Время покупать ипотеку

Ставки по ипотечным кредитам находятся на отметке минимума и в ближайший год не сдвинутся с места, а значит, самое время брать ипотечный кредит. Таким образом, предложения, которые есть на рынке, сегодня одни из лучших. К такому выводу пришли представители ведущих самарских банков на заседании круглого стола «Ипотека: миф или реальность», организованного порталом 63.ru.

9 июня на площадке выставочного комплекса «Экспо-Волга» состоялось заседание круглого стола: «Ипотека: миф или реальность», организованного информационно-деловым порталом 63.ru. В обсуждении вопросов ипотечного кредитования приняли участие представители 15 ведущих банков Самарской области, многие из которых являются постоянными экспертами и партнерами 63.ru. Это ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК», ОАО «АЛЬФА-БАНК», ЗАО «БСЖВ», ЗАО КБ «Дельта кредит», Поволжский банк Сбербанка России, Абсолют банк, Акбарс банк, ЗАО КБ «ЛОКО-БАНК», СМП-банк, Первобанк, Национальный Торговый Банк, «Нордеа банк», ОАО «Промсвязьбанк», ЗАО «ВТБ 24», АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО).

Рынок ипотеки в России снова в активной фазе. Начиная с прошлого года, он уверенно возвращается к докризисным показателям, об этом свидетельствуют как размеры ставок по ипотечным кредитам, так и объемы выдачи займов. Так, за первые месяцы 2011 года российские банки выдали кредитов в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Спрос на ипотечные кредиты растет, но не такими темпами, как в 2010 году, когда объем выданных ипотечных кредитов увеличился по сравнению с 2009 годом в 2,5 раза. Прогноз роста на ближайшую перспективу – 30-50%. В 2010 году сработал отложенный на время кризиса спрос, сейчас процесс уже не носит столь бурного характера», – отметил заместитель директора Самарской дирекции ОАО «Национальный Торговый Банк» Вадим Зрелов.

Увеличение объемов выдачи кредитов и рост числа сделок на рынке ипотеки в первую очередь свидетельствует об активности заемщиков. Основные причины этого: рост доходов заемщиков, невысокая стоимость квадратного метра жилья, сниженные проценты по кредитам.

По словам и.о. управляющего Кировским отделением № 6991 ОАО «Сбербанк России» Сергея Тютина, активизация на ипотечном рынке происходит в первую очередь за счет увеличения спроса на саму недвижимость, а также за счет либерализации банками условий выдачи кредитов.

«Ситуация на рынке ипотеки стабилизировалась. Интерес к ипотечным кредитам со стороны клиентов растет, и, безусловно, банки тоже заинтересованы в увеличении своих кредитных портфелей. И дело не только в доходности ипотеки. Ипотечный кредит – это еще и возможность построить с клиентом долгосрочные отношения, возможность познакомить его с остальными продуктами и услугами банка», – отметил генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток Константин Балдуев. По его словам, за 1 квартал 2011 года самарский филиал BSGV провел в 10 раз больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года.

О том, что интерес к ипотечным программам растет, свидетельствует и рост числа банков, которые предлагают ипотеку. Многие игроки рынка впервые включили в список продуктов ипотеку совсем недавно: в конце прошлого – начале текущего года. По словам регионального директора ЗАО КБ «Дельта кредит» Марины Мичкиной, это говорит о том, что для банков ипотека является одним из самых надежных, нерисковых видов кредитования. «По данным Банка России, по итогам 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо допущена только «техническая просрочка» (не более 30 дней), превысил 92%», – отметила она.

Эксперты пришли к мнению, что после кризиса портрет ипотечного заемщика изменился.

«Клиент сегодня и клиент вчера – это две абсолютно разные вещи», – отметила руководитель центра ипотечного кредитования ОАО «Промсвязьбанк» Елена Битяй. По ее словам, до 2008 года рынок недвижимости показывал галопирующий рост, поэтому потребность клиента вчера – успеть купить недвижимость, пока цены не взлетели. «Более 40% недвижимости покупалось с целью инвестиций. Сегодня потребность клиента купить квартиру обусловлена улучшением жилищных условий, около 70% сделок – обменные. Заемщики сегодня – это, как правило, семейные пары с одним ребенком, которые в перспективе планируют второго ребенка, чтобы получить госпомощь – материнский капитал, в дальнейшем он будет направлен на погашение части кредита», – говорит Елена Битяй.

Кроме того, по ее словам, есть еще несколько отличий портрета ипотечного заемщика сегодня и вчера. «Если раньше клиент искал ипотеку через риелтора, брокера, то сейчас ситуация резко поменялась: более 70% клиентов занимаются подбором ипотечной программы самостоятельно и идут напрямую в банк», – добавляет эксперт.

С мнением коллеги согласились и другие спикеры.

«Если сравнить психологию заемщиков периода до финансового кризиса и нынешнего, то отличия заметны. До 2008 года основную массу заемщиков составляли люди, которые брали ипотеку с целью инвестиций. Сейчас заемщики приходят за ипотекой с собственными средствами – это накопления на вкладах, субсидии от государства, средства от реализации действующего жилья. То есть это те люди, которые реально хотят улучшить жилищные условия. Второе – клиент сильно помолодел. Огромную роль в этом процессе сыграла возможность, предоставленная государством, получить материнский капитал», – говорит Сергей Тютин.

По словам начальника отдела розничного бизнеса ОАО «Нордеа банк» Василия Гринева, довольно часто сейчас наблюдается ситуация, когда материнский капитал является причиной обращения в банк за ипотечным кредитом. «Эта программа, бесспорно, подстегнула спрос на ипотеку, заставила молодые семьи задуматься о том, что можно воспользоваться господдержкой для улучшения жилищных условий», – отметил господин Гринев.

По словам начальника отдела розничного кредитования АКБ «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (ОАО) в Самаре Александра Бунина, еще одной причиной к снижению возраста потенциального заемщика является снижение планки ежемесячного платежа по ипотеке. «Клиент помолодел. Возраст заемщика сейчас составляет от 25 до 52 лет, в первую очередь в силу того, что ежемесячный платеж по ипотеке сейчас максимально приближен к арендному платежу», – отметил господин Бунин.

Также в списке перемен образа заемщика и то обстоятельство, что если раньше клиент боялся не успеть за растущими ценами, то сегодня главное опасение клиента – долговые нагрузки, с которыми он может не справиться.

«Сейчас клиент более осознанно подходит к принятию на себя кредитных обязательств. Например, не все клиенты сейчас готовы нести дополнительные расходы по обслуживанию ипотеки. Поэтому если раньше заемщики брали ипотеку и только потом думали, как обслуживать кредит, то сейчас все с точностью до наоборот», – отметила заместитель управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) в Самаре Ирина Шабаева.

Впрочем, как отметили участники круглого стола, после кризиса изменился не только заемщик, но и отношение банка к клиенту.

«После кризиса подход к заемщику стал индивидуальным. Каждый заемщик интересен банку не только как потребитель одного кредитного продукта, но и как клиент всего банка в целом», – говорит старший менеджер отдела по работе с партнерами управления ипотечного кредитования Юлия Шумкова.

«Банки активно работают над кредитными условиями, – продолжает Константин Балдуев. – Были снижены комиссии, некоторые были в принципе отменены. Кроме того, банки также возвращаются к снижению размера первоначального взноса».

По словам начальника отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО) Екатерины Маклаковой, в настоящее время многие банки полностью модифицируют свою продуктовую линейку. «Например, в ВТБ24 (ЗАО) появилась ипотечная программа, в рамках которой кредитное решение принимается на основании всего лишь двух обязательных документов: паспорта РФ и еще одного любого дополнительного документа, подтверждающего личность», – рассказала эксперт.

Еще один острый вопрос, который подняли банкиры, – социальная ответственность банков за своих заемщиков.

«Важно, чтобы банки конкурировали между собой путем улучшения продуктовых условий и качества обслуживания, а не послаблений в оценке платежеспособности клиента. В противном случае, оформив ипотеку, рано или поздно клиент поймет, что не может ее обслуживать. Демонстрируя заемщикам свою лояльность, важно скрупулезно оценивать платежеспособность клиента», – подчеркнул Константин Балдуев.

Как отметила Марина Мичкина, в Европе в настоящее время активно обсуждается закон об ответственности банков за неправильный андеррайтинг. Она также выразила надежду на то, что со временем такой закон будет введен и в России. «Люди, которые разрабатывают ипотечные программы, должны быть социально ответственными за тех, кто покупает, созданный ими продукт», – считает госпожа Мичкина. По словам Екатерины Маклаковой, многое в этом вопросе зависит от сотрудников банка, которые должны объяснить клиенту, что ипотека – это долгосрочное обязательство. «Например, ВТБ 24 (ЗАО) до кризиса выдал много ипотечных кредитов без первоначального взноса. Однако это достаточно качественный ипотечный портфель. Основные проблемы возникали по кредитам, которые были выкуплены у других кредитных учреждений. Поэтому очень важно доступно и качественно донести условия кредитных программ своим клиентам». Банкиры большинством мнений согласились с тем, что банк должен отвечать за своих заемщиков. Впрочем, нашлись и противники этой точки зрения, утверждающие, что банк – это коммерческая организация, ее задача – продавать продукт, а потому банки не должны быть ответственными за последствия продаж.

Несмотря на то что спрос на ипотеку растет, пока она доступна лишь ограниченному числу людей. Для большинства населения обслуживание ипотечного кредита – непосильное бремя. По данным социологических опросов, более 80% россиян не могут позволить себе оформить ипотеку. Основная причина, которую называют основным препятствием, – это высокие процентные ставки по кредитам. Тем не менее банкиры говорят о том, что те предложения, которые существуют на рынке сегодня, и так одни из самых демократичных.

«Если говорить об ипотечных ставках, то в настоящее время они достигли минимума, и до конца текущего года ждать серьезных изменений не стоит. Сегодня рынок предлагает оптимальные условия – низкие цены на недвижимость плюс минимальные на сегодня ставки по ипотеке», – говорит Константин Балдуев.

Участники рынка не прогнозируют в краткосрочной перспективе коррекции размера ставок в сторону снижения. По словам директора самарского офиса СМП-банка Натальи Коршуновой, при прогнозируемой инфляции до конца года в 7,5%-10% о снижении процентных ставок говорить нет смысла. «Ставки сейчас и так находятся на докризисном уровне, а это огромный скачок в экономике. Дальнейшее снижение ставок зависит от многих факторов, в том числе и от реальных действий правительства», – подчеркнула госпожа Коршунова.

В настоящее время средняя ставка по ипотеке в Самарской области составляет 11,5% годовых. По словам финансового менеджера по ипотеке банка «ГЛОБЭКС» Андрея Коростелева, сейчас это предложение одно из самых выгодных при минимальном первоначальном взносе. «Программы, которые предполагают меньшую процентную ставку по кредиту, предполагают и значительный размер первоначального взноса, либо минимальный срок кредитования, либо участие в краткосрочных маркетинговых предложениях банка», – отметил господин Коростелев.

Задачу государства – ипотека под 6% годовых – банкиры отнесли к числу выполнимых уже сегодня. «Снижение ставок самими банками в ближайшей перспективе вряд ли возможно. Учитывая, что Центральный банк России уже дважды в этом году повысил ставку рефинансирования до 8,25%, тем самым повысив стоимость ресурсов. Снижение ипотеки до 6% годовых возможно, но при условии, что государство будет активно заниматься этим вопросом. Однако подобное участие государства должно носить избирательный характер в части реализуемых программ и не носить массовый характер. В противном случае мы можем столкнуться с кризисом дальнейшего развития коммерческой ипотеки в России», – отмечает Андрей Коростелев.

По словам Елены Битяй, при средней ставке в 11,5%, если учитывать государственные программы поддержки, например, материнский капитал, а также возврат подоходного налога от покупки квартиры, то эффективная ставка по кредиту понизится до тех же 7%. Если государство будет субсидировать каждого заемщика и предоставлять в рамках различных программ каждому заемщику 200-300 тысяч рублей на погашение части ипотечного кредита, то он будет брать меньшую сумму кредита, и ставка так и будет на уровне 6%.

Эксперты также сошлись во мнении, что в настоящее время предложения на рынке по ипотеке одни из самых выгодных.

«Возможно, будут небольшие колебания ставок, но они, скорее, будут связаны с маркетинговыми кампаниями и будут носить краткосрочный характер. Сегодняшнее предложение, действительно, наиболее привлекательно для клиента. Поэтому всем, кто в кризис отложил решение жилищного вопроса, можно дать лишь одну рекомендацию – вернуться к нему именно сейчас», – говорит Константин Балдуев.

По словам Вадима Зрелова, стоимость ипотечных ресурсов будут зависеть от стоимости привлекаемых банками средств и размера инфляции. В текущем году ресурс по снижению ставок практически себя исчерпал: ставки достигли и даже перешли порог докризисного уровня. В долгосрочной перспективе при благоприятной ситуации в экономике и снижении инфляции будут снижаться и ставки кредитования, считает господин Зрелов.

«При реальной инфляции не получится больше снижать процентные ставки. Поэтому сейчас самое время покупать квартиру в ипотеку. Цены на недвижимость не выросли, а процентные ставки по жилищным кредитам, напротив, опустились. С учетом инфляции и дефицита жилья на рынке в долгосрочной перспективе цены на недвижимость возрастут, ипотечные ставки тоже, поэтому покупать недвижимость с помощью ипотеки будет не выгодно», – резюмировал директор самарского филиала ЗАО КБ «ЛОКО-БАНК» Андрей Ломтев.