Кому доступны ипотечные кредиты?

О готовности выдать ипотечный кредит сейчас в Самаре заявляют более 30 банков. Часть из них снова активно рекламируют свои ипотечные программы, акцентируя внимание в основном на снижении процентных ставок. Однако не понятно, почему многие покупатели жилья, даже с хорошей платежеспособностью, получают отказы в банках и почему при индивидуальном расчете условий процентные ставки оказываются порой на несколько пунктов выше, чем в рекламе. Чтобы выяснить реальную картину ипотечного кредитования в Самаре, мы провели мониторинг предложений банков и побеседовали с представителями банков, кредитующих сегодня покупку жилья.

Зашевелились

В сфере ипотечного кредитования с осени 2009 года ощущается оживление. Уже III квартал прошлого года показал, что рынок начинает восстанавливаться, замечает Марина Мичкина, региональный директор самарского представительства ЗАО КБ «Дельта-Кредит»: «За III квартал наш банк выдал столько кредитов, сколько за все первое полугодие. Всего же по итогам 2009 года нашим банком в целом по стране было выдано более 2500 кредитов на сумму около 5 млрд руб.»

Подтверждает динамику роста объемов ипотечного кредитования и статистика Национального Торгового Банка. Как рассказала Вадим Зрелов, заместитель директора самарской дирекции НТБ, только за январь 2010 года банк выдал 151 кредит на сумму 143 млн руб., что в 2,5 раза превысило уровень ноября 2009 года.

Коррелируют с цифрами банкиров и данные риэлторских компаний. «До кризиса в нашем агентстве ежемесячно проходило порядка 20 сделок по купле-продаже жилья с использованием ипотечного кредитования, - констатирует Полина Абдулова, исполнительный директор АН «Визит». - В первом полугодии 2009 года показатель был почти нулевым - 1-2 сделки в месяц. Во втором полугодии ситуация улучшилась: примерно 10-15% от общего числа сделок по вторичному рынку жилья прошло с использованием ипотечного кредита».

Не удивительно, что банкиры сегодня настроены весьма оптимистично и почти уверены, что 2010-й станет годом возрождения ипотеки. Причем особые надежды на ипотеку возлагают не только специализированные ипотечные банки или лидеры рынка, на долю которых как раз и приходится основной объем выданных ипотечных кредитов, но и коммерческие банки. К примеру, как сообщила Наталья Дрожжина, руководитель группы ипотечного кредитования самарского филиала ЗАО «ЮниКредитБанк», в 2010 году развитие ипотечного кредитования – приоритет для их банка: «Ипотека - выгодное направление для любого банка, ведь это клиентская база долгие годы и высокая рентабельность операций. В 2010 году мы ожидаем возрождение ипотеки примерно до уровня 2006 года».

Кто и кого кредитует

Многие кредитные организации в 2008-2009 гг. приостанавливали действие собственных ипотечных программ, и кредиты выдавались только по программе АИЖК. Некоторые кредиторы ушли из сектора ипотеки всерьез и надолго. Начиная со 2-й половины прошлого года банки постепенно начали возвращаться на рынок ипотечного кредитования. Сейчас целый ряд кредиторов заняли достаточно активную позицию в плане продвижения ипотечных продуктов (Сбербанк, ВТБ-24, «Дельта-кредит», Городской ипотечный банк, ЮниКредитБанк, АбсолютБанк, Банк жилищного финансирования и др.)

Чтобы четко представлять ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Самаре, мы провели мониторинг, обзвонили около 50 банков, чтобы выяснить, кредитуют ли они покупку жилья и на каких условиях. Результаты нас несколько удивили. В настоящее время в Самаре из примерно 100 работающих банков предлагает ипотечные продукты около 30.

С одной стороны, это не может не радовать, но с другой - слишком уж оптимистичной выглядит картина. И, по ощущениям, есть определенное несоответствие между официальными данными и реальной практикой. Сейчас очень многим, даже вполне финансово состоятельным гражданам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита. «С одним клиентом, имеющим хороший доход и хорошую кредитную историю, мы ходим уже в третий банк, - удивляется Екатерина Конахина, директор ИК «Спектр недвижимости». Почему его заявка не одобряется, непонятно». И аналогичных примеров немало. «Одному нашему очень платежеспособному клиенту, имеющему квартиру со свидетельством, порядка пяти банков отказало в кредите, потому что учредителем компании, в которой он работал, был его отец, - приводит свой пример Игорь Филиппов, директор по инвестициям ГК «Берег». - Все это говорит о том, что, несмотря на все громкие слова, система ипотеки у нас полумертвая».

Банкиры объясняют это тем, что, скорее всего, заемщик просто не нашел «свой банк». Система андеррайтинга клиентов, конечно, стала более жесткой, но в ряде кредитных организаций, если верить заявлениям их представителей, готовы к индивидуальной оценке финансовой состоятельности потенциального заемщика. «Есть профессии и виды деятельности, которые считаются высокорисковыми, но мы рассматриваем каждое конкретное предприятие, которым подписана справка по форме 2 НДФЛ, - комментирует Вадим Зрелов. - Квалификация наших сотрудников позволяет, не потратив лишнего времени, проанализировать бизнес и компанию».

Более важным фактором, добавляет Марина Мичкина, является даже не компания, в которой работает клиент, а его профессия и способность восстановить доходы в случае необходимости: «К примеру, в силу всем понятных причин заемщики из строительных компаний являются не очень желательными для банков, но если клиент работает в строительной фирме, скажем, главным бухгалтером, то это меняет отношение к нему. Ведь в случае банкротства компании и, соответственно, потери работы бухгалтер сможет устроиться в другую организацию - данные специалисты с опытом работы востребованы».

Как не потеряться?

Выбрать банк, который выдаст нужный вам кредит, найти кредитную программу, которая удобна именно вам, довольно непросто. Это сложная работа, занимающая массу времени.

Предложений от банков сейчас достаточно много. Размер кредитных ставок серьезно варьируется – от действительно низких процентов в банках, работающих по стандартам АИЖК, до высоких ставок коммерческих банков. Надо помнить, что чем меньше размер кредита, тем ниже будут процентные ставки. Как рассказала ипотечный брокер ГК «Бизнес -Гарант» Жанна Сачнина, многие клиенты обращаются в банки, имея на руках разнообразные сертификаты, к примеру, по военной ипотеке, «Молодая семья», «Дети фронта» и прочие. Кредит, погашаемый такими сертификатами, заемщики получат по низким процентам.

Кроме того, если в банках, работающих по государственным программам, учитываются только официальные доходы по форме 2 НДФЛ, то коммерческие банки могут зачесть и «серые» доходы. Так, например, ЮниКредитБанк рассматривает доходы ближайших родственников и дополнительные доходы заемщика. Любой доход заемщика готов учитывать и Росбанк. С одной стороны, для заемщика это плюс. С другой, минус: за неофициальные доходы банк накинет пару процентов, то есть ставка по кредиту повысится не менее чем на 1%.

Справка
Некоторые строительные компании в качестве некоей альтернативы банковскому кредиту на покупку жилья (а вернее, за неимением таковых) предлагают покупателям жилья в своих объектах рассрочку на различные периоды. В большинстве случаев период рассрочки не превышает 1 года, однако есть предложения рассрочки на 3-5 лет. В этом случае рассрочка является платной (от 3-6% до 16% годовых).

Директор АН «Вип-Компания» Татьяна Сырова рекомендует хорошо обдумать предмет ипотечного кредита и предмет залога: «Надо понимать, что все банки кредитуют разные категории недвижимости. И, кроме того, банк может не одобрить ваш объект залога. По сути, при получении кредита заемщик проходит две кредитные комиссии, две формы андеррайтинга – андеррайтинг заемщика и предмета. И то, и другое важно для банка».

Банковские приоритеты

Если рассматривать вопрос доступности ипотечных кредитов с точки зрения объектов недвижимости, то стоит подчеркнуть, что подавляющее большинство ипотечных программ, предлагаемых сегодня банками, рассчитаны на готовое жилье. Ипотеку на строящееся жилье можно считать мало доступной, просто потому что лишь единицы из банков готовы кредитовать покупку «долевок», да и то - далеко не всех.

Действующие в настоящее время ипотечные программы на первичном рынке распространяются, как правило, лишь на отдельные новостройки или даже отдельные секции в строящихся жилых комплексах. Речь идет о домах, в которые инвестировал сам банк. «Сейчас подавляющее большинство банков работают с новостройками в рамках собственных инвестиционных проектов, в строительстве которых принимают участие, - комментирует Юлия Лавриненко, руководитель группы ипотечного кредитования ОАО «Первобанк». – Первобанк при выборе объектов первостепенное значение придает надежности застройщика и привлекательности объекта для потребителя. Сегодня мы работаем как с объектами, которые находятся в стадии строительства, так и с завершенными проектами с зарегистрированным правом собственности».

На рынке действует система аккредитации застройщиков и объектов в банках, однако получить аккредитацию могут только «избранные». Некоторые банки, к примеру, рассматривают в качестве объектов для кредитования только новостройки, полностью построенные, в других - 70-80% степень готовности является обязательным условием

Получить кредит на любую понравившуюся квартиру в новостройке можно только под залог имеющегося жилья. «В Самаре наш банк в настоящее время не готов брать на себя строительные риски и выдавать ипотечные кредиты на покупку строящегося жилья, - сообщил Василий Гринев, начальник отдела розничного бизнеса самарского филиала ОАО «Нордеа банк». - Но мы готовы кредитовать долевки под залог имеющейся недвижимости». И такова позиция многих банков.

Предложений по кредитованию на рынке вторичного жилья гораздо больше: в Самаре работают около 35 банков, имеющих ипотечные продукты на этот вид жилой недвижимости. Оно и понятно: рисков недостроя практически не существует, а ведь именно они являются головной болью и заемщика, и банка в сегменте первичного жилья. Объектом ипотеки в этом случае может стать почти любая квартира вторичного рынка, понравившаяся клиенту. Исключения стандартны: квартиры в аварийных и ветхих домах, а также в домах, подлежащих капремонту. Банки не готовы кредитовать квартиры в домах ниже 5 этажей, в домах с деревянными перекрытиями или неузаконенной перепланировкой.

Кстати, некоторые банки вторичной недвижимостью считают и новостройки со свидетельством, пусть даже в черновой отделке. Так, например, кредиты на жилье со свидетельством в черновой отделке готовые предложить Росбанк (от 14,4% сроком до 25 лет), Волжский социальный банк (от 13,5% сроком до 25 лет) и ИТБ под 10,55 - 12,51% сроком до 30 лет.

Среди кредитных продуктов банков уже встречаются предложения по кредитованию домов и коттеджей как с земельными участками, так и без них. Пока это три банка – «Зенит» (дома с земельным участком с первоначальным взносом не менее 40%), ИТБ с первоначальным взносом не менее 30% и ЮниКредитБанк (первоначальный взнос 40%).

Специальный кредит на комнаты – с депозитом и без него – предлагает Фиабанк. Разместив депозит на сумму 17% от стоимости квартиры в этом банке, клиент может получить кредит по ставке 17% сроком на 10 лет. Без депозита процентная ставка составит уже 20% на срок 10 лет. Сумма кредита и в том, и в другом случае составит не более 500 тыс. руб.

Ипотека для избранных

В целом можно говорить о том, что сейчас складывается благоприятная ситуация для получения ипотеки: условия банков (процентные ставки, размер первоначального взноса. срок возврата кредита, требования к заемщику) улучшаются, а цены на жилье пока остаются на достаточно низком уровне. Но эти улучшения очень относительны. Их недостаточно для того, чтобы ипотека стала массовой, как того вот уже несколько лет требует правительство. Может, и «не идет» у нас народная ипотека потому, что ее и не должно быть в гигантских масштабах. Как заметила Марина Мичкина, ипотечные кредиты не должны быть доступны всем. Это реальный факт. В нашей стране всего 10% граждан могут взять кредит и выплачивать его. И, как убеждены банкиры, не стоит искусственно пытаться изменить ситуацию. Ведь не все люди в состоянии адекватно оценить свою платежеспособность на длительный срок, а следовательно, и глубину своей ответственности. А потому надо давать ипотечные кредиты тем, кто реально может платить. Иначе мы столкнемся с тем, через что прошел американский ипотечный рынок.

Доступность в цифрах

По мнению Вадима Зрелова, заместителя директора самарской дирекции НТБ, главный фактор, который позитивно влияет на рынок, - переход от «перегретых» цен к реальной стоимости жилья. Сейчас сложилась уникальная ситуация, когда сумма ежемесячного платежа по ипотеке снизилась за счет более низкой стоимости приобретаемого в кредит жилья, а значит, более низкой суммы кредита. Поэтому сейчас выгодно брать ипотеку. Если сравнить, что можно было купить с таким ежемесячным платежом в 2008 году и сейчас, то сегодня с помощью ипотеки можно приобрести лучшее жилье, учитывая выбор, представленный на рынке, замечает Полина Абдулова.

Другим фактором активизации ипотечного кредитования стала помощь государства в снижении процентных ставок. По кредитам АИЖК в настоящее время минимальная ставка снижена до 9,39% годовых, это даже ниже, чем было до кризиса. Те банки, которые работают по стандартам АИЖК, готовы сейчас выдавать ипотечные кредиты по ставкам, приближенным к этому значению (от 9,39% или по чуть более высоким ставкам, в которые заложена маржа банка).

По собственным программам банков процентные ставки на ипотечные кредиты выше, в среднем начинаются от 12-13% годовых и могут доходить до 18-19% годовых. При этом, как отмечает Юлия Лавриненко, руководитель группы ипотечного кредитования ОАО «Первобанк», кредитов по минимальным ставкам - будь то кредиты по стандартам АИЖК или кредиты по собственным программам банков – выдается очень немного. Такие условия доступны только для тех клиентов, которые имеют официальное подтверждение доходов, идеальную кредитную историю, а, кроме того, важны сумма кредита и срок, на который выдается заем».

Важным фактором доступности ипотечного кредитования является также размер первоначального взноса. До кризиса он составлял 10-20% от стоимости приобретаемого жилья, в кризис банки повысили первоначальный взнос до 30-40%, а то и до 50%, а сейчас начался обратный откат к докризисным цифрам. Сейчас вполне реально получить ипотечный кредит при условии внесения первоначального взноса в размере 20-25% от стоимости приобретаемого жилья. В отдельных программах предлагается и 10%-ый первоначальный взнос. Но это либо программы для сотрудников предприятий - партнеров банка, либо программы с повышенными ставками или повышенными требованиями к залогу.

На оживление в секторе банковского кредитования ипотеки “поработало” и еще несколько факторов. Это, в частности, возможность использования субсидии «Материнский (семейный) капитал» и субсидии в рамках целевой федеральной программы «Жилище» на погашение ипотечного кредита молодым семьям.

Мнение эксперта

Елена Битяй, руководитель ККО ООО «Городской ипотечный банк» в Самаре:

- Возрождение ипотеки - немного громко сказано, сегодня стоит говорить о возобновлении интереса населения к этому продукту. Существенно выросло количество заявок на получение ипотечного кредита, и это связано с рядом факторов. Происходит определенная стабилизация в экономике страны и восстановление платежеспособности населения. Кроме того, сейчас, как отмечают эксперты, наступил период низких цен на недвижимость, снижается средний уровень процентной ставки по кредиту, хотя в основном за счет федеральных программ. Вслед за снижением ставки рефинансирования в течение года происходило улучшение условий кредитования и снижение ставки по федеральной программе. Сегодня базовая ставка составляет от 9,39%, а ее величина зависит от первоначального взноса, суммы и срока кредита и ряда других параметров.