Что ждет ипотеку в России?

В ближайшие два года круг участников рынка ипотечного кредитования станет значительно уже. Останутся всего 10-12 банков, которые возьмут под контроль до 90% рынка ипотеки. Таковы прогнозы самарских специалистов ООО «Городской ипотечный банк». Помимо сокращения представителей рынка, они также предсказывают рост процентных ставок по кредитам и еще большее ужесточение требований к заемщику.

Финансовый кризис 2008 года приравнивают к наиболее масштабным из тех, что случались в мире за последние 40 лет. По самым оптимистичным прогнозам он продлится около двух лет. «Текущая ситуация на банковском рынке в целом затормозила развитие ипотечного кредитования в России и заставила многих участников внести ряд корректив в свои программы, а некоторых просто затормозить их действие», – отметила руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Самаре Елена Битяй.

В России уже практически нет дешевых западных ресурсов. Те же, что остались, либо не доступны, либо очень дороги для банков. Сейчас кредитные учреждения, выдавая ипотечные кредиты, используют в основном собственные средства, средства материнских компаний и проводят сделки по рефинансированию.

По прогнозам экспертов, такими темпами в ближайшие два года на рынке ипотеки останется только 10-12 банков. Это кредитные структуры с государственным капиталом, банки с западным капиталом и специализированные кредитные учреждения с западным капиталом. «Они будут контролировать до 90% рынка ипотеки. Остальные же кредитные структуры будут использовать ипотеку как дополнительную услугу», – прогнозирует Елена Битяй.

Уже сейчас наблюдается сокращение числа кредитных организаций, работающих на ипотечном рынке, все банки объявили о глобальном повышении кредитных ставок – в среднем по рынку ставки на ипотеку сейчас составляют от 20% и выше. Аналитики предполагают, что рост процентных ставок до конца текущего года продолжится. Сокращены программы кредитования – практически не осталось программ кредитования новостроек, коммерческой недвижимости, программ рефинансирования и кредитования объектов загородной недвижимости. Это наиболее рисковый сегмент.

Ужесточена процедуры андеррайтинга – для банков уже не важны объемы кредитования, они не стремятся выполнить финансовый план. На первом месте чистота портфеля, который в случае необходимости можно было бы реализовать, рефинансировать тем кредитным институтам, которые пока еще занимаются этим. Таким образом, на одобрение кредита могут рассчитывать только клиенты, которые работают в стабильной организации, и имеющие хорошую кредитную историю.

При этом для российских банков не страшна эпидемия невозвратов по кредитам, отмечает Елена Битяй. Резиденты ипотечного рынка России очень тщательно подходили к процедуре андеррайтинга – не работали с заемщиками с плохой кредитной историей, репутацией, тщательно оценивали и проверяли кредитоспособность и платежеспособность. Так работали 95% российских банков.

Банки США в большинстве своем игнорировали эти правила, кредитуя всех подряд, даже ту категорию, клиентов которые не могли подтвердить доходы, не имели первоначального взноса и плохую кредитную историю.

Сегодня многих граждан, имеющих обязательства по ипотечному кредиту, волнует факт, что банк может изменить условия договора, адаптировав ставки к реалиям ситуации сегодня, либо попросить вернуть кредит раньше срока. Как объяснила Елена Битяй, ипотечные договора не могут быть изменены ни в одностороннем ни в двустороннем порядке. Поэтому все кредиты, выданные по старым ставкам, будут действовать до истечения срока их действия, несмотря на то, что будет происходить в это время с рынком.

Она также отметила, что все условия прописаны в ипотечном договоре, который перед подписанием читал каждый клиент. Недавний случай с «Росевробанком», который попросил заемщиков вернуть 30% задолженности по кредитам, не является нарушением правил договора. Банк попросил, а не потребовал, поэтому клиент в праве не возвращать банку деньги досрочно. То есть, если есть возможность, то клиент может вернуть сумму, если нет возможности, или клиент не видит для себя смысла вернуть, может не возвращать. При этом в каждом договоре есть оговорка на каких основаниях банк может потребовать заемщика досрочно погасить кредит, и только на основании этих пунктов, а в основном это просрочки, невыполнение условий договора требование банка может быть обоснованным.