Главные проблемы ипотеки

Почти впятеро упал объем выдаваемых в Самарской области ипотечных кредитов в прошлом году. По мнению аналитиков, ипотека не будет развиваться, пока банки не получат необходимой базы для более свободной выдачи кредитов, а население не приобретет уверенность в будущем. В то же время эксперты предупреждают о возможности появления «мыльных пузырей» при искусственном стимулировании ипотеки.

По данным Центробанка, в Самарской области объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 г. сократился на 79,4% по сравнению с 2008 г., обороты по кредитам за прошлый год составили только 3,9 млрд руб. «Если в первом полугодии 2009 г. сделки по ипотеке были единичны, то вторая половина года в этом плане более позитивна», - рассказал директор самарского филиала Балтинвестбанка Артем Маслов. В сентябре люди начали возвращаться к своим целям, которые были вынуждены отсрочить с наступлением кризиса, говорит он. По его мнению, именно с ипотечных кредитов начнется реанимирование кредитования физических лиц.

Справка
764 млн руб. ипотечных кредитов выдано в 2009 г. региональными банками в Самарской области.

2,8 млрд руб. ипотечных кредитов выдано в 2009 г. филиалами инорегиональных банков

Большинство банкиров и аналитиков смотрят на перспективы ипотеки со сдержанным оптимизмом. С одной стороны, кредиты на жилье сейчас находятся на приемлемых уровнях, с понижением ставки рефинансирования ЦБ пошли вниз и ставки по кредитам, однако потребители не спешат брать ипотеку. «Основная проблема в неготовности клиента, банки сейчас либо уже готовы к выдаче ипотеки, либо в ближайшее время придут к этому, но если у населения не будет гарантированного дохода и уверенности в завтрашнем дне, то вряд ли кто-то будет приобретать жилье в ипотеку», - считает руководитель самарского филиала крупного федерального банка.

Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин видит главные проблемы ипотеки в стоимости кредитов и жилья. По его расчетам, при нынешнем среднем уровне ставки по ипотеке в 14% клиентам придется тратить на выплаты порядка 65% семейного бюджета. «Даже при снижении ставок до 11% годовых указанные отчисления составят ненамного меньше – около 55% и выше среднемесячного дохода на семью. В таком случае мы получаем остаточный после выплаты ипотеки итоговый доход на семью на уровне прожиточного минимума или вблизи него», - уверен Осин. По его мнению, для создания массовой ипотеки ставки по ней не должны превышать 7%. Осин обращает внимание, что «удешевление стоимости жилья на 10% дает в итоге покупателю такую же выгоду, как снижение ставки ипотеки на 4 процентных пункта, о которых так много говорят официальные лица». Проблема в том, как рассчитать, что жилье упадет в цене именно на 10%, а не на 20%, 30%, 50% - «это «тонкий» рынок», подчеркивает экономист.

Маслов в этом году ожидает продолжения тенденции, которая наметилась во втором полугодии прошлого. «Сложно предположить, к каким объемам мы подойдем, но рынок будет возрождаться, на него вернутся игроки, раньше имевшие серьезный вес и в силу нестабильности вынужденные свернуть программы, которые они намерены возродить», - прогнозирует Маслов. Он уточнил, что в первую очередь имеет в виду крупные банки с иностранным капиталом. Именно они, по его мнению, обладают достаточно мощной структурой пассивов, чтобы предоставлять кредиты на 25-30 лет.

Кроме иностранных финансовых структур источником дешевых кредитов банкир назвал Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и госбанки, в первую очередь Сбербанк. Эти три источника, по мнению Маслова, и определяют структуру ипотечного рынка России.

Вице-президент Ассоциации региональных банков «Россия» Александр Хандруев считает, что государству надо поостеречься искусственно стимулировать ипотечное кредитование. «Ипотека очень быстро из стадии депрессии переходит в стадию формирования мыльных пузырей. Резкое восстановление может таить в себе серьезные проблемы. Очень важно, чтобы банки не снижали требования к заемщикам – обязательно наличие первого взноса, кредитной истории, кроме того, ставка должна быть не запредельная, но при этом покрывающая риски банка», - подчеркивает Хандруев.

Эксперты считают, что объем новых ипотечных кредитов в 2010 г. в России может вырасти до 300 млрд руб., в 2009 г., по данным ЦБ, было выдано ипотеки на 152,5 млрд руб. По мнению Хандруева, в 2010 г. можно ожидать 10-15% роста ипотечного рынка. «По Самарской области в связи с ее сравнительно сильной просадкой экономики в результате кризиса прирост этого показателя будет ниже. Возможно, объем выданных ипотечных кредитов в регионе в текущем году составит более 4 млрд руб.», - отметил Осин. Самарские банкиры надеются, что объемы ипотечного кредитования в области могут достичь 5 млрд руб.

По мнению Осина, «кратко­срочный эффект от мер госстимулирования ипотеки будет носить положительный характер. Однако в целом складывается впечатление, что все последние меры российского правительства были рассчитаны заранее, исходя из «клише» условий активного экономического бума, который действительно в последние годы следовал за периодами рецессий».

Артем Маслов, директор самарского филиала Балтинвестбанка:

- Стабилизация ситуации во многом будет зависеть от рынка труда, а не только от привлекательных условий банка. Наш банк на этом этапе вполне устраивает формат сотрудничества с АИЖК, и многие банки держат ту же позицию. Тем более что условия АИЖК более чем привлекательные, даже по сравнению с докризисными временами.

Александр Осин, главный экономист УК «Финам-Менеджмент»:

- Устойчивый рост ипотеки сейчас ограничен как спросом в связи с высоким уровнем ставок, так и по-прежнему сложной ситуацией в сфере обеспеченности активов банков пассивами и, наконец, неоправданно высоким уровнем цен на недвижимость. В ближайшие годы темпы роста объема кредитования на этом рынке даже при условии сохранения программ господдержки будут активно снижаться за счет сокращения эффекта базы. Объем новых выданных ипотечных кредитов по РФ в целом может в текущем году составить 300-400 млрд руб. В Самарской области в связи с ее сравнительно сильной просадкой экономики в результате кризиса прирост этого показателя будет ниже.