Строить не рискуя (фото)

Почему банки не торопятся предоставлять заемные средства на жилищное строительство? Каких рисков они остерегаются? Этот и другие вопросы обсуждали представители банковского сообщества, страховщики и строительные компании 20 июня на открытом заседании «Клуба финансистов», организованном информационно-деловым порталом 63.ru.

Встреча проходила в режиме круглого стола в ретро-ресторане «Волга» ресторанного холдинга «Рестория».

Тема заседания – «Банковские риски при кредитовании застройщиков: практика и перспективы взаимодействия банков, строителей и страховых компаний» – была выбрана не случайно. Одной из самых актуальных проблем рынка недвижимости по-прежнему остается вопрос о доступности источников финансирования жилищного строительства, в том числе, и кредитных. Сегодня за счет средств населения финансируется до 40 % строительства многоквартирных домов на начальной стадии и до 80 % – на завершающей. А вот доля кредитных банковских средств составляет не более 20 %. Основная причина, по которой банки очень избирательно подходят к выбору строительных компаний, это финансовые риски. Между тем и банкиры, и строители заинтересованы в сотрудничестве. По словам кредитного инспектора «ПотенциалБанка» Валентина Журавлева, банкам интересно сотрудничать с застройщикам: «Два года назад мы предлагали этот вид кредитования, но по объективным причинам он не был востребован. Сегодня мы хотели бы вернуться к кредитованию застройщиков, потому что такая необходимость появилась».

А появилась она потому, что после выхода в свет закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», строители потеряли право использовать средства дольщиков до получения разрешительной документации.

Как отметил заместитель начальника отдела по работе с корпоративными клиентами филиала ОАО «Банк ВТБ» в Самаре Андрей Масьянов, банк рассматривает два вида рисков: правовые, которые могут возникнуть при проверке документов застройщика, и риски невозврата кредита по каким-либо причинам. Поэтому банки на свой лад стараются минимизировать возможные потери. Так, по словам замдиректора по инвестиционным проектам департамента корпоративного кредитования АКБ «Газбанк» Андрея Королева, банк работает с аффилированными ему строительными компаниями или застройщиками, которые имеют хорошую деловую репутацию и являются знакомыми банку компаниями.

Андрей Масьянов сообщил, что «Банк ВТБ» действует несколько иначе. Как правило, после принятия положительного решения на кредитном комитете представитель банка входит в правление строительной фирмы, которой ВТБ готов предоставить кредит. Это делается для того, чтобы процесс расходования заемных средств, а также деятельность компании были прозрачны для банкиров. К слову, именно прозрачность строительного бизнеса, по единодушному мнению, для представителей банков является главным препятствием на пути преодоления финансовых рисков при кредитовании застройщиков. Кроме того, банки требуют от строителей в качестве обеспечения займа наличие ликвидного залога. В тоже время, по словам вице-президента строительной компании «Портал» Натальи Соболевой, когда строители начинают осваивать площадку, им нечего предоставить в качестве залога кроме самого проекта будущего дома. Хорошо, если строительная компания входит в состав группы предприятий или компаний, у которой уже есть какие-либо реализованные проекты, например коммерческой недвижимости. Их можно предоставить в качестве обеспечения. А что делать тем небольшим строительным компаниям, которые работают на рынке не один год, но в то же время все построенные и сданные в эксплуатацию объекты им уже не принадлежат?

По информации начальника отдела маркетинга ФИА-Банка Татьяны Вихляевой, сегодня уже есть схемы, которые позволяют избежать предоставления пресловутого залога. В частности, в Самаре одна из строительных компаний создала закрытый ПИФ недвижимости, покупать паи которого могут банки, таким образом, финансируя строительство. Кроме того, госпожа Вихляева сообщила, что сейчас в Государственной думе готовятся к принятию два законопроекта, которые, возможно, смягчат требования к банковским залогам.

С мнением банкиров о непрозрачности строительства коренным образом не согласны сами представители строительных компаний. Как отметил на заседании генеральный директор ЗАО «Авиакор» Юрий Левин, деятельность любой строительной компании легко можно проверить, а председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров констатировал, что банки не понимают ценовую политику на рынке недвижимости, не всегда представляют себе, сколько стоит земля и какую ценность она имеет. «Строительный бизнес, на мой взгляд, самый прозрачный. Сегодня я не могу деньги с одной стройки перекинуть на другую стройку, потому что все финансовые потоки министерство строительства и ЖКХ Самарской области взяло под контроль. Все строители должны раз в квартал предоставлять подробные финансовые и бухгалтерские отчеты в минстрой для контроля. И после этого банкиры говорят, что наш бизнес не прозрачен?!» – восклицает генеральный директор строительной компании «Куб» Ефим Вейсман.

В этом длительном «противостоянии» между банками и застройщиками роль некоего буфера могут сыграть страховые компании. Многие из них уже готовы принимать на страхование такие риски, как вероятность невыполнения договорных обязательств застройщиком, риск невозврата по кредиту и так далее. Однако для страховщиков этот процесс затруднен тем, что очень сложно оценить сами риски. По свидетельству вице-президента страховой компании «СамараАСКО» Олега Козлова, если страховщик принимает такой риск, как невыполнение договорных обязательств застройщиком или риск невозврата кредита, он должен просчитать, сколько страховой компании это будет стоить. А статистика убытков при строительстве такова, что не каждый страховщик возьмет на себя такую материальную ответственность. Да и сами строители не спешат подстраховаться. По чистосердечному признанию Натальи Соболевой, строители страхуют только строительно-монтажные риски, и то потому, что таково обязательное требование банка при кредитовании застройщика: «Добровольно, за последние 10 лет, мы страховались лишь раз».

Между тем страховщики, по словам директора Самарского филиала страховой компании «Югория» Марии Рожиной, находятся по одну сторону баррикад с банкирами. И также заинтересованы в партнерстве со строительными компаниями.

Тем не менее, участники заседания все же нашли способ, который мог бы облегчить жизнь, как страховщикам, так и банкирам со строителями. Предложил его Юрий Левин: «Для того, чтобы получать наиболее полную информацию о заемщике при потребительском кредитовании, были созданы бюро кредитных историй. Почему бы не создать такую же базу, в которую бы стекалась вся информация о строительных компаниях. Ведь есть масса способов, чтобы проверить деятельность компании, госэкспертиза, наконец. Думаю, что каждая строительная компания, заинтересованная в использовании заемных средств, с удовольствием предоставляла бы всю информацию о себе в это бюро».