Новая программа – новый девелопмент?

Департамент строительства и архитектуры Самары сообщил о завершении работы над проектом городской целевой программы «Комплексное развитие застроенных территорий» на 2012-2020 годы. Какой она будет, что даст городу и девелоперам и снимет ли проблемы, на которые обрекал всех участников развития застроенных территорий старый вариант Напомним, что программа, действовавшая с 2008-го до 2010 года, была приостановлена. В ее рамках было заключено 37 контрактов с инвесторами, но в режим фактической реализации вышли единицы. Между тем, напротив, работу инвесторов по 15 контрактам, заключенным при прежней городской власти, департамент строительства и архитектуры г.о. Самара признал неудовлетворительной, а ряд договоров нынешняя администрация сочла бесперспективными. Так, в конце июня было принято окончательное решение о расторжении договоров с семью компаниями: ООО «Зарубежэнергомонтаж», ООО «Проспект-Самара», ООО «Стройтрест», ООО «Регион 63», ООО «Фьорд», ООО «Волга Девелопмент Групп», ООО «СтройКом». В частности, девелоперам вменяют в вину отсутствие проектных разработок по площадкам, которые уже должны были быть переданы в мэрию. Отмечая общую неэффективность программы в прежнем виде, мэрия приостановила ее реализацию – в течение 2011 года не было проведено новых аукционов. Между тем, как заявил заместитель руководителя департамента строительства и архитектуры г.о. Самара Виталий Сомов, проект обновленной версии городской целевой программы «Комплексное развитие застроенных территорий» на 2012-2020 годы уже получил все необходимые согласования. На наш запрос о новой программе департамент строительства и архитектуры г.о. Самара представил ответ, лишенный конкретики, с общими характеристиками, из которых трудно понять суть отличий от прежнего варианта. Однако несколько обозначенных в ответе фактов вызывают сомнения в том, что если изменения и есть, то они смогут кардинально изменить ситуацию с застройкой в Самаре. Во-первых, смущает сумма, которая отводится на реализацию данной программы: объем бюджетных инвестиций в реализацию программы в 2012-2020 годах составит 4,5 млн рублей (на эти деньги с натяжкой можно купить две двухкомнатные квартиры). Из ответа на вопрос, за чей счет будет разрабатываться проект планировки, вестись расселение и снос ветхих объектов, прокладываться коммуникации, следует, что рассчитывать на поддержку горбюджета по этим вопросам девелоперам не приходится: «При развитии застроенной территории разработка проекта планировки территории, расселение и снос ветхих объектов, а также строительство объектов инженерной инфраструктуры на территориях, подлежащих развитию, осуществляются за счет средств лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории». Очевидно отчасти компенсировать затраты инвестора призвана оставленная на том же уровне минимальная стартовая цена аукционов – 1 млн рублей. Судя по всему, в 2011 году аукционы по новым площадкам проводиться не будут: на вопрос, какие участки, территории будут предлагаться в первую очередь, нам ответили, что четыре площадки будут выставлены на аукцион в 2012 году… В ожидании возможности увидеть программу и понять ее суть инвесторы отмечают, что существенно ускорить и в принципе придать движение процессу редевелопмента территорий позволит поддержка инвестора властными структурами - как финансовая, так и административная. Застройщики стоят на своем: власти должны принципиально изменить подход к пониманию значимости инвестора и застройщика, их работы, направленной на формирование новой среды обитания, нового жилого фонда для решения социальных вопросов и пр. Впрочем, есть основания полагать, что новая версия программы будет отвечать одному из остро востребованных застройщиками критериев – возможности поэтапного освоения территории. Но разбивать сформированную площадку на этапы освоения запрещает законодательство, тогда как муниципалитет имеет полномочия изначально формировать участки более мелкими и посильными для их «усвоения» порциями. Увидеть, насколько отвечает ожиданиям инвесторов новая программа, позволит изучение ее текста, который пока не был официально опубликован. ОТВЕТ ВЛАСТИ Виталий Сомов, и.о. руководителя департамента строительства и архитектуры г.о. Самара: - При планировании территории, подлежащей развитию, учитывается комплексное развитие более крупной территории, частью которой является участок, в отношении которого принимается решение о развитии, учитываются показатели ранее утвержденного проекта планировки территории. Развитие объектов социальной, инженерной, коммунальной, бытовой и транспортной инфраструктуры предусматривается также с учетом ранее утвержденного проекта планировки территории. Стартовая цена права на заключение договора о развитии застроенной территории пока не изменится. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ при развитии застроенной территории разработка проекта планировки территории, расселение, снос ветхих объектов, а также строительство объектов инженерной инфраструктуры на территориях, подлежащих развитию, осуществляются за счет средств лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. В 2012 году на аукцион планируется выставить четыре территории в Красноглинском районе г.о. Самара и одну территорию в Кировском районе. Определение каких-либо критериев к участникам аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий действующим законодательством не предусмотрено. Из бюджета городского округа Самара предусмотрены средства для оплаты работ по обследованию территорий, подлежащих развитию. ЕСТЬ МНЕНИЕ Константин Пичугин, заместитель директора по капитальному строительству СМПФ «ЭЛРИ»: - Сегодня законодательно не закреплена возможность поэтапной застройки территории, однако при дефиците оборотных средств это особенно необходимое условие для начала освоения застроенной территории. Застраивать большие по площади участки в нынешних условиях под силу единицам строительных компаний. Существенно сдвинут процесс освоения площадок отселение из ветхих и аварийных домов граждан, проживающих в многоквартирных домах, относящихся к жилищному фонду социального использования и включенных в адресную программу сноса, реконструкции ветхого и аварийного фонда в г.о. Самара, понижение размера платы за технологическое присоединение, подключение к городским инженерным сетям. Инвесторам, выходящим с инициативой коллективно развивать застроенные территории с аварийными и ветхими домами, устаревшими коммуникациями, требуется поддержка администрации г.о. Самара. Это позволит снизить количество аварийного и ветхого жилья в г.о. Самара, обеспечит создание фонда жилья для выполнения социальных программ. Вячеслав Рандаев, заместитель директора по маркетингу УК «Эл-Траст»: - Инвесторы ожидают данную программу, поскольку новых территорий под застройку практически не осталось. И только в рамках этой программы инвесторы, застройщики получают ориентиры для своей деятельности. Пока программа не была представлена на публичное обсуждение и неясно, что будет отличать ее от старой. Можно говорить о предпочтениях, которые реально позволят застройщикам, инвесторам развивать участки. Например, хорошо бы исправить прежние ошибки, когда на аукцион выходили большие территории, освоение которых оказывалось не под силу большинству инвесторов. Строить этапами не позволяет законодательство, а готовить площадку полностью не дает возможности финансовое положение строителей – свободных средств в достаточном количестве нет, а банки, как правило, не кредитуют проекты на начальной стадии. Формирование участков, меньших по площади, но соответствующих принципу планирования большой территории, в которую входит предлагаемый для освоения участок, позволило бы обеспечить гармоничное и вполне реальное развитие. КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ Александр Фетисов, председатель Думы г.о. Самара: - Мы просто обязаны исполнить судебное решение и отменить Правила застройки и землепользования. Сейчас главой города, мною, как председателем Думы, ведется большая работа. Мы консультируемся по этому вопросу с министерством строительства и ЖКХ. Думаю, в ближайшее время будут приняты решения, которые пойдут на благо жителей Самары. Справка Депутаты отменили ПЗЗ Дума г.о. Самара в исполнение судебного решения отменила Правила застройки и землепользования 2010 года. При этом присутствовавшие на заседании представители горадминистрации сообщили, что уже готова надзорная жалоба на судебное решение и начата работа по подготовке новых ПЗЗ. Необходимость принятия решения об отмене ПЗЗ председатель Самарской городской Думы Александр Фетисов объяснил требованием следовать логике принятия судебного решения. Между тем не все депутаты единогласно выступили за такое решение. Так, депутат Максим Федоров предложил не торопиться с отменой ПЗЗ-2010, аргументируя это намерением администрации Самары оспорить решение областного суда. Депутат Сергей Арсентьев напомнил коллегам, что сейчас по иску самарца Алексея Степухина в федеральном суде Ленинского района рассматривается вопрос об отмене Правил застройки и землепользования, принятых в 2001 году. Именно этот документ сейчас действует на территории города. Первое заседание по иску состоялось 4 июля.