Оцениваем возможности для ипотеки

По статистике, каждая вторая российская семья нуждается в улучшении жилищных условий, а каждая третья рассматривает возможность приобретения жилья в ипотеку. Так же известно, что практически у половины россиян ипотека ассоциируется с кабалой. Как правильно оценить свои возможности взять и обслуживать ипотечный кредит много лет, как и где правильно рассчитать сумму кредита и какие могут при этом быть скрытые опасности? Ответы на эти вопросы и полезные советы дают эксперты Dengi63

Марина Малайчик, исполнительный директор по инновациям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

: «Первый совет – оцените размер собственных сбережений. Они должны составлять хотя бы 10% от стоимости жилья, которое вы собираетесь приобрести. Стандартная ситуация: у заемщика уже есть небольшая квартира. Желая улучшить жилищные условия, он в срочном порядке (часто с дисконтом) вынужден ее продавать, чтобы успеть внести вырученные деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье. Или другой вариант: на сумму, необходимую на первоначальный взнос по ипотеке, заемщик оформляет потребительский кредит на короткий срок под огромные проценты, скрывая этот факт от ипотечного кредитора. И то и другое – не удобно, поэтому сегодня на рынке появились ипотечные программы, облегчающие проведение альтернативных сделок.

Уникальность такого подхода – в объединении всех этапов альтернативной сделки: продажа квартиры – получение денег – ипотека на новую квартиру – переезд. Например, вы берете под залог имеющейся квартиры кредит, и эти деньги вносите в счет первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру. При этом у вас остается достаточно времени на продажу старой квартиры (по программе АИЖК до двух лет). При этом заемщику не приходится одновременно оплачивать проценты по обоим кредитам. Он вносит ежемесячные платежи по основному, а проценты и долг по короткому кредиту под залог старой квартиры погашает единовременным платежом после ее продажи. Поэтому чем быстрее заемщик продаст прежнее жилье, тем меньше он заплатит за пользование займом.

Кроме того, поинтересуйтесь, на какие льготы вы можете претендовать. Это могут быть специальные программы господдержки, такие, как материнский (семейный) капитал, жилищные сертификаты, жилищные программы для работников бюджетной сферы и военнослужащих, различные региональные программы поддержки молодых семей. К примеру, материнский капитал, который в 2012 году составляет 387,6 тысячи рублей, можно направить и для оплаты первоначального взноса по ипотеке, и в счет последующего погашения кредита. В некоторых регионах местные бюджеты субсидируют первоначальный взнос или процентную ставку по ипотеке.

Следующее, на что нужно обратить внимание, это доступность ежемесячного платежа – то есть уровень ваших доходов должен позволять вам обслуживать ипотечный кредит. Платеж по кредиту не должен превышать 40% дохода семьи, иначе вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни. Например, вы имеете собственные накопления и хотите получить в кредит 1,5 млн рублей сроком на 10 лет. При этом ваш ежемесячный доход – 40 тысяч рублей. Предварительно рассчитанная сумма платежа составит около 21 тысячи рублей в месяц. Это больше половины вашего дохода, поэтому на таких условиях вы не сможете получить требуемую сумму. Чтобы увеличить размер кредита, вы можете привлечь созаемщика или увеличить срок кредитования.

И, наконец, процентная ставка по кредиту. Обычно для того, чтобы получить кредит под низкую процентную ставку, приходится внести большой первоначальный взнос, расплатиться по кредиту в короткий срок, потратиться на несколько видов страхования. Кроме того, имеет смысл поинтересоваться, что готов предложить вам ваш «зарплатный» банк. Часто банки смягчают требования к «своим» клиентам – устанавливают более низкий первоначальный взнос, снижают ставки и единовременные комиссии, ускоряют процедуру оформления кредита.

Выбирайте программу по своим возможностям, в первую очередь ориентируйтесь на доступность ежемесячного платежа. Если в будущем ставки снизятся, можно будет перекредитоваться на лучших условиях. А если ваши доходы существенно вырастут, вы всегда сможете погасить кредит досрочно».

Евгений Прошин, управляющий операционным офисом «Самарский» банка ИТБ: «Необходимо выяснять наличие и размер различных разовых и регулярных комиссий по кредиту, требований банка по страхованию и возможность отказаться от него, при этом выяснять, будет ли это влиять на увеличение процентной ставки по кредиту. Попросите сотрудника банка посчитать общий размер всех расходов по кредиту, прочтите типовой кредитный договор и условия по ипотечной программе. Узнайте, проводятся ли в банке какие-либо акции или скидки по ипотечным кредитам. Уточните, что влияет на размер процентной ставки (как правило, это срок кредита и размер первоначального взноса), и попросите посчитать менеджера банка различные варианты параметров кредита».

Валентина Круглова, ипотечный заемщик

: «Тем, кто только собирается взять ипотеку, я советую сначала внимательно изучить информацию об ипотечных кредитах на сайте выбранного вами банка. У любого банка, работающего с ипотекой, на сайте есть раздел, где размешена вся информация по ипотечным кредитам. Необходимо обратить внимание на размер процентных ставок, условия и список документов, которые нужны для получения кредита. Так же, как правило, на банковских сайтах есть ипотечный калькулятор, с помощью которого можно рассчитать сумму ежемесячного платежа по кредиту. Этой информации будет достаточно, чтобы понять, какие примерно расходы вам предстоят и на что можно рассчитывать.

Также я советую посмотреть информацию по досрочному погашению кредита: возможно ли частично погасить кредит раньше срока, так как это также влияет на размер процентной ставки.

Если вы получаете серую зарплату и дохода по справке 2НДФЛ для выдачи ипотеки будет недостаточно, то вам нужно уточнить в бухгалтерии или у руководства компании, в которой вы работаете: будет ли компания подтверждать ваш полный доход для банка.

Также нужно посмотреть возможность взять поручителей. Если это будут ваши родители, то необходимо учесть их возраст и время выхода на пенсию, так как банк учитывает и этот параметр.

Как правило, когда вы берете ипотечный кредит необходимо задуматься о подстраховке на случай потери работы. Советую проанализировать: в какой сфере вы работаете, сколько лет, какие у вас есть дополнительные навыки, словом, оценить сколько вы как специалист сегодня на рынке стоите, насколько вы востребованы и как быстро сможете найти другую работу, если вдруг вас вдруг уволят.

Немаловажно учесть и то, что у ипотечных заемщиков всегда должна быть отложена сумма на случай форс-мажора, чтобы заплатить по кредиту. Если до ипотеки вы не планировали семейный бюджет, то необходимо начать его планировать. Рассчитайте, сколько вы зарабатывайте, сколько средств из этой суммы у вас уходит на хозяйственные нужды, оплату коммунальных услуг, детского садика, обслуживание автомобиля, продукты, все карманные и дополнительные расходы. Оставшаяся сумма должна распределяться на оплату ипотеки и в ваш стабилизационный фонд».

Ольга Смерчанская,

руководитель ипотечного центра ОО «Аврора» Приволжского филиала ОАО «Промсвязьбанк»: «Прежде всего потенциальному заемщику нужно оценить, насколько ему необходим ипотечный кредит, и рассчитать свои силы и возможности, проведя анализ своего финансового положения и перспектив, это позволит ему в будущем избежать проблем и лишних забот при оплате взносов по кредиту. Первое, что нужно учитывать, это стабильность доходов, а также необходимо определить – какую сумму вы свободно сможете отдавать для оплаты ежемесячных платежей по кредиту. После определения данной суммы ее стоит уменьшить на 10-20%, так как частенько возникают непредвиденные затраты. Сумма платежа должна быть для семьи необременительной и посильной и не превышать 30% от дохода.

До получения кредита заемщику необходимо узнать обо всех нюансах, связанных с ипотечной сделкой. Например, хорошо определить заранее сумму расходов, которые понесет заемщик. Как правило, это сбор за выдачу кредита, который составляет существенную сумму, возможны комиссии за рассмотрение заявки, ежегодные комиссии за ведение счета. А также это могут быть расходы, сопутствующие ипотечной сделке, например оплата страховой премии, оплата стоимости проведения оценки объекта недвижимости, комиссии, связанные с формой расчета по сделке и т.д.

Второе, на что стоит обратить внимание, это условия досрочного погашения, чем быстрее вы расплатитесь по кредиту, тем меньше будет ваша переплата. Заемщику выгодно, если банк допускает досрочное погашение с даты выдачи кредита (без моратория), без ограничения суммы и штрафных санкций, а также если отсутствуют комиссии за досрочное погашение. Подобные условия досрочного погашения позволят заемщику взять кредит на больший срок с наименьшим платежом и чувствовать себя финансово более комфортно. Но в тоже время у клиента имеется возможность погасить кредит частично или полностью досрочно в любое время…»

Столкнулись с непонятным вопросом? Удачно выкрутились из сложной ситуации? Присылайте (shmakova@info63.ru) свои примеры «на миллион», и наши эксперты подробно разберут проблему, а возможно, вы и сами станете одним из экспертов.