Почему в Самаре не строят доходные дома?

В последнее время много говорят о том, что в крупных российских городах необходимо строить доходное жилье. Подобные проекты реализуются в Москве, Санкт-Петербурге, Чувашии... В Самаре же о целенаправленном строительстве жилой недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду пока говорить не приходится.

Построить и реконструировать

По мнению заместителя министра регионального развития РФ Константина Королевского, не менее 20% жилья, которое будет строиться в России в 2020 году, должно сдаваться внаем. Наем может быть как коммерческим, так и социальным, в зависимости от условий, созданных муниципалитетом. Уже сейчас в некоторых регионах России существуют проекты доходных домов, где все квартиры планируется сдавать в аренду. В Московской области и Чувашии строится около 200 тыс. кв. м доходного жилья. Пока строительство ведется точечно и бессистемно, можно сказать, в качестве эксперимента.

По несколько иному пути пошел Санкт-Петербург, где городские власти приняли программу создания в городе доходных домов для работников жилищно-коммунальной сферы и городского хозяйства. При этом расселять людей предполагается не в новостройки, а в отремонтированные, ранее аварийные здания, которые предполагается после ремонта, выполненного за счет средств городского бюджета, передавать в аренду юридическим лицам. Эта программа рассчитана на несколько лет, однако власти города предполагают развернуть более масштабную деятельность по превращению аварийного жилья в доходное, причем с привлечением средств частных инвесторов.

Сторонники возрождения в России традиции строить доходные дома говорят о том, что рынок аренды жилья сейчас никак не регламентируется государством, цену на квартиру назначает ее владелец, который может в любой момент попросить нанимателя ее освободить. Кроме того, такие отношения, как правило, никак не закреплены юридически, а потому ни одна из сторон не защищена от неправомерных действий другой стороны. Значит, нужен цивилизованный рынок аренды жилья, и прямой путь к нему – строительство доходной недвижимости.

Однако во многих регионах, где внедряются подобные проекты, строительство или реконструкция сдаваемой в аренду недвижимости подразумевает участие муниципалитетов, и речь здесь идет не столько о создании рынка аренды жилья, сколько о государственной поддержке определенных слоев населения. О создании же полноценного рынка можно будет говорить только тогда, когда застройщикам станет выгодно не продавать квартиры, а сдавать их внаем.

Цель – получение прибыли

«Строительство доходных домов в западных странах – достаточно распространенное явление, в России же пока таких проектов очень немного, - комментирует председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров. - Связано это, прежде всего, со стоимостью строительства и сроками окупаемости сдаваемых внаем объектов. Каждый застройщик нацелен на получение прибыли, а она в случае сдачи квартир в аренду будет минимальной, по сравнению с теми суммами, которые можно будет получить при продаже этой недвижимости. Если же застройщик заложит рентабельность, то цена сдаваемых внаем квартир будет значительно выше, чем у частных лиц, соответственно, желающих арендовать такие квартиры будет немного». По предварительным подсчетам экспертов, окупаемость доходных домов в России составит не менее 20 лет. При желании снизить этот срок хотя бы до 10 лет, цену аренды нужно будет поднять минимум вдвое. Соответственно, если в настоящее время аренда стандартной однокомнатной квартиры в Самаре обходится примерно в 8-10 тыс. руб., то за аналогичное жилье в доходном доме придется платить не менее 16-20 тыс. рублей.

Правда, сейчас министерство регионального развития РФ разрабатывает специальную программу, предусматривающую выделение земельных участков под застройку на льготных условиях. Предполагается, что при стоимости аренды в 8-10 тыс. руб. в месяц такие дома будут окупаться за 6-8 лет. Конечно, в расчет берутся усредненные цифры для большинства российских регионов. При этом подразумевается, что в первую очередь такие квартиры должны предлагаться нуждающимся в жилье – госслужащим, очередникам.

В условиях кризиса

Пока же эта программа находится в стадии разработки, застройщики не видят выгоды вкладывать средства в строительство доходных домов. «Говорить о сдаче нового жилья внаем уместно лишь в случае, когда мы имеем дело с кризисом перепроизводства, - считает руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст» Андрей Шерстобитов. - То есть если инвестор построил достаточное количество жилья, рынок по каким-то причинам, скажем, в силу экономического кризиса, просел, продавать задешево новые квартиры невыгодно, но поскольку на протяжении долгого времени они стоят без движения, правильнее будет сдавать их внаем, чтобы получать хоть какую-то прибыль. Поэтому в данном случае можно говорить о наличии такого параллельного бизнеса, как сдача нового жилья внаем. Специально же вкладывать средства в доходное жилье застройщикам невыгодно».

По мнению Олега Егорова, проекты по строительству доходных домов могут оказаться интересными, например, для Москвы и Санкт-Петербурга, поскольку в столицах всегда много приезжих, в том числе сотрудников различных компаний, для которых жилье снимает организация. При этом организации может быть удобнее арендовать квартиры у юридических лиц, пусть даже за чуть более высокую плату, зато официально, с оформлением соответствующих документов и т.д. Говорить же о рентабельности строительства доходных домов в нашем городе, где жилье арендуют в основном студенты и молодые семьи, в настоящее время не приходится.