Дом под снос: на что рассчитывать?

Для Самары вопросы, связанные с переселением из аварийного и ветхого жилья, не теряют актуальности уже несколько лет. Кто и на каком основании может расселить дом, определенный под снос, какими правами обладают жильцы и на какие компенсации они вправе рассчитывать? Без консультации с опытными юристами не обойтись.

Как договориться

По действующему Градостроительному кодексу, подготовкой площадок для целей жилищного строительства (включает в себя расселение, снос строений, подведение инженерных сетей, а также выплата компенсаций собственникам объектов недвижимости и предоставления новых жилых помещений) должны заниматься органы местного самоуправления. Но, как показывает практика, органы местного самоуправления городского округа Самара процедуру изъятия почти не проводят из-за отсутствия финансовой возможности. Эти обязанности возлагают на себя застройщики. Как замечает юрист юридической фирмы RBL Елена Калашникова, парадокс ситуации в том, что, если с собственниками жилья застройщик договориться о компенсации может, то с гражданами, проживающими в домах по договору социального найма, – нет. Это исключительная прерогатива муниципалитетов.

«Основными способами оформления взаимных обязательств при освобождении земельных участков от прав третьих лиц являются договоры выкупа, мены и компенсации, – сообщает Калашникова. – При использовании в процессе расселения договоров выкупа, представляющих собой сделки купли-продажи, застройщик заключает с собственником объекта обычный договор купли-продажи на согласованных условиях. Этот договор подлежит государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. Договор мены является самым распространенным договором в рассматриваемых отношениях между собственником и застройщиком. Последний предоставляет собственнику альтернативное жилое помещение, а взамен приобретает право собственности на расселяемое жилое помещение. Альтернативное жилое помещение предоставляется в построенных застройщиком новых жилых домах. Подобный вариант удобен для застройщика, поскольку не связан с реализацией квартир и уплатой вырученных средств собственнику изымаемого объекта наличными или оплатой альтернативного жилья. Этот вариант и более выгоден для застройщика, так как фактически стоимость расселения равна себестоимости строительства нового жилья».

Как подчеркивает Елена Калашникова, при заключении договора компенсации застройщик обязуется уплатить собственнику предусмотренную договором денежную сумму, а собственник принимает на себя обязательство по прекращению прав на объект, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Прекращение прав осуществляется собственником после сноса объекта. Моментом прекращения в этой ситуации является снос объекта.

В случае если квартира не приватизирована, т.е. находится в муниципальной собственности, другое жилое помещение представляется равнозначным по общей площади ранее занимаемому, оно должно иметь то количество комнат, которое было до выселения и отвечать установленным требованиям, а также находиться в черте данного населенного пункта. Предоставляемое взамен жилое помещение нанимателю передается также по договору социального найма. «В отличие от собственников жилых помещений нанимателям альтернатива предоставлению другого жилого помещения в виде выплаты выкупной цены не предложена», – отмечает Елена Калашникова.

Определяем цену

«Выкупная цена состоит из рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения. Выкупная цена жилого помещения определяется соглашением сторон, т.е. соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. В случае недостижения такого соглашения целесообразно обратиться к независимому эксперту – профессиональному оценщику», – комментирует ведущий юрист агентства недвижимости «Визит» Ольга Климова. «Следует иметь в виду, что учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется органами технической инвентаризации объектов недвижимости (так называемая инвентаризационная стоимость), должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться не может. Если в период с момента получения уведомления о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе собственник произведет какие-либо улучшения жилого помещения, которые значительно увеличат его стоимость, затраты собственника не подлежат включению в выкупную цену жилого помещения», – предупреждает Елена Калашникова.

Помимо стоимости жилого помещения, в выкупную цену включены убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Убытки в данном случае состоят из расходов по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д.