Лучшие торговые центры Самары

Рынок торговой недвижимости год от года прирастает новыми площадями. При этом качественные объекты, удовлетворяющие современным требованиям посетителей и арендаторов, все еще в дефиците. Попытка выявить лучшие торговые центры была предпринята в этом году Гильдией управляющих и девелоперов России. В сотню лучших отечественных торговых центров попали объекты Самары и Тольятти.

Оценка профессионалов

В России долгое время не существовало четкой классификации торговых центров. Традиционно за основу используемой в настоящее время классификации принимаются величина торговых площадей, зона охвата торгового центра и состав арендаторов. Между тем потребность в упорядочении и сертификации объектов торговой недвижимости ощущается как со стороны собственников и девелоперов торговой недвижимости, так и со стороны арендаторов. Поэтому Гильдия управляющих и девелоперов сформировала свою шкалу оценки торговых объектов, где на первое место выходят именно качественные характеристики объектов, а не размер занимаемой площади ТЦ. И на основе этой шкалы эксперты Гильдии управляющих и девелоперов сформировали рейтинг 100 лучших торговых центров крупнейших городов России 2011 года – с целью развития отечественного рынка торговой недвижимости и повышения эффективности взаимодействия между заинтересованными участниками рынка.

«Торговый центр - сложный организм, грамотно оценить который под силу только профессионалу. Изначально управляющие компании некоторых ТЦ допускают в своей работе ошибки, строят свою стратегию развития, не ориентируясь на общепризнанные правила и законы, действующие на рынке торговой недвижимости, в результате объект теряет свою популярность, трафик. Лишь опытному взгляду профессионала заметны те моменты в работе торгового центра, над которыми стоит задуматься и поработать, которые отстают от тенденций, являющих на сегодняшний день передовыми. Составленный рейтинг дает возможность операторам ритейла выбрать для своего бизнеса наиболее качественный объект на основе профессиональной оценки», – поясняет член Сертификационной комиссии ГУД по Самарской области, руководитель коммерческого отдела OOO «Рубин» Торгово-развлекательный комплекс VIVA LAND Владимир Шинкаренко.

При этом, по словам председателя комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющего партнера London Consulting &Management Company LCMC Дмитрия Золина, составленный рейтинг определяет лучших, но не ранжирует объекты, не сравнивает их и не расставляет их по местам. Также рейтинг не делит объекты торговой недвижимости на группы или классы. «Мы даже допускаем определенную субъективность при составлении рейтинга, тем не менее, при оценке объектов старались максимально придерживаться заданных стандартов и разработанной методологии оценки», – подчеркивает эксперт.

Критерии оценки

В ходе работы эксперты ГУД проанализировали более 300 торговых центров. Оценке подлежали только действующие качественные торговые центры площадью от 5 тыс. квадратных метров. Критерии оценки, разработанные экспертной группой Гильдии управляющих и девелоперов, насчитывают более 30 параметров, влияющих как в целом на качество самого объекта, так и на комфортность работы и пребывания в торговом центре.

«Разработанная система сертификации опирается на основополагающие характеристики торговой недвижимости: локацию, архитектурно-конструктивные особенности, концептуальность проекта, – сообщает Дмитрий Золин. – Критерии сертификации учитывают региональную специфику, позволяя ранжировать объекты торговой недвижимости в зависимости от их качества, а не площади, как происходит при других классификациях».

Оценка торговых центров производилась по следующим параметрам качественности. Во-первых, местоположение. То есть оценивалось наличие достаточных для объекта автомобильных и пешеходных потоков, достаточное число жителей в зоне охвата, видимость объекта для основных транспортных и пешеходных потоков. Во-вторых, доступность – насколько удобно добираться до ТЦ автомобилистам и пешеходам, организована ли бесплатная доставка, есть ли удобные развязки и подъезд к объекту. В-третьих, архитектура здания, внутренний дизайн и отделка (соответствие архитектуры объекта облику ближайшего окружения, наличие дизайн-решения в отделке объекта, качество отделочных материалов и их текущее состояние, отсутствие конструктивных противоречий). В-четвертых, концепция объекта – наличие у объекта направленности на целевую аудиторию, эффективный tenant mix (набор арендаторов), качество сервисного обслуживания для арендаторов, обеспеченность объекта необходимым количеством парковочных мест. В-пятых, логистика – эффективная вертикальная логистика, удобная горизонтальная логистика, наличие понятной системы навигации, удобное расположение входных групп относительно потоков вокруг объекта, комфортный доступ к парковке. В-шестых, инженерия: отопление, вентиляция, кондиционирование, системы пожаротушения и пожарной безопасности, электроснабжение, системы безопасности, видеонаблюдения. И в-седьмых, оценивается управление объектом – наличие профессиональной управляющей компании, известность, заполняемость, обеспечение безопасности, качество эксплуатации и маркетинговая активность объекта.

Работа в регионе

Для успешной реализации проекта в региональных центрах были сформированы экспертные комиссии, членами которых стали представители власти, девелоперы, ритейлеры, специалисты управляющих и эксплуатационных компаний, собственники коммерческой недвижимости и другие лидеры региональных и федеральных структур, связанные с коммерческой недвижимостью. Все участники рейтинга ТЦ были поделены по категориям: площадью до 15 тыс. квадратных метров (районные), от 15 до 50 тыс. квадратных метров (окружные) и свыше 50 тыс. квадратных метров (суперокружные).

«Общее количество объектов, представленных в рейтинге, было распределено среди городов, участвующих в проекте, пропорционально численности их населения. В результате Самарская область должна была определить пять лучших торговых центров», – сообщает член экспертной комиссии ГУД, директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева. Согласно выделенной квоте, в short-лист претендентов на место в рейтинге «ТОП-100 лучших торговых центров России» вошли 10 объектов Самарской области: ТРК «Космопорт», ТРК «Мегакомплекс Московский», ТРК «Русь на Волге» (Тольятти), ТРК «Аврора», ТЦ «Апельсин», ТРК «Вива Лэнд», ТЦ «Опера», ТРК «Парк-Хаус» (Тольятти), ТЦ «МегаСити», ТЦ INCUBE.

Решением экспертной комиссии Гильдии управляющих и девелоперов лучшими торговыми объектами от Самарской области были признаны: «Вива Лэнд», «Космопорт», «Мега-Сити», «Аврора», «Парк-Хаус» (Тольятти).

«Объекты, вошедшие в рейтинг «100 лучших торговых центров» не конкурируют между собой. Членами комиссии были выбраны ТЦ разных форматов с разным пулом арендаторов, каждый из которых признан лучшим именно в своем формате. Оценки, с моей точки зрения, получились очень объективными», – отмечает Владимир Шинкаренко.

Владимир Шинкаренко, член сертификационной комиссии ГУД по Самарской области, руководитель коммерческого отдела OOO «Рубин» торгово-развлекательный комплекс VIVA LAND: «Профессиональная оценка нужна любому бизнесу, не исключение и сфера торговой недвижимости. Сертификация торговых центров, безусловно, нужна и конкурирующим объектам и, тем более, объектам, находящимся в одном сегменте, у которых схожее месторасположение, товарная группа. К сожалению, пока не все участники рынка в этом заинтересованы и участвуют в подобных проектах».

Людмила Рева, член экспертной комиссии ГУД, директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate: «Сертификация торговых центров и выявление самых лучших из них имеет огромное значение для всех участников рынка, но, прежде всего, для ритейлеров, подыскивающих новые качественные торговые помещения под свой бизнес».

Дмитрий Золин, председатель комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющий партнер London Consulting &Management Company LCMC: «Мы надеемся, что рейтинг станет полезным нововведением для всех участников рынка: ритейлеры получат удобный инструмент сравнения различных торговых центров, а собственники и управляющие компании – дополнительное средство позиционирования объекта на рынке. Потребители, в свою очередь, смогут использовать объективную информацию от профессионалов рынка для выбора места покупок и проведения досуга».

_{Aвтор: Юлия Корнилова}