. Цены на отдельно стоящие гаражи в Октябрьском, Самарском и Ленинском районах достигают миллиона рублей, а порой и переходят этот рубеж. В это же время Кировский и Советский районы радуют куда более низкими ценами – стоимость гаража там составляет в среднем 400 тысяч рублей.

Стоимость паркингов в жилых комплексах считается стабильно высокой. Среднюю цену одного квадратного метра паркинга в жилом комплексе можно соотнести со стоимостью того же квадратного места жилья. Среднее парковочное место (площадью около 18 кв. м) обойдется автомобилисту в 500 тысяч рублей и более. Особняком стоит самый известный жилой комплекс Самары – «Ладья». Чтобы купить парковочное место на подземной стоянке, принадлежащей комплексу, придется заплатить около миллиона рублей.

Рынок гаражей с трудом подвергается какому-либо анализу по одной простой причине. Большинство гаражных массивов, ныне «радующих» глаз жителей практически всех российских городов, возникали стихийно параллельно с увеличением числа счастливых обладателей личного транспортного средства.

Подразумевалось, что распространение суррогатных гаражей во дворах поможет автовладельцам совместить безопасность и сохранность авто с его наличием непосредственно под окнами своей квартиры. Однако спустя десятилетия подобные стихийные застройки вызывают лишь раздражение у граждан, беспокоящихся о внешнем облике города, и куда более серьезные профессиональные проблемы у властей, занимающихся благоустройством районов, и у риэлторов, столкнувшихся с оформлением подобной недвижимости.

Только по предварительным данным, на территории Промышленного и Советского районов располагается 90 стихийных парковок и более 14 тысяч нелегальных металлических гаражей. А сколько всего таких «нелегалов» в Самаре, точно сказать пока никто не может. Система гаражных застроек не упорядочена, земля под ними зачастую не принадлежит владельцам гаражей. Более того, сейчас город может вернуть в собственность земельный участок под нелегальным гаражом только через суд.

Гаражные массивы часто становятся камнем преткновения, о который спотыкаются застройщики. Еще в бытность СССР автовладельцы свободно размещали гаражи в любых приглянувшихся им местах, ведь земельное законодательство в те времена не было таким суровым, как сейчас. Однако в последние годы, когда строительство жилых комплексов и новостроек набирает обороты, остро встал земельный вопрос. Гаражные массивы занимают существенные площади – одного только участка в 200 кв. метров, захваченного под несанкционированные гаражные застройки, может быть достаточно для возведения нового жилого дома. В Самаре наблюдается дефицит площадей под жилое строительство, и подобные освободившиеся участки могли бы стать решением проблемы. Бывает и так, что гаражи зачастую не мешают возведению здания, но становятся серьезной помехой при прокладке инженерных сетей и благоустройстве территории. Без проведенных коммуникаций дом попросту нельзя сдать в эксплуатацию.

Паркинг – на чем строится цена?

Существует ряд объективных характеристик, которые делают место в гараже более или, наоборот, менее дорогим.

Влияние на стоимость машиноместа оказывает расположение паркинга. Машиноместо в подземной автостоянке дома повышенной комфортности будет стоить дороже, чем аналогичное машиноместо на наземной автостоянке. Естественно, в элитном районе на дорогой земле парковочное место по определению не может быть дешевле, чем в паркинге, который удален от центра города и находится в районе с жильем эконом-класса. При этом приобретение места в гараже еще на этапе строительства обойдется дешевле, чем то же место в полностью законченном объекте.

Качественные характеристики паркинга тоже серьезно влияют на его стоимость. Как для автомобилистов, так и для самих застройщиков есть существенные различия между парковочным местом в открытом паркинге (где автомобиль находится фактически на улице и подвержен всем воздействиям окружающей среды — холоду, ветру, снегу) и местом в закрытом, комфортном и теплом паркинге. В закрытом паркинге, где поддерживается оптимальная температура, не потребуется зимой очищать автомобиль от снега, прогревать двигатель и салон, летом же автомобиль будет защищен от прямых солнечных лучей и дождей. Такой вариант намного предпочтительнее для водителя и для автомобиля, но и обходится он дороже.