Торговые центры опустели

Экономический кризис буквально «опустошил» торговые центры. Свободные площади появились даже у самых крупных игроков рынка - ТРК «Космопорт», «Мегакомплекс на Московском», Park House, ТРЦ «МегаСити».

Но если в этих объектах, по данным участников рынка, пустует от 10 до 15% площадей, то в менее известных торговых комплексах процент свободных помещений еще выше.

В число аутсайдеров попали в основном старые торговые центры, построенные еще в 90-е годы прошлого века. Сейчас они уже не соответствуют современным требованиям концептуального объекта коммерческой недвижимости. В этих условиях главной задачей девелоперов стало заполнение стремительно пустующих площадей.

В ход идут всевозможные маркетинговые ухищрения: снижение арендных ставок, предоставление «арендных каникул», освобождение арендаторов от коммунальных платежей. Но, как справедливо заявляют эксперты, если арендаторам неинтересны данные торговые площади, то их не заманят даже копеечные ставки. Чтобы повысить привлекательность своего коммерческого объекта, девелоперы вернулись к сочетанию в одном комплексе офисных и торговых площадей.

Например, владельцы ТЦ «Невский» приняли решение перепрофилировать часть второго этажа под офисы. Как сообщили в администрации торгового центра, таким образом владельцы объекта рассчитывают выйти из кризиса и заполнить пустующие секции. Однако сообщить, какой процент площадей объекта сейчас не имеет арендаторов, в администрации ТЦ не смогли. Для смены профиля площадей «Невского» придется сделать перепланировку помещений.

Упор на офисные площади сделали и владельцы ТЦ «Биг-Бен» и ТЦ «Континент», хотя изначально концепции и того, и другого объекта были более ориентированы на торговую составляющую.

Эксперты оценивают такой симбиоз торговых и офисных площадей по-разному. Ряд игроков считают, что девелоперы идут на этот шаг в безвыходной ситуации во время кризиса. «Торговые площади сейчас практически не востребованы, поскольку ритейлеры сокращают число своих магазинов и по максимуму оптимизируют расходы на аренду, - отмечает директор компании «Маркс - маркетинг и консалтинг» Роман Васильев, - поэтому вполне логично, что владельцы коммерческой недвижимости делают ставку на офисы». Кроме того, за последнее время все офисные центры, которые вводились в эксплуатацию, в основном относились к недвижимости высокого уровня А и В+.

Умерить аппетиты

«В период кризиса офисы премиум-класса пострадали в первую очередь, - объясняет заместитель директора торгово-офисного центра «Информатика» Игорь Рязанов. - Арендаторы таких объектов стали перебираться в офисы класса С. При этом компании пытаются найти оптимальное сочетание небольших арендных ставок и удачного месторасположения». В результате, по оценке эксперта, степень наполняемости офисов С сейчас близка к 100%, поэтому неудивительно, что девелоперы торговой недвижимости пытаются перехватить часть этого спроса и перевести его на свои объекты. «Таким образом, перепрофилирование части площадей в офисы - единственный вариант сохранения пула арендаторов в «Невском», - резюмирует Игорь Рязанов.

С другой стороны, по словам независимого эксперта рынка Виктора Князева, величина арендных ставок в торговых и офисных помещениях настолько несопоставима, что девелопер в любом случае потеряет в прибыли. По данным консорциума «Поволжский центр развития», на начало ноября средняя ставка аренды офиса составляла 510 рублей за 1 кв. м, в то время как аналогичный показатель в торговой недвижимости - 649 рублей за 1 кв. м. Кроме того, некоторые объекты вообще нельзя перепрофилировать. «У офисных помещений должны быть окна, а в торговых центрах они чаще всего отсутствуют, и в этом случае их реконцепт невозможен», - говорит Виктор Князев.

Система коридорная

Между тем преимуществом подобного реконцепта является небольшое количество требуемых вложений. «Как правило, торговые центры, перепрофилированные под офисы, имеют коридорную схему распределения помещений и небольшую «нарезку» площадей, - рассуждает заместитель министра по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев, - что вполне подходит для организации офисов, поэтому вряд ли владельцы ТЦ будут вкладывать много средств в перепланировку».

Перепрофилированию прежде всего подвергаются верхние этажи коммерческих объектов. «В мировом сообществе девелоперов есть такое выражение - торговать на двадцатом этаже возможно только в Малайзии и больше ни в одной стране, - рассказывает Игорь Рязанов. - В Самаре покупатели отказываются подниматься в торговых центрах выше четвертого этажа, поэтому ритейлеры также не желают арендовать там площади». По мнению Рязанова, на верхних этажах имеет смысл располагать только бренды формата luxury (так, в частности, организовано пространство ТЦ In cube), но в Самаре их слишком мало, и целевая аудитория таких магазинов очень узкая. Таким образом, у местных игроков остается единственный выход - использовать верхние этажи не как торговые площади, а в качестве офисов.

Перепрофилирование торговых площадей под офисные не является ноу-хау для самарского рынка коммерческой недвижимости. Первыми эту традицию заложили девелоперы «Вавилона» и «Захара», которые переделали верхние этажи торговых центров под офисы.