Игры в ноль: один кредит ради другого

Иногда можно наблюдать несколько странную на первый взгляд ситуацию: один кредит берется только для того, что бы взять другой, более крупный. Однако, оказывается, это вполне логичная операция. Все дело в первоначальном взносе. Причина – в ипотеке. Как правило, банки предпочитают не давать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Но, если нет денег на первый взнос, то заемщику все равно предлагают несколькими способами выйти из ситуации. Как получить ипотечный кредит без денег, портал Samara24.ru выяснял у самих банкиров.

Американский банковский кризис в определенной степени изменил позиции некоторых банков на российском рынке. Произошло ужесточение правил предоставления кредитов. На самом деле, рынок перетекает от мелких и средних игроков, которые не могут себе позволить сохранить прежние условия кредитования, к крупным, мощным игрокам, у которых есть надежные источники финансирования, большой запас прочности, осознанное принятие рисков. Негативный опыт рынка subprime в США заставил банки пересмотреть свои стратегии при наращивании кредитных портфелей от количественных показателей к качественным.

Кредиты без первоначального взноса относятся к категории высокорискованных, поэтому данные кредиты либо полностью исключены из продуктовых линеек банков, либо их объем сведен к минимуму.

Первоначальный взнос является косвенным подтверждением финансовой дисциплинированности заемщика, то есть, умением сберегать деньги, что важно как для него, так и для банка. Вследствие этого лишь несколько банков предоставляют кредит без первоначального взноса в чистом виде.

Как рассказал порталу Samara24.ru председатель правления Сантандер Консьюмер Банка Александр Колошенко, ипотечный кредит без первоначального взноса реально взять всегда, другое дело, реально ли найти клиента, которому банки захотят его дать. В зависимости от стоимости фондирования / пассивов на рынке и ситуации в стране, банки постоянно корректируют баланс между клиентским сегментом и рисковой составляющей продукта. Сейчас большинство банков уже не хотят рисковать и предлагают такие продукты только самым «прозрачным» и качественным заемщикам, отмечает Колошенко.

При всей привлекательности этого кредита это, в первую очередь, очень большая ответственность для самого заемщика, отмечает Александр Колошенко. Наличие хоть какого-то первоначального взноса практически гарантирует, что клиент (в чрезвычайной ситуации в жизни или на рынке) может отказаться от ипотечного кредита и, продав квартиру, полностью рассчитаться с банком. Отсутствие первоначального взноса при стабильной ситуации и необходимости расстаться с банком досрочно в большинстве случаев будет означать, что клиент останется должен банку и, помимо потери жилья, должен будет пожертвовать чем-то еще. Вряд ли можно считать обоснованным риск с первоначальным взносом менее 15%.

По мнению заместителя начальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Дениса Земана, «вопрос о первоначальном взносе решается индивидуально каждым заемщиком. Можно попытаться накопить необходимую для первоначального взноса сумму. Однако в виду постоянного повышения цен на недвижимость возможность накопления сводится почти к нулю.

Другой вариант – взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки на выгодных условиях. Ставки по потребительскому кредиту выше, чем по ипотеке, но он будет погашен в течение 2-3 лет, тогда как ипотека оформляется на десятки лет, и чем ниже ставка по ипотеке, тем выгоднее эта операция в целом. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для приобретения жилья и чтобы обслуживание нескольких займов не стало чрезмерным бременем».

Колошенко считает, что первоначальный взнос лучше делать из собственных средств: в самой критической ситуации клиент не остается никому должен и относительно комфортно выйдет из нее. Брать потребительский кредит – это автоматически означает уменьшать «кредитоемкость» для ипотечного кредита или идти на неоправданный риск и выплачивать банку более 50% своего ежемесячного дохода (максимум клиент протянет год). Правильнее все-таки будет копить, но на фоне стремительно растущих цен на недвижимость многие морально не готовы ждать.

«С нашей точки зрения, клиент без первоначального взноса для банка такой же клиент, что и с первоначальным взносом, – отмечает Александр Колошенко. – Разница для нас состоит лишь в том, что риски, связанные с ним, банк оценивает и «распределяет» иначе. Я уверен, что те банки, которые уже грамотно «торгуют рисками» (хотя их очень мало и их можно перечесть на пальцах одной руки), могут кредитовать и первую, и вторую группы заемщиков с равным энтузиазмом. Но в случае с клиентом без первоначального взноса этот энтузиазм должен быть подкреплен какими-то еще активами заемщика, которыми банк вправе распорядиться для экстренного погашения текущей задолженности».

«Для клиентов Городского ипотечного банка есть две возможности приобрести квартиру, фактически не тратясь на первый взнос, – отмечает руководитель ККО в Самаре Городского ипотечного банка Елена Битяй. – Та программа, что мы продвигаем, состоит в следующем. Фактически, клиент берет два кредита: первый – ипотечный под залог приобретенной квартиры, второй – потребительский кредит под залог любой имеющейся в собственности клиента недвижимости (это может быть квартира, земельный участок, расположенные в любом городе России).

Есть и другой способ, который банки не продвигают официально, но фактически он существует. Клиент берет обычный потребительский кредит на первоначальный взнос, а после этого обращается за ипотечным кредитом. На практике банки негативно относятся к заемной природе первоначального взноса. Но все-таки, если клиент обратится к нам с деньгами на первоначальный взнос, мы выдадим ему кредит, если его финансовое положение позволит его выплачивать.

По моим данным, на рынке нет предложений 100%-го ипотечного кредитования. Да и не может быть. Сейчас банки, например, выдают более рискованные кредиты

под 10% первоначального взноса, но по таким кредитам и ставки обычно выше. Так что предложения заемщикам взять сначала потребкредит на первый взнос, а

потом ипотечный, останутся скорее экзотикой и не получат большого распространения».

В последнее время участниками рынка достаточно много внимания уделяется целесообразности и возможности секьюритизации активов вообще и секьюритизации ипотечных кредитов в частности, считают банкиры. Покупатели портфелей начинают диктовать свои условия в отношении требований к портфелям и демонстрировать более настороженное отношение к высокорискованным кредитам. Категория кредитов без первоначального взноса не отвечает требованиям, предъявляемым к секьюритизируемому портфелю и непривлекательна для крупнейших игроков ипотечного рынка.