Ипотека начинает с нуля

Конец 2009 года отметился оживлением на рынке ипотечного кредитования. Удивительно низкая ставка – от 9,5%, такое предложение было редкостью даже в благополучные докризисные времена, – и стоимость жилья на уровне трехлетней давности приводит многих россиян к мысли о том, что едва ли можно дождаться лучших времен для решения квартирного вопроса. И это действительно так. Однако воспользоваться удачным моментом сможет не каждый.

По-видимому, ипотека готова пережить второе рождение. Несмотря на серьезное падение объемов ипотечного рынка в целом за прошлый год (по данным ЦБ, в целом по России они сократились в пять раз по сравнению с предыдущим годом, по Самарскому региону падение составило 79,38% — с 18933,7 млн руб. в 2008 году до 3 904,6 млн руб. за 2009 год), сравнение данных первого и второго полугодия говорит о тенденции роста этого показателя. Согласно сведениям ЦБ если в первой половине года на территории Самарской области было выдано жилищных кредитов на сумму 1495,6 млн руб., то показатель за вторую половину года выше на 161,07% и составляет 2409 млн руб. При этом если в конце 2009 года лишь в ряде банков объективно отмечали оживление кредитных процессов, то сегодня об этом говорят представители всех финансовых учреждений. «Еще в сентябре прошлого года мы зафиксировали резкий рост интереса населения к ипотеке, — говорит и.о. председателя правления Национального Торгового Банка Михаил Романов. — Сегодня активность потенциальных заемщиков продолжает расти. В декабре прошлого года в НТБ было принято 236 новых заявок на ипотечные кредиты на сумму 244 млн. рублей. В перспективе 2010 год, на мой взгляд, будет годом возрождения ипотеки».

Рост интереса к ипотечному продукту банкиры связывают со стабилизацией и позитивными изменениями в экономике страны, восстановлением платежеспособности населения, с замедлением темпа инфляции. Повышает спрос на кредитные ресурсы для покупки жилья снижение цен на рынке недвижимости, а особенно – прекращение их падения и даже некоторый рост. «Планы по росту рынка в 2010 году весьма масштабны, во многом они связаны с улучшением общеэкономической ситуации в стране, — говорит директор управления кредитования частных клиентов Поволжского банка Сбербанка Сергей Емельянов. – По нашему региону отчетливо заметно оживление на рынке жилья с начала сентября. Возможно, к ряду клиентов приходит понимание, что цены близки к дну: ранее они не решались вкладываться, потому что ждали продолжения падения, однако уже в районе полугода цены стоят, поэтому все больше потенциальных заемщиков решает, что пора покупать недвижимость, сейчас самое время».

«На рынке недвижимости началась стабилизация, — отмечает руководитель ККО в Самаре «Городской ипотечный банк» Елена Битяй. — За последние полтора-два года формировался отложенный спрос на жилье, на рынке недвижимости была неопределенность. Сегодня картина уже другая: в ряде регионов мы уже видим небольшое повышение цен на ликвидное жилье».

«Уже сегодня зафиксировано повышение стоимости квадратного метра, — подчеркивает директор инвестиционной компании «Спектр недвижимости» Екатерина Конахина. — Данная тенденция сохранится, так как все мы могли наблюдать за тем, как в Самаре «развивается» строительная отрасль: в 2009 году многие компании остановили строительство, не было начато ни одной новой стройки. На примере нашей компании: в 2008 году мы одновременно вели строительство 15 зданий, в 2009-2010 году — 3 зданий. Естественным образом эти факторы приведут к дефициту качественного нового современного жилья».

Ставка

Кроме того, по словам банкиров, существенно «подогревает» рынок ипотеки участие государства в судьбе этого продукта, в частности, последовательное снижение ставки АИЖК по ипотечным кредитам и внедрение различных способов поддержки отдельных категорий населения. «На резкий рост интереса населения к ипотеке сработало одновременно несколько факторов, и в том числе снижение ставок по федеральной ипотечной программе, осуществляемой правительством через АИЖК. Кредиты стали реально доступными: минимальная ставка по ним (9,55% годовых) сегодня ниже, чем она была до кризиса, — отмечает Михаил Романов. — Наверное, еще важнее то, что застройщики и продавцы жилья вернулись наконец-то в область реальных цен, приближенных к реальной стоимости квадратного метра».

«Оживление рынка ипотеки связано со снижением стоимости жилья в 2009 году, с политикой АИЖК по снижению вслед за ставкой рефинансирования процентных ставок по ипотечным кредитам, с активным внедрением АИЖК различных способов поддержки отдельных категорий населения (появление программы «Военная ипотека», расширение сфер применения средств материнского капитала), со стабилизацией экономической ситуации в стране в целом», — отмечает начальник Управления продаж и клиентского обслуживания ОАО «Первобанк» Игорь Гржещук.

«На мой взгляд, снижение ставок по стандартам АИЖК до 9,5-10% и прельщает основное количество заемщиков, несмотря на то, что большинство из них все-таки не уверены в своей долгосрочной перспективе обслуживания кредита, — говорит начальник отдела розничного кредитования Балтинвестбанка Ольга Грачева. — Наверное, заемщики, которые прибегают к данному виду кредитов сегодня, делают это от безысходности: в период разгара кризиса, когда неуверенность в завтрашнем дне была наиболее острой, такое решение было практически невозможно принять, но проблема у людей никуда не делась, и реальной возможности ее решить, кроме как в кредит, нет».

Учитывая, что подавляющее большинство коммерческих банков сегодня выдают ипотеку по стандартам АИЖК, отказавшись или приостановив развитие собственных программ, ипотечные ставки, устанавливаемые стандартами АИЖК, являются неким ориентиром ипотечного рынка. «Ставки всегда зависят от рефинансирующих институтов, а в России всегда было не так много конечных потребителей этих продуктов, — поясняет директор филиала «Самарский» Балтинвестбанка Артем Маслов. — По большому счету, их три: бюджет (государство), крупные федеральные банки (Сбербанк и ВТБ), банки с иностранным капиталом. Это три источника, откуда традиционно вливаются средства в ипотеку».

«В 2008 году в НТБ выдавались кредиты на приобретение жилья как в рамках собственных программ банка, так и в соответствии с программой АИЖК, — говорит Михаил Романов. — В 2009 году действие собственных ипотечных кредитных программ в НТБ было приостановлено, и кредиты выдавались только по программе АИЖК, в том числе по программе «Военная ипотека». В ближайшее время мы возобновим ипотечное кредитование по собственным программам».

О выдаче ипотеки по федеральным стандартам АИЖК также сообщили в Городском Ипотечном Банке, Балтинвестбанке. Первобанк работает как по стандартам АИЖК, так и по собственным программам ипотечного кредитования: в рублях и долларах США, с фиксированной, плавающей и комбинированной процентной ставкой, запускается программа кредитования под залог имеющейся недвижимости.

Ставки по ипотечным кредитам в Сбербанке и ВТБ немного выше предлагаемых агентами АИЖК, но и они стремятся к снижению. Так, в Сбербанке сегодня можно получить средства на приобретение или строительство жилья под 13,5 — 17,25 %, в ВТБ24 – в пределах 14,1-18,1%. Впрочем, как отметил Сергей Емельянов, с середины января в Сбербанке изменился подход по формированию процентных ставок. К примеру, они были снижены для участников зарплатных проектов банка и теперь составляют 90% от базовых ставок по целому ряду кредитных продуктов, в том числе и ипотечному (в пределах 12,15-14,05%). Кроме того, Сбербанк ввел индивидуальные условия предоставления кредитов на приобретение жилой недвижимости ветеранам Великой Отечественной войны, имеющим право на получение жилищной субсидии, и их близким родственникам.

Ставки по ипотечным программам коммерческих банков выше, и диапазон их гораздо шире — 10-17%, но можно встретить предложение и выше 20%. Стоит отметить, что и в госбанках, и в коммерческих учреждениях нередко ставки могут дифференцироваться в зависимости от срока кредитования, суммы первоначального взноса, формы подтверждения дохода. К примеру, в Нордеа Банке ставки по данным видам кредита зависят в основном от формы подтверждения доходов и составляют в рублях – от 13,5 до 16% годовых, в долларах США и евро – от 7 до 11% годовых.

«Ипотечный продукт по стандарту АИЖК по стоимости находится вне конкуренции, — поясняет Игорь Гржещук. – Однако собственные программы банков могут привлекать тех клиентов, которые по каким-либо причинам не подходят под жесткие требования стандарта АИЖК, в частности, клиентов привлекает возможность предоставления различных форм подтверждения дохода».

«По нашему мнению о конкуренции сейчас речи не идет: количество банков, готовых предоставить ипотечный кредит по собственным программам, небольшое. И в целом о развитии рынка, на наш взгляд, говорить нельзя, поскольку принципиально ничего в нем не поменялось (к изменениям можно отнести только уход ряда сильных игроков с рынка либо переход специализированных ипотечных банков с кредитования по собственной программе на программы АИЖК, ужесточение требований к заемщикам, рост процентных ставок), — говорит начальник отдела розничного бизнеса Самарского филиала «Нордеа Банка» Василий Гринев. — Можно отметить некоторое оживление на рынке в 4 квартале 2010 г., которое вызвано как возобновлением предоставления ипотечных кредитов российскими банками, так и некоторым пониманием (верным или не верным – не ясно), что цены на недвижимость достигли возможно минимального значения».

Аудитория

Таким образом, процентная ставка по ипотеке сегодня утратила функцию орудия конкурентной борьбы на рынке, равно как и перестала быть критерием доступности заемных средств. Насколько динамично будет развиваться рынок ипотеки в ближайшем будущем, зависит и от того, насколько этот продукт будет востребован, и от того, насколько сложно будет его получить. И в этом плане существенную роль сыграли серьезный пересмотр и ужесточение банками требований к заемщикам, в первую очередь, повышение требований к их платежеспособности и стабильности дохода. В результате в категорию надежного попадает значительно меньшее число потенциальных заемщиков, в том числе из-за требований подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, наличия «черных пятен» в кредитной истории либо «нестабильной», по оценке банка, профессии. Также серьезным препятствием на пути получения кредита для многих клиентов становится требование о наличии собственных средств в размере 20-30%.

«Большинство банков сегодня работают с теми клиентами, которые могут подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ, большое внимание уделяется кредитной истории, — отмечает Игорь Гржещук. – Для большинства клиентов основным препятствием в оформлении ипотеки был и остается размер первоначального взноса (в среднем 30% от стоимости приобретаемого жилья)».

Впрочем, по оценке банкиров, несмотря на жесткий отбор, ипотека сегодня находит своих «клиентов». «Только за декабрь 2009 года мы выдали 151 ипотечный кредит на общую сумму 143 млн рублей, что в 2,5 раза превышает уровень ноября. Всего за 2009 год НТБ выдал 502 ипотечных кредита на сумму 504, 3 млн рублей, для сравнения — в 2008 году был 681 ипотечный кредит на сумму 1 млрд 67 млн рублей», — подчеркивает Михаил Романов.

Оживление ипотечных продаж отмечают и риэлторы. «Мы отметили активность покупателя в ноябре-декабре 2009 года, продажи по нашей компании выросли на 40% по отношению к августу того же года, — говорит Екатерина Конахина. – Также в конце 2009 года наша компания возобновила сотрудничество с банками. И если до кризиса объем ипотечных сделок составлял в среднем 10% от общего объема продаж, в 2009 году объем проданных по ипотеке квартир можно приравнять к нулю, то с начала 2010 года мы видим активность и желание как со стороны потребителя, так и банков брать и выдавать ипотечные займы. За январь мы провели 4 ипотечные сделки, все они были начаты в прошлом году».

Впрочем, отмечают банкиры, тем клиентам, которые сегодня получают отказ в предоставлении кредита, возможно, не стоит отчаиваться. «Ипотека — дело ответственное, и перед принятием окончательного решения необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», — отмечает Елена Битяй. — Тем, у кого есть возможность взять ипотечный кредит и потребность в улучшении жилищных условий, очевидно, стоит пойти на этот шаг. Но с другой стороны, если нет острой необходимости в покупке жилья и уверенности в стабильности дохода, лучше максимально взвешенно подойти к вопросу обременения себя долгосрочными кредитными обязательствами и еще раз все просчитать и не спешить».