Будет ли справедлив единый налог?

Последние новости для собственников недвижимости: у единого налога все-таки есть шанс стать социально справедливым. Идеологи налоговой реформы работают с возражениями и готовы вносить поправки, идущие снизу.

Единый налог на недвижимость не будет введен раньше 2013 года и в пилотных регионах, к числу которых принадлежит Самарская область (хотя ранее планировалось облагать собственников по новой системе уже с нового года). Дата введения в очередной раз перенесена: сама реформа оказалась не готова к внедрению.

По первым итогам

Массовые проблемы обозначила массовая кадастровая оценка, результаты которой станут налогооблагаемой базой для исчисления налога. Напомним, ранее мы рассказывали о том, насколько спорными являются многие оценки, заставившие усомниться в главном принципе планируемого к вводу налога – его «рыночности». Посчитанная в соответствии с разработанными централизованными методиками массовой оценки, кадастровая стоимость в ряде случаев в разы отличается от реальной рыночной, причем как в меньшую, так и в большую сторону. Специалисты «Территориального агентства оценки» (головная компания Поволжского Центра Развития), выполнявшие этапы работы по оценке объектов недвижимости в Самарской области по субподряду от ФКЦ «Земля», провели собственный предварительный анализ полученных данных. Согласно его результатам кадастровая стоимость для различных типов недвижимости (особенно для коммерческих объектов) имеет большую погрешность относительно рыночной цены. Так, по словам экспертов, даже если среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) будет близко к среднерыночной стоимости объектов того или иного назначения, то в отдельных случаях может наблюдаться расхождение более чем в пять раз. И это имеет далеко не эфемерное значение.

В частности, проведенный анализ показал, что в результате введения нового налога суммы его для граждан могут возрасти до 25 раз по квартирам старого фонда, а по новому элитному жилью - даже снизиться. При этом за основу бралась предварительно названная максимальная ставка налога - 0,1 процента от кадастровой стоимости недвижимости. «Исходя из наших предварительных расчетов, проведенных по утвержденной методике, и сформированных баз данных аналогов, можно наблюдать, что собственник объекта старого фонда в историческом центре города должен будет заплатить налог в 25,6 раза больше, чем он платит сейчас. Хотя многое зависит от конкретной ставки и конкретных льгот и вычетов, нельзя забывать о важности самой кадастровой оценки», - рассказали нам о возможных выводах на основе первых результатов массовой оценки в Поволжском Центре Развития.

Между тем, по заявлениям руководства страны, для введения в пилотных регионах налога на недвижимое имущество от новой кадастровой базы в 2012 году необходимые подготовительные мероприятия на сегодняшний день выполнены. С учетом анализа результатов кадастровой (массовой) оценки Министерство финансов РФ предполагает завершить работу над главой Налогового кодекса о налоге на недвижимость в четвертом квартале текущего года.

Неслучайно у собственников недвижимости и специалистов рынка появилось множество вопросов к тем, кто в этом участвует: как вырастет налоговое бремя? Как оптимизировать налогооблагаемую базу?

В поисках справедливости

На минувшей неделе в Самаре состоялся форум «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в Самарской области. Перспективы и экономические последствия введения налога на недвижимость», организованный Торгово-промышленной палатой РФ, АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», Торгово-промышленной палатой Самарской области. Прошедший при содействии комитета по кадастру и налогообложению недвижимости Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», Центра кадастровой оценки и налогообложения «Территориальное агентство оценки» форум был призван ответить, хотя бы предварительно, на все возможные вопросы бизнеса, представителей собственников недвижимости. Большая часть вопросов, как выяснилось, уже принята во внимание разработчиками реформы, хотя по-прежнему не все имеют ответы.

Так, пока не определились с моделью начисления налога. Одним из наиболее обсуждаемых среди предложенных вариантов является установление базовой ставки в 0,1% от кадастровой оценки. То есть если рыночная цена на среднестатистическую трехкомнатную хрущевку составляет порядка 2 миллионов рублей, то ее собственникам придется заплатить налог в размере 2 тысяч рублей. Много это или мало? С учетом того, что сегодня собственники такой недвижимости платят около 200 рублей в год, изменение будет заметным. Но не надо забывать, что адекватность налога будет зависеть от того, насколько кадастровая оценка действительно приближена к рыночной.

Имея это в виду, в АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ в рамках анализа экономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов государственной кадастровой оценки Самарской области разработали «сценарии» для нескольких вариантов вычетов и льгот, необходимых для сохранения налогом принципа справедливости (см. диаграммы). Заместитель директора департамента оценки, налогообложения и экономики недвижимости АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ Виктор Журба обозначил возникшее противоречие: «При введении налога основная из преследуемых целей – не допустить падения поступлений в местные бюджеты. Вторая – не ухудшить положение самих налогоплательщиков. То есть налицо конфликт интересов, и данный анализ как раз и призван найти то компромиссное решение, которое позволит определить ставки налога и вычеты, при которых уже будет формироваться итоговый бюджет муниципального образования с учетом всех элементов налога на недвижимость».

Как видим из графического материала, предоставленного АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», наименьшее количество «проигравших» собственников будет при использовании вычета (размер необлагаемой суммы налога на недвижимость), равного 60 кв. м. Тогда, по прогнозам, причины для спора будут только у 18% собственников. Однако, как отметил Олег Скуфинский, председатель комитета ТПП РФ по оценке и экономике недвижимости, максимально вероятным из всех обсуждаемых является вариант вычета 50 кв. м. В этом случае, по прогнозам, окажется около 24% проигравших, тогда как причин для недовольства не должно оставаться у 73% граждан. Поясним, что идея вычета состоит в том, что налогом облагается только сумма сверх норматива, сверх положенного метража. По таким расчетам, как пояснил представитель ТПП, среднестатистическая квартира площадью 50-55 кв. м (таких в России, по статистике, большинство – около 80%) будет облагаться налогом в размере 1 тысяча рублей в год.

При этом организаторы форума предупреждают, что пока нет причин для резкой реакции собственников недвижимости: еще не приняты бесповоротные решения и остается время для обсуждения, чтобы в итоге получить максимально полезный, адекватный и посильный для собственников налог. Хотя зерно сомнений в этом уже посеяно.

Компетентное мнение

Олег Скуфинский, председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ, член правления ТПП РФ:

- В среднем, по статистике, приблизительно 83% граждан страны живут в квартире 52 кв. метра – т.е. это жилье среднестатистической российской семьи. И этим гражданам не надо волноваться. Если будет принят вариант вычета 50 кв. м, то собственники таких квартир, по сути, будут полностью освобождаться от налога. Собственники квартир большей площади, к примеру 70 кв. м, будут платить налог только с 20 кв. м, если площадь 80 кв. м, то с 30 кв. м. Соответственно, налог будет небольшим.

Данила Прокопович, генеральный директор национальной аудиторской корпорации, председатель комитета по бухгалтерскому учету, налогам и аудиту при ТПП Самарской области:

- В мировой практике налог на недвижимость – это самый объективный, самый простой и понятный налог. Т.е. есть имущество – платишь. Он обычно самый собираемый за счет того, что ставки низкие и налог необременительный, его легко платить. Так и должно быть, в России это не должно превратиться в дополнительное бремя.

Виктор Журба, заместитель директора департамента оценки, налогообложения и экономики недвижимости АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ:

- При замене налоговой базы с инвентаризационной стоимости на кадастровую стоимость неизбежно будет увеличение самого размера налоговой базы. Предварительные результаты показывают, что такое изменение составляет от 5 до 10 раз, в зависимости от субъекта РФ. В среднем по Самарской области такое увеличение составит 5 раз.

Валентин Лобанов, директор Поволжского Центра Развития:

- Необходимо понимать, что кадастровая оценка – это не отстраненное от нас с вами явление. Это касается не только крупных промышленных предприятий, представителей бизнес-среды, но и нас с вами и наших денег, поскольку все мы являемся налогоплательщиками. «Лишний» налоговый платеж в размере 1-3 тысяч рублей с квартиры - много это или мало? Если считать за год, то сумма не кажется критичной. Но почему я должен вынуть из кармана деньги только потому, что мой объект не так «посчитан»? В масштабах дома, города, государства эта «погрешность» выльется в огромные суммы. Суммы, которые мы с вами отдадим государству фактически безосновательно.