В Самаре мало хороших участков под строительство масштабных проектов

В большинстве развитых стран сложилась следующая практика строительства коммерческих объектов: сначала разрабатывается проект, затем подбирается земельный участок для его реализации. Несколько иначе обстоят дела в Самаре, где почти все земельные активы давно находятся в чьих-либо руках. Здесь процесс зачастую выстраивается по обратной схеме: девелопер разрабатывает проект специально под имеющийся в наличии участок.

За счет небольших предложений

«Несмотря на кажущуюся насыщенность нашего города объектами коммерческой недвижимости, Самара вполне может еще вместить в себя определенный объем как торговой, так и офисной недвижимости», - считает заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. - Однако подходящих для этой цели хороших земельных участков очень мало».«Количество предложений земельных участков под административные и торговые здания весьма ограничено, - комментирует заместитель директора «Поволжского Центра Развития» Оксана Никитина. - На протяжении 2009-2010 годов экспозиция была представлена практически одними и теми же объектами, список которых пополнялся или уменьшался в основном за счет небольших предложений».

Вдоль дорожных магистралей

Если говорить о территориальном распределении предлагаемых к продаже земель, предназначенных под коммерческую застройку, то большая их часть сосредоточена в Красноглинском, Кировском и Октябрьском районах Самары. При этом, по данным на конец 2010 года, в Красноглинском районе сосредоточено около 44% всех предложений, на Кировский и Октябрьский район приходится по 17% общего числа предложений. Прежде всего, это земельные участки, расположенные вдоль основных дорожных магистралей – Московского шоссе (рядом с ТЦ «Мега»), Красноглинского шоссе, Ракитовского шоссе и ул. Алма-Атинской. Октябрьский район представлен объектами на первой линии ул. Ново-Садовой, а также участком, некогда принадлежащим ЗИМу.

Ценовая стабильность

Поскольку предложений в этом сегменте немного, цену на участки формирует продавец. Несмотря на то, что большого спроса на такие объекты в настоящее время тоже не наблюдается, цены на земли, предназначенные под коммерческую застройку, продолжают держаться на достаточно высоком уровне. По данным, предоставленным «Поволжским Центром Развития», наиболее дорогие земельные участки предлагаются к продаже в Самарском районе. Здесь средняя цена квадратного метра земли составляет 19,2 тыс. рублей. «Самарский район представлен небольшими участками, освоение которых затруднено высокой плотностью исторической застройки и ветхостью технической инфраструктуры», - поясняет Оксана Никитина. Второе место занимает Октябрьский район со средней ценой 12 тыс. руб./кв.м. По наиболее низкой цене предлагаются земельные участки, находящиеся на промышленных окраинах города, в Куйбышевском и Советском районах. Здесь сохранились участки большего размера, средняя цена которых составляет 1,5 тыс. руб/кв.м. «Отдельно стоит сказать о Железнодорожном районе, который в силу своего местоположения должен быть приближен по уровню цены к Октябрьскому и Самарском районам, однако из-за того, что свободная земля здесь имеется только вдоль промзоны и ж/д путей, средняя цена на нее установилась на уровне 4 тыс. руб./кв.м», - отмечает Оксана Никитина.

В целом весь прошлый год цены на земельные участки под коммерческую застройку менялись незначительно, не демонстрируя ни резких взлетов, ни заметных падений. Исключение составляет Самарский район, где в первых трех кварталах средняя цена держалась на уровне 14 тыс . руб./кв.м, а к концу года поднялась до 19,2 тыс. руб/кв.м. Средняя цена на земли под административно-торговые объекты к концу прошлого года установилась на уровне 7 тыс. руб.\кв.м.

Моллы – на окраины

«В черте города сохранились преимущественно небольшие участки под коммерческую застройку, на которых могут быть построены, например, офисные или торговые здания, скажем, в 4-5 этажей, площадью примерно 3-4 тыс. кв.м. - резюмирует Вячеслав Рандаев. - Правда, стоит отметить, что даже участков под такое далеко не глобальное строительство в городе осталось немного».

Участки большей площади, пригодные для реализации масштабных проектов, сохранились лишь на городских окраинах, преимущественно в промзонах. «Для возведения больших центров наподобие моллов в центре города земельных участков уже не осталось, - поясняет генеральный директор компании «ИНДЭСТ-Development» Михаил Ненашев. - Такое строительство возможно только на окраинах Самары. Небольшие же участки под коммерческую застройку в Самаре пока есть. Вопрос лишь в их цене».