Круглый стол: ипотека в замкнутом круге

28 марта в Доме Туризма по инициативе сайта 63.ru прошло заседание круглого стола по теме: «Ипотечное кредитование в коммерческих банках». Судя по количеству участников (более 45 человек), эта тема актуальна, если не злободневна для Самарского региона. Присутствовали представители 18 коммерческих банков, активно предлагающих ипотечные программы, среди которых Поволжский банк Сбербанка России, Внешторгбанк, «Росбанк», «МДМ-банк», Городской ипотечный банк, «Солидарность», «КИТ Финанс Инвестиционный банк», «ФИА-Банк», НТБ, Банк «Уралсиб», Россельхозбанк, «Приоритет» и «АК Барс Банк». Сюда пришли также слушатели от тех банков, которые лишь намереваются развивать ипотечное направление – от «Газбанка», Волго-Камского банка реконструкции и развития, Импэксбанка и Первого объединенного банка. Помимо этого были сотрудники агентств недвижимости, выступающих в качестве ипотечных брокеров – «Спектра недвижимости», «Визита» и «Диссы». Также своим присутствием нас почтили главы Тольяттинского ипотечного агентства и «Тольятти Регион Ипотека», специализирующихся на выдаче кредитов по стандартам АИЖК.

Такое количество представителей коммерческих банков, занимающихся уже не первый год ипотечным кредитованием, говорило не только о важности данного события, но и о том, что первый этап становления ипотеки в Самарской области пройден удачно. Поэтому в качестве первого вопроса была просьба рассказать, на что делает ставку банк по привлечению заемщиков по ипотечному кредитованию. При столь большой конкуренции следовало ожидать, что наиболее важным параметром должна оказаться процентная ставка по кредиту. О ней, действительно, много говорилось. Все стремятся к ее снижению, благодаря чему средний уровень по валютным кредитам составляет на данный момент 10-13%, по рублевым – 12-15%. Наиболее отличающиеся предложения были названы НТБ, где проценты начисляются на остаток основного долга, а также в «КИТ Финанс Инвестиционном Банке», где ставка по рублевым кредитам оказалась ниже, чем по валютным займам в ряде других банков.

Но в ходе разговора стало понятно, что наиболее слабой стороной при ипотечном кредитовании является подтверждение доходов граждан. Поэтому подавляющее большинство банков, в их числе «МДМ-Банк», «АК-Барс Банк», Импэксбанк, «Уралсиб», «Росбанк», на настоящий момент готовы признать в открытую, что принимают «серые» доходы, по так называемой справке в свободной форме (форма банка). Более того, представитель «Росбанка» признала, что у них практикуется даже такой способ подтверждения дохода, как личная беседа с руководителем. Понятно, что данный метод применяется из-за нежелания работодателей предоставлять сведения о наличии неофициальных потоков в организации, что на данный момент еще достаточно часто встречается.

Такие консервативные банки (в силу присутствия государственного капитала), как Внешторгбанк и Сбербанк, также осознают проблему с официальными доходами, поэтому готовы идти на уступки. Как рассказал директор управления кредитования частных клиентов Поволжского банка Сбербанка России Андрей Черкашин, при кредитовании молодых семей банк готов рассматривать в совокупности и доходы родителей, причем с обеих сторон. «То есть при выдаче кредита в расчет принимается зарплата 6 человек», - поясняет он. В свою очередь раскрыл на круглом столе планы по решению данной проблемы и начальник отдела ипотечного кредитования самарского филиала Внешторгбанка Сергей Лейко. «Когда программы ипотечного кредитования будут переведены в наши розничные подразделения, мы тоже будем рассматривать доходы ближайших родственников», – говорит он. О рассмотрении совокупного дохода упомянули в дополнение «Росбанк» и «Приоритет».

Местные банки, такие как «ФИА-Банк», НТБ и «Солидарность», сделали ставку в своей политике на расширенную линейку кредитных продуктов, где залогом может служить квартира. Здесь, по мнению представителей, наиболее интересными являются кредиты на покупку нежилой недвижимости, а также на потребительские нужды. Глава представительства Городского ипотечного банка Елена Битяй на собственном опыте подтвердила, что последний продукт пользуется исключительной популярностью.

Помимо широкого ассортимента Татьяна Вихляева, начальник отдела маркетинга ЗАО «ФИА-Банк», указала необходимость концентрации всех сопровождающих услуг в стенах банка, куда входят страхование и оценка. Данную тему с удовольствием продолжил заместитель управляющего самарским филиалом ОАО «Банк Уралсиб» Вячеслав Галочкин – в его банке уже давно заявлена тема финансового супермаркета. О будущей концентрации говорил и Андрей Черкашин: «По нашему замыслу, в только что открытом ипотечном центре Сбербанка будут не только страховщики, оценщики и ипотечные брокеры, но даже дизайнеры».

В плане первоначального взноса наиболее выгодными оказался банк «Уралсиб», где возможен 0%. Правда программа действует при улучшении жилищных условий, т.е. собственная квартира идет первым траншем при погашении кредита. Подобная ломбардная схема есть и в «Росбанке». Без первоначального взноса можно взять кредит также в «ФИА-Банке» и НТБ. На втором месте оказался Сбербанк с 5-10% взноса для молодых семей (нижний порог, если есть 1 ребенок). 10% также можно найти в «Солидарности», «ФИА-Банке» и «КИТ Финанс Инвестиционном Банке». 15% предлагают «МДМ-Банк», «АК Барс Банк» и НТБ.

Но, как доказал на собственном примере Андрей Черкашин, отдельные требования не настолько важны, как в совокупности. «Когда мы изменили ставку с 18% годовых до 15-16%, срок погашения с 15 до 20 лет и первоначальный взнос с 30% до 10%, спрос возрос почти на 50%», – говорит представитель Сбербанка. Управляющий филиалом «КИТ Финанс Инвестиционный Банк» Леонид Мочалов также считает, второстепенных параметров для ипотечного кредита нет. «Наша цель – привести выдачу таких кредитов практически к уровню скоринговой системы, сейчас у нас срок рассмотрения и выдачи составляет 5 дней», – делится планами Леонид Мочалов.

Примечательно, что сочетание даже не самых выгодных условий на рынке не ставит крест на реализации ипотечных программ. Это происходит благодаря неравномерному охвату региона. «Наша программа включает 13% годовых в рублях и срок погашения до 15 лет, – говорит заместитель директора ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» Алексей Козловец. – Как видите, не самые выгодные условия, да и программа запущена недавно. Но когда мы пришли с ней в села, то поток желающих оказался огромным». В результате со словами «Боимся не справиться» представитель Россельхозбанка призвал своих коллег направить усилия в самарские деревни. «Мы не боимся конкуренции, работы там хватит для всех», – пообещал Алексей Козловец. Ведущий специалист по ипотеке самарского филиала ОАО АКБ «Росбанк» Полина Алексеева согласилась, что требования к прописке тормозит развитие ипотеки. «Так как у нас филиалы по всей стране, то мы позволяем брать кредиты без привязки к месту жительства. В результате мы получили большой приток клиентов из Северных регионов, которые хотят приобрести жилье в Самаре, а местные жители проявили интерес к московской недвижимости», – рассказала представитель «Росбанка».

Но самая главная проблема развития ипотеки все же заключается в кредитовании первичного рынка недвижимости. Обобщая ответ представителей банковской сферы, можно сделать вывод, что на данный момент нет ни одного критерия оценки надежности застройщиков. «Кредитование участия в долевом строительстве – это вопрос на уровне корпорации, – говорит заместитель директора департамента по управлению сетью ОАО «Импэксбанк» Максим Гуров. – А удостовериться в устойчивости строительной компании не помогают ни финансовая отчетность, ни репутация». Остальные банкиры согласились с этим выводом, вспомнив пример небезызвестного «Содействия», и пришли к выводу, что приходится оценивать не только застройщика в целом, но и каждый объект строительства в отдельности. А это очень затратно и в то же время не эффективно. Соответственно, повального кредитования «долевок» не стоит ждать в ближайшем будущем, если ситуация в строительстве будет складываться так и далее. Единицы банков уже сейчас действуют на свой страх и риск, закладывая их в большие проценты.

Например, «Росбанк» по кредитам на участие в долевом строительстве назначает ставку под 17% годовых в рублях, а НТБ – под 16%. Большинство же банков ищет наименьший путь сопротивления. Так, НТБ применяет систему лимитов на каждый отдельный объект. Поэтому, хотя список застройщиков достаточно велик, риски все же относительно диверсифицированы. Сбербанк нашел иной способ, который имеет много шансов на распространение в других банках. Здесь клиент не отдает напрямую средства застройщику, а действует через резервную систему. Поэтому в случае долгостроя клиент может отказаться от покупки в проблемном доме и найти другой вариант. Также банкиры по решению проблемы с долевым строительством возлагают надежды на страхование, так как первые программы защиты от долгостроя уже появились, например, у СК «Спасские ворота».

Столь мрачная тема смогла отбросить тень даже на обсуждение такого вопроса как рефинансирование ипотечных программ. Не секрет, что для банков ипотечное кредитование было затруднительно из-за недостатка длинных и дешевых ресурсов, что влияло на ставки по ипотечным кредитам, сроки их погашения и объемы. Но в этом году предполагается настоящий прорыв благодаря запуску механизма ипотечных ценных бумаг летом. На круглом столе банкиры подтвердили, что все готово для реализации этих планов. И если раньше львиная доля ипотечных кредитов зависела лишь от АИЖК и его операторов, то на настоящий момент о своей готовности к рефинансированию заявили и Импэксбанк, и «КИТ Финанс» и несколько других чисто коммерческих структур. В результате ипотечные банки получат доступ к более дешевым ресурсам, в частности с западных рынков. Для рядового заемщика это отразится в снижении процентной ставки по кредитам. Назывались ставки и 6% годовых, и даже 3% в долгосрочной перспективе.

Но вывод о доступном жилье банкиры попросили не делать. Несмотря на то, что за небольшой промежуток времени ипотечные кредиты станут более доступны, дефицит квадратных метров вряд ли исчезнет. А так как платежеспособный спрос резко возрастет, то цены на жилье, особенно вторичное, вырастут еще больше. Так что жилье будет так же недоступно, но не из-за банковских программ, а из-за критической ситуации в долевом строительстве. Начало данного процесса наблюдается уже в настоящее время. Возможно, что наличие ипотечных ценных бумаг отзовет от реального сектора строительства инвесторов, которые на сегодняшний момент скупают недвижимость в спекулятивных целях. Но динамика роста спроса все равно будет превышать темпы строительства, и выхода из данной ситуации на круглом столе пока не увидели.

Условия ипотечного кредитования в коммерческих банках Самарской области