Генплан застроит всё!

Готовящаяся корректировка генплана развития Самары создает угрозу застройки практически всех зеленых зон города.

Согласно презентованному мэрией проекту, ряд парков сокращается в размерах, а леса Кировского и Красноглинского районов чиновники готовы использовать для создания объектов, формально относящихся к сферам здравоохранения, отдыха и туризма.

В июле 2010 года администрация Самары инициировала разработку изменений в главный градостроительный документ - генеральный план, утвержденный в марте 2008 года. 16 сентября мэрия опубликовала проект внесения изменений в генплан. Согласно пояснительной записке к документу, корректировка связана с предложениями заинтересованных лицюридических и физических, а также министерств. Больше всего изменения коснутся Куйбышевского и Красноглинского районов. В планировку этих территорий вошли анонсированные в разное время проекты, такие как застройка Самарского Заречья, поселка им. Шмидта и ряд других. Вместо существующих в генплане территорий лесных массивов и памятников природы появилась зона существующего ценного природного ландшафта. В результате категорию сменила территория рядом со Студеным оврагом. В этом же районе уменьшилась площадь под ИЖС, одновременно увеличилась территория под объекты промышленно-коммунального назначения. Изменения коснулись района 23 км Московского шоссе. На территории рядом с ТЦ «Мега Самара» и микрорайоном «Кошелев проект», застраиваемым СК «Авиакор», появилась территория среднеэтажного смешанного строительства. Территория среднеэтажной застройки может возникнуть по Московскому шоссе рядом с селом Ясная Поляна.

Появилась в новом генплане территория микрорайона «Новая Самара», застраиваемого ГК «Финстрой», обозначенная под многоэтажную застройку. Такая же зона намечена на площадке напротив ТЦ «Мега Самара». Однако наибольшие изменения в обновленном проекте генплана (по сравнению с существующей сейчас схемой использования земель) касаются статуса городских территорий, прежде относившихся к ландшафтно-рекреационным зонам. Так, территории «планируемых курортных зон и зон отдыха» в измененном проекте генплана обозначены как «планируемые зоны отдыха, объекты здравоохранения и туризма». Данный статус присвоен ряду городских территорийостровам Поджабному, Коровьему, нескольким островам в акватории Волги напротив самарской набережной и на территории Красноглинского района. Также, согласно проекту изменений в генплан, под коммерческую застройку могут быть отведены обширные площадки в черте Самары, ранее имевшие статус рекреационных. Проект документа предполагает несколько путей, легализующих возведение различных объектов в зеленых зонахчерез расширение видов использования либо отнесение их к потенциально возможных к застройке (см. допблок «Будут селитебными»).

Под освоение девелоперам могут достаться и площадки некоторых городских парков. По сравнению с прежним генеральным планом, в проекте почти в 2 раза уменьшена территория парка «Молодежный» (см. допблок «Зеленый свет Суркову»), сокращена площадь парка им. 50-летия Октября. По словам главного архитектора ООО «Альфа Стиль» Леонида Кудерова, до окончательного утверждения Самарской городской думой опубликованному проекту обновленного генплана необходимо пройти ряд согласований, в том числе публичные слушания. Всего процедура может занять около года. Большинство депутатов городской Думы оценивают инициативу мэрии по корректировке градостроительного документа как своевременную. Депутат гордумы Минахмет Халиуллов говорит, что генеральный план должен измениться. «Появились новые дороги, внутриквартальные магистрали, расширяются жилые микрорайоны», - объясняет он. По мнению депутата Думы Сергея Богданова, «изменения в генплане неглобальные». «Корректировки связаны с уточнением статуса земель под объектами незавершенного долевого строительства, в обновленном генплане меняется статус природных территорий», - комментирует депутат гордумы Максим Федоров.

Размыли статус Поджабного

Изменения в генплан могут ускорить застройку острова.

Согласно схеме современного использования территории Самары, прилагающейся к проекту изменений в генплан, основная часть острова Поджабного сегодня относится к зоне естественных ландшафтов. Однако к застройке участка регулярно проявляли интерес как девелоперские компании, так и ряд известных в Самаре политиков и бизнесменов. В частности, проект комплексного освоения части острова представляла группа компаний «Уран», подконтрольная Владимиру Купцову. Уже сегодня владельцами строений на острове выступает огромное количество бизнесменов и чиновников. Размещение на Поджабном объектов капитального строительства неоднократно становилось предметом критики со стороны общественных организаций. Между тем, по мнению экспертов, внесение изменений в генплан позволит инвесторам более активно претендовать на освоение данных территорий. Так, бизнесмен Андрей Крюков, построивший на Поджабном «мини-отель», приветствует корректировку градостроительного документа.

«Этот остров – труднодоступный. Моста там нет, отсутствует инфраструктура, берега рушатся. Поэтому смена правовой зоны – это хорошая возможность дать острову развиваться. В 2008 году застройку на острове Поджабном, по жалобе социально-экологического союза, прокуратура запретила. Но сейчас в связи со сменой зонирования это вновь возможно, и мы будем осваивать эту территорию», - делится планами предприниматель. Впрочем, по мнению юристов, даже нынешняя смена статуса острова в генеральном плане не обеспечит собственникам объектов защиты от претензий в застройке рекреационной территории. По словам директора ООО «ДСТС Финанс Консалтинг» Дмитрия Цибизова, формально в лесных зонах запрещена застройка. «Но когда меняется правовая зона, то все легко застраивается. Однако если под видом турбаз - рекреационных объектов - будут продолжать строить коттеджи - объекты капитального строительства, то прокуратура может возбудить в отношении собственников уголовные дела по статьям «злоупотребление правом» или «мошенничество».

Будут селитебными

В соответствии с содержанием скорректированного генплана, у городской администрации появилась еще одна возможность отвести под застройку участки зеленых зон.

Около 15 территорий в проекте имеют статус селитебных, то есть в принципе подлежащих заселению и застройке жилыми, коммерческими и производственными объектами. Среди них 3 участка (в районе 3 и 4 просеки, а также спуска к Волге от Барбошиной поляны) сегодня относятся к зонам существующих санаторно-курортных и оздоровительных учреждений. Еще 4 обширные площадки (в районе Мехзавода, Сорокиных Хуторов, п. Управленческий и Красная Глинка) в настоящее время обозначены как зоны существующего ценного природного ландшафта. Как указывается в проекте изменений, все эти площадки могут быть признаны селитебными, но «развитие их требует дополнительного обоснования». Эксперты говорят, что указанные территории могут быть востребованы девелоперами. По словам генерального директора группы «Багратион» Романа Костина, большие площади в районе Сорокиных Хуторов, Студеного оврага и до поселка Управленческий привлекательны для коттеджного строительства.

«Я думаю, что если они будут застраиваться коттеджами или жилыми районами, то стоимость таких земель возрастет примерно на 30%. Коммерчески это выгодно, так как люди хотят жить в экологически чистых районах и в то же время в границах города». С ним согласен заместитель директора ООО «СанТехСтрой» Владимир Зубков. «В связи с присвоением нового статуса селитебных стоимость этих земель значительно возрастет. Раньше рекреационные земли давались только в аренду и цена была меньше, так как возможности застройки невелики. А теперь цена может увеличиться как минимум в два раза. Думаю, это сделано для того, чтобы узаконить уже имеющиеся там постройки», - предположил он. Юрист ООО «Гарвард» Виль Галимов между тем утверждает, что если селитебные территории включают в себя рекреационные участки, леса и парки, то застраивать их можно только турбазами, временными объектами, объектами туризма.

Возрождение «Венеции»

Измененным проектом генплана как территория, планируемая под многоэтажное строительство, обозначена площадка правого берега Волги в районе устья реки Сок в Красноглинском районе.

В генплане 2008 года территория значилась как планируемая территория курортных зон и зон отдыха. Проект застройки территории в этом районе ранее представляла группа компаний «Уран». Холдинг Владимира Купцова планировал освоить 150 га и возвести там жилой комплекс «Красная Глинка». Площадка сегодня располагается под пойменными водами – группа рассчитывала осушить участок. Концепция развития территории была одобрена на городском градостроительном совете в 2008 году. «Уран» предполагал строительство 1, 8 млн кв. м жилья и 0, 6 млн кв. м общественных объектов. Компания занималась поиском инвесторов под реализацию проекта. Хотя, по словам экспертов, смена категории может быть проведена для легализации уже построенных объектов на территории. По мнению Леонида Кудерова, позволить вести высотную застройку может только изменение территориальной зоны в правилах застройки и землепользования. «Действующие правила во многом противоречат генплану», - говорит эксперт. По мнению генерального директора ООО «ПП «Х-Транс» Чапая Хациева, район является перспективным для освоения, например, жилой застройки не более чем в 7 этажей.

Светлана Болдина, ведущий юрист ГК «Бизнесактив»:

«Если будет дано разрешение на строительство в границах ценных природных территорий, переведенных в зону отдыха, здравоохранения и туризма, селитебных земель, то это процесс законный. Однако если в этих местах ведется не та застройка, что была заявлена изначально, тогда дело решается в судебном порядке, по статье «самовольное строительство».

Юрий Корякин, председатель правления Самарской региональной организации Союза архитекторов России, председатель коллегии НП СРО «ПРОАП»:

«Есть ряд неосвоенных площадей в черте города, требующих меньших вложений. Неиспользованными остаются резервные территории по правую сторону реки Самары, остались незастроенные территории Радиоцентра-3, на ул. Алма-Атинской, Ракитовском шоссе».

Леонид Кудеров, главный архитектор ООО «Альфа Стиль»

«Многие переоценивают значение генплана. Это графически отображенная перспектива развития города. Только правила застройки и землепользования являются документом, устанавливающим градостроительные регламенты».