Экзотичные ПИФы

По мере того, как развивается коммерческая недвижимость в Самаре, растет и число потенциальных инвесторов. На сегодняшний день закрытые ПИФы недвижимости стали привлекать частных лиц все чаще, хотя еще по прежнему остаются достаточно новым инструментом приумножения и сохранения капитала. О доходности и рисках подобного инвестирования портал Samara24.ru спрашивает у Евгения Жука, ведущего юриста компании IMAC.

- Чем привлекательна региональная недвижимость для федеральных девелоперов?

- Привлекательность региональной недвижимости, в том числе в Самарской области, в большей степени связана с недооцененностью тех или иных объектов (проектов) и земель в российских регионах. Те или иные ниши, как в сегментах жилой, так и коммерческой недвижимости, сегодня полностью не выбраны, в отличие от столичных рынков.

- Какова роль ЗПИФов в инвестициях в недвижимость? Каков механизм их работы?

- Сегодня ЗПИФы выходят на лидирующие позиции среди институтов инвестирования проектов в сфере недвижимости. Это обусловлено, в первую очередь, решением немалого числа девелоперов и инвесторов изменить форму своего участия в управлении проектом и, во вторую очередь, появлением возможности привлечения розничных инвесторов в строительные проектов на обоюдовыгодных для девелопера и частного инвестора условиях.

Механизм работы ЗПИФа в общих чертах достаточно прост:

(1) пайщик передает в фонд деньги или недвижимые активы, а взамен получает ценную бумагу, которую он, как минимум, сможет погасить по истечении срока работы фонда, а при наличии соответствующего положения в правилах фонда – еще и получать промежуточный доход, как максимум, инвестор сможет продать свой пай третьему лицу по той цене, о которой он с ним договорится;

(2) деньги пайщиков, аккумулированные в фонде, управляющий вкладывает либо в строительный проект, либо в приобретение объекта для сдачи в аренду;

(3) основная задача управляющего и основного инвестора – максимизировать стоимость активов, долю рыночных инвесторов фонда и срок работы фонда (в рамках установленных правилами и законом ограничений).

- Насколько сегодня развит институт ЗПИФов в регионах? Какие меры стоит предпринимать для его развития и что этот процесс тормозит?

- По сравнению с ситуацией 3-летней давности региональные ЗПИФы – это уже не экзотика для большинства субъектов федерации. Тем не менее, основными «пользователями» этого инструмента остаются пока столичные инвесторы и организаторы проектов. В то же время, потенциала для распространения этого инструмента в регионах намного больше, нежели в Москве или Санкт-Петербурге.

Основными факторами, которые могли бы поспособствовать развитию института ЗПИФа в регионах являются: (1) популяризация тематики рынка коллективных инвестиций в реальном сегменте экономики; (2) вовлечение государственных и муниципальных органов власти в диалог с бизнес-сообществом региона на предмет совместного учреждения ЗПИФов для реализации масштабных и значимых для субъекта проектов; (3) реструктуризация имущественных отношений в сфере управления объектами недвижимого имущества (предприятия, с/х и т.п.) с сохранением прав собственника за прежним владельцем.

- Какова доходность ЗПИФа? Какая недвижимость наиболее выгодна в регионах?

- Вопрос доходности ЗПИФа – это в большей степени вопрос инвестиционной политики управляющей компании и сделок, совершенных с активами в отчетном периоде. Основные источники роста стоимости активов фонда, а значит и пая – это ежегодная переоценка активов.

- Как ведет себя ЗПИФ недвижимости при колебаниях на рынке акций и на фоне общей конъюнктуры рынка?

- Как правило, фонды, инвестирующие в «длинные» активы, не коррелируют с краткосрочными инструментами фондового рынка и в меньшей степени подвержены конъюнктурным колебаниям на финансовых рынках.

- Есть ли риски с инвестированием в ЗПИФы недвижимости и какие?

- Основные риски инвестирования в ЗПИФы недвижимости производны от самых активов, то есть объектов инвестирования этих фондов. Если в активах фонда готовые объекты – риски выбытия этого объекта определяются инвестиционной политикой управляющей компании, риски утраты объекта – наступлением непредвиденных обстоятельств (снижается за счет страхования риска). Если же речь идет о строительном фонде, риски мультиплицируются за счет появления кредиторов фонда в лице застройщиков.

- Как необходимо действовать частному инвестору, чтобы вложиться в ЗПИФы недвижимости? Какие он должен иметь первоначальные инвестиции?

- Нецелесообразно вкладывать в тот или иной финансовый инструмент «последние средства» – в любом случае, покупка ли это акций Газпрома или паев регионального нерыночного ЗПИФа – это должны быть средства, которые инвестор готов потерять в случае снижения стоимости объекта инвестирования. Предполагаемая к введению ФСФР России система компенсационных фондов для пайщиков рыночных ПИФов отчасти будет делать более безопасным инвестиции в фонды «для любых инвесторов».

В то же время ожидать высокой доходности от подобных фондов недвижимости не стоит, так как действует классическое правило: «меньше рисков и больше гарантий – ниже доходность»; соответственно, и вероятность серьезных потерь от вложений в подобные фонды будет довольно низкой. Если же говорить о более рискованных и доходных инвестициях в фонды «для квалифицированных инвесторов», в том числе и фонды недвижимости, девелопмента, то в них вкладываться могут только квалифицированные инвесторы, и на открытый рынок паи таких фондов никогда не выйдут.