Игорь Михеев, генеральный директор строительной компании «Портал»: «Хочется делать красивые сложные вещи»

В последние годы строительный рынок переживает непростые времена. Вследствие проблем с оформлением разрешительных документов на строительство и непростых взаимоотношений с дольщиками многие застройщики оказались «закрытыми» для общения с прессой и жителями города. Среди тех немногих, кто всегда выделялся своей открытостью из ряда предпочитающих отмалчиваться – строительная компания «Портал» в лице генерального директора Игоря Михеева. Он даже специального приза в номинации «Информационная ответственность» удостаивался. Мнение гендиректора «Портала» на самые различные темы очень часто можно встретить на страницах самарских газет. Это говорит о том, что Игорь Михеев всегда открыт для общения, или же быть на виду у общественности – это политика поведения, необходимая для успешного развития бизнеса?

– Думаю, и то, и другое. Я прекрасно понимаю, что если периодически в прессе звучит название компании, фамилия, для делового имиджа это неплохо. С другой стороны, я это делаю не через силу и каких-то моральных неудобств не испытываю, поэтому можно сказать, что я открытый человек. Если у меня просят что-то прокомментировать, – наверное, мое мнение интересно.

– Насколько Игорь Михеев-начальник отличается от Игоря Михеева- мужа и отца?

– Не думаю, что дома я другой человек. Как на работе в общении с подчиненными, так и дома с членами семьи я никогда не придерживаюсь жесткого стиля. Всегда на работе пытаюсь человеку объяснить задачу, а не просто поставить ее и сказать – сделай. Стараюсь добиться того, чтобы он знал, что конкретно должен сделать на доверенном ему участке работ для достижения всей компанией какого-то определенного финишного результата. При этом у людей, которые были задействованы в этом процессе, обязательно должно быть чувство удовлетворения от того, как они сделали свою работу. Естественно, пытаюсь быть в курсе каких-то личных проблем людей, которые у нас работают, и по возможности стараюсь помогать в решении тех или иных вопросов.

– Не секрет, что должность генерального директора отнимает очень много времени…

– Обычно суббота – это мой рабочий день. На общение с семьей в выходные остается вечер субботы и воскресенье. В будние же дни заканчиваю работать около восьми. Я так подозреваю, что семья какие-то неудобства от этого испытывает, но уже давно никто не ворчит. (Улыбаясь.) Недовольство в прошедшем времени, все понимают, что по-другому, наверное, уже не получится. Кроме того, еще есть отпуск, праздники…

– Как предпочитаете проводить это время?

– Практически всегда отпуск – это выезд куда-то за границу с семьей. В Самаре отдохнуть не получится. По личному опыту знаю, что постоянно будут звонить с вопросами и просьбами приехать. Летом чаще всего отдыхаем на море, а в школьные каникулы – еще где-либо. На следующий Новый год, например, планируем поехать в Финляндию и исполнить тем самым давнишнюю мечту детей – побывать в Лапландии в гостях у Санта Клауса. Думаю, что моим дочерям, которым семь и 12 лет, это будет очень интересно. Тем более, насколько я знаю, в Финляндии можно будет совместить и катание на горных лыжах, и отдых в аквапарках.

– Автомобили… Спорт… Что вам ближе? Что вас увлекает?

– Если честно, на какие-то увлечения времени давно нет. Иногда стараюсь посещать спортзал, но это получается нерегулярно. Но сейчас на территории коттеджного поселка «Шале» мы заканчиваем отделочные работы в фитнес-центре. Думаем, что в мае он будет запущен в эксплуатацию, и у меня очень серьезный настрой начать заниматься там фитнесом регулярно. А машина для меня – это не более чем средство передвижения.

– Расскажите о своих первых шагах в строительном бизнесе.

– В строительную компанию я пришел на работу в 1995 году после окончания Самарской экономической академии на должность начальника отдела недвижимости. Тогда мы только начинали разрабатывать первые договоры о долевом участии. Они были очень короткие, умещались на одном листе. В 1999 году был создан «Портал». Постепенно должности росли: заместитель генерального директора по операциям с недвижимостью, первый заместитель. И вот с 2005 года – генеральный директор.

– Вы строите элитные дома. Если не секрет, сами в каком доме живете?

– Пока в многоэтажном. Но на территории коттеджного поселка «Шале» сейчас в черновом варианте построен жилой дом, где весной я планирую начать отделочные работы.

– Почему ваша компания работает в сегменте именно элитного жилья?

– Когда в самом начале создания компании мы разрабатывали концепцию, то выбрали сектор элитного строительства по нескольким причинам. Во-первых, хочется делать какие-то красивые сложные вещи. Интереснее работать с дорогими материалами и внедрять новейшие технологии. А при строительстве эконом и бизнес-класса эти вещи не востребованы. Во-вторых, однозначно процент рентабельности элитного строительства выше, чем в строительстве обычном. То есть и финансовая, и профессиональная сторона в элитном строительстве нам более близка.

– То, что сейчас происходит на строительном рынке Самары, в прессе то бумом называют, то кризисом. А как вы оцениваете ситуацию?

– Ни о каком строительном буме в настоящий момент говорить, конечно, не приходится. Но и слово «кризис» я бы тоже не употреблял. В течение последних двух лет наблюдался значительный спад, что выразилось в снижении объемов строительства и в количественном уменьшении строящихся объектов. В настоящий момент, на мой взгляд, спад этот пусть не такими большими темпами, но все-таки продолжается. Связано это в основном с тем, что те объекты, строительство на которых начиналось когда-то давно, сдаются в эксплуатацию, а нового мы практически ничего не видим.

– Чем вы это можете объяснить?

– Здесь множество причин. Это и переход прав распоряжения земельными участками от города к области, и многочисленные изменения самой процедуры выдачи разрешений на строительство и так далее. Насколько мне известно, пока ни одного аукциона по предоставлению земельных участков под строительство областной администрацией не было проведено. Все эти факторы, естественно, приводят к тому, что объемы строительства продолжают снижаться, хоть и не такими сильными темпами. То есть не бум и не кризис на самарском строительном рынке, но спад на лицо.

– Что, на ваш взгляд, должно послужить толчком, чтобы этот спад как минимум прекратился?

– Для того, чтобы начинали строиться объекты, нашим властям необходимо определить четкую процедуру предоставления земельных участков. Она в принципе определена, но пора начинать ее исполнять. По закону власти должны сами формировать земельный участок, для чего нужно определить его границы, произвести отселение, выкупить необходимые мощности для предполагаемого объекта, получить технические условия на подключение этого объекта ко всем коммуникациям. И только после этого выставлять земельный участок на аукцион. Все это банально упирается в деньги. У органов государственной власти в распоряжении на эти цели нет достаточных средств, чтобы эту процедуру осуществлять. Поэтому все сидят и ждут какого-то чуда, что когда-то что-то начнется. Областные власти в настоящий момент пытаются этот вопрос решить путем того, что начинают заниматься крупными земельными участками на окраине города, где не нужно проводить отселения и, на первый взгляд, проще сформировать земельный участок.

– В связи с чем, на ваш взгляд, этот спад наступил? С изменением законодательства?

– Определенный толчок дал федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве», который ограничил права застройщиков при продаже квартиры по долевому участию до получения полного пакета разрешительной документации.

– Почему же по другим регионам страны этот закон «ударил» не так болезненно?

– В большинстве регионов не было практики ожидания разрешительной документации годами сложившейся у нас при прежней городской администрации. Время от того момента как задумывался проект и до получения документов занимало три, четыре, а то и пять лет. Из-за этого, насколько я знаю, лет пять назад больше половины объектов в Самаре строились без разрешительных документов. Закон послужил толчком для того, что пирамиды, которые создавались некоторыми застройщиками, начали сыпаться. Эта ситуация была очень сильно раздута в СМИ, что в свою очередь привело к значительному оттоку денежных средств с первичного рынка строительства на вторичный.

Соответственно квартиры у застройщиков стали продаваться хуже, уменьшились темпы строительства, многие стройки просто встали. То есть проблемы стали накапливаться как снежный ком одна за другой. И вот в то время, когда государству надо было разбирать эти завалы, происходит передача функций предоставления земельного участка от города к области. Получается так, что областные чиновники как минимум полгода только разбирались, что они должны делать. То есть эта чехарда не позволила государственным органам власти разобраться достаточно четко и ясно в ситуации, а лишь усугубило ее.

– Как все эти кризисные ситуации повлияли на вашу компанию?

– Сказать, что не повлияли вообще, будет неправильно. Естественно, темпы продаж квартир и в наших объектах за последние два года несколько снизились. Но, с другой стороны, у нас всегда была возможность привлекать дешевые кредитные ресурсы, работая, например, со Сберегательным банком. Кроме того, на мой взгляд, к моменту начала спада у «Портала» был уже достаточно хороший имидж. Все это позволило нам не замораживать объекты и все стройки шли по графику. Сейчас мы ведем переговоры по приобретению нескольких площадок на территории города, но в тех местах, где нет ветхого жилья и виден финиш в оформлении разрешения на строительство. Без документов начинать работы не целесообразно, поскольку это чревато определенными проблемами, отрицательно влияющими на имидж компании.

Основываясь на опыте этих двух лет, мы прорабатываем строительство коттеджных поселков недалеко от Самары, где не нужно проводить никакого отселения и проще получить разрешительную документацию, которую выдает администрация района.

– Получается что это опять будет так называемая точечная застройка?

– Может быть меня кто и осудит, но я нормально отношусь к точечной застройке. Я считаю, что в прессе и из уст наших чиновников точечная застройка была обругана совершенно незаслуженно. Если мы говорим о центральных районах города, то при существующей ситуации, когда государство отселением не занимается, а застройщик по закону не имеет на это никаких прав, ни о какой квартальной застройке не может быть и речи. При сложившейся ситуации там возможна только точечная застройка. Чтобы сейчас администрация не говорила о планировке территорий и обо всем остальном – это все красивые слова. При имеющейся плотности прописанных и собственников ветхих домов и таких гигантских потребностях в отселении ни один застройщик не в состоянии даже финансово, не говоря уже про юридическую сторону, отселить целый квартал за один раз и только потом начать строить.

Застройщик может только умолять людей продать ему старые хибары, переплачивая в десятки раз больше, чем это стоит реально. Так что негативное отношение к термину «точечная застройка» раздут. Вот если бы у государства было достаточно денег для того, чтобы отселить целый квартал в центре города и если бы нашелся застройщик, который все эти затраты компенсировал... Но это все пока из области фантастики. Сейчас реальность такова, что в ближайшие лет десять минимум точечная застройка будет сохраняться и от этого мы никуда не уйдем.

– В таком случае вам, наверно, не избежать проблем с жителями близлежащих домов...

– Они, скорее всего, будут. В Самаре начало практически любого строительства сопряжено с подобными конфликтами. Либо это жители высотных домов, которые просто не хотят, чтобы у них под окнами шло какое-то строительство. Либо это люди, которые живут в домах, подлежащих сносу, и у некоторых из них нормальное человеческое желание переехать в благоустроенную квартиру трансформировалось в цель заполучить от застройщика как можно больше. Иначе начнут писать во все инстанции и «пусть вас там все проверяют, ругают, клюют» и так далее. Вина за эту ситуацию полностью лежит на наших законодателях, которые до сих пор не определило четкие правила и нормы отселения.