Новая жизнь старых кварталов

Проблема реконструкции исторических центров городов – одна из наиболее актуальных для современных урбанистов и специалистов по городскому планированию. Как оптимизировать уже существующую городскую среду? Насколько ценно историческое наследие? Как развивать центры городов, чтобы историческая застройка не стала балластом, мешающим развитию? Как соблюсти интересы девелоперов, властей и жителей? Эти вопросы чрезвычайно значимы для многих российских городов.

Актуальная тенденция

Самара – один из немногих городов, в которой сохранились целостные архитектурные фрагменты исторической среды. В будущем вряд ли кому-то из коренных жителей на месте исторического центра захочется увидеть обычный микрорайон, застроенный безликими многоэтажками. В этом случае Самара может потерять свою историческую идентичность. А сохранение архитектурного облика исторического центра может стать козырем нашего города не только во всех культурных программах, но и политических и экономических перспективах.

«Тема реконструкции исторической части городов – сравнительно новая для российского рынка недвижимости, но активно обсуждаемая. На Международном форуме PROEstate-2012 этому вопросу был посвящен значительный объем деловой программы; проекты по этой тематике были заявлены многими российскими городами, а также городами центральной Европы, – сообщает заместитель директора «Поволжского Центра Развития», руководитель департамента аналитики, консультант по ТЭО проекта реновации «Квартал 79» Оксана Федулова. – Еще один момент, который нельзя не отметить – это возрастающая роль архитектурных решений в процессе реализации девелоперских проектов. Креатив архитекторов все чаще инициирует сам проект, который в процессе может пройти разные «шлифовки» на реалистичность и экономическую целесообразность, но, тем не менее, пронести сквозь все стадии реализации проекта свою суть».

В рамках состоявшегося форума делегация Самарской области представила экспериментальный проект «Программа бесконфликтной реновации исторической части Самары» и пилотный проект 79-го квартала, разработанный группой самарских архитекторов под руководством главного архитектора города Виталия Стадникова. Квартал находится в границах улиц Красноармейская, Льва Толстого, Братьев Коростелевых и Ленинской в Ленинском районе Самары.

По словам Виталия Стадникова, применение опыта и механизма реновации 79-го квартала в исторической застройке позволит в перспективе реконструировать около 140 кварталов регулярной «екатерининской» планировки с преобладанием дореволюционной одно-, двух- и трехэтажной застройки в Самарском и Ленинском районах города.

Проект «Квартал 79» стал победителем всероссийского и одновременно первого, национального этапа одного из самых престижных международных конкурсов в номинации «Мастер-план», проводимого Международной федерацией участников рынка недвижимости – FIABCI. Кроме того, проект «Квартал 79» был отмечен дипломом министерства регионального развития 3 степени в номинации «Вклад в развитие регионов».

Основной принцип – диалог

Главные принципы, заложенные в основу проекта «Квартал 79», отрабатывались в течение нескольких лет, ему предшествовали и другие проекты, носившие концептуальный характер. В московском архитектурном бюро «Остоженка» для Самары был разработан предварительный исследовательский проект, по которому проводились расчеты экономической рентабельности подобного подхода к реконструкции, и данные показали, что такого рода проекты вполне жизнеспособны.

«Еще 30 лет назад мы начинали заниматься исследованиями альтернативных способов реконструкции исторической среды, то есть методов, основанных не на тотальном сносе существующей застройки, а на поиске компромисса между обитателями квартала и интересами города. И все это время прошло в безуспешных попытках сделать этот процесс реальным, потому что интересы девелоперов, властей и жителей были представлены в разных культурных и политических слоях, пространствах и парадигмах, т.е. практически не совпадали. С назначением на должность главного архитектора города Виталия Стадникова появился реальный импульс реабилитировать метод бесконфликтной реконструкции исторической среды, то есть обратиться к идее саморазвития территории и диалога всех заинтересованных в реновации сторон, – комментирует руководитель проекта «Квартал 79», профессор, заведующий кафедрой «Инновационное проектирование» СГАСУ Сергей Малахов. – Та среда, которая существует на основе законов саморазвития, способна реализовывать свою естественную форму. Естественной формой среды исторического центра города является застройка, масштаб которой ограничивается размерами подворий. В каждом самарском квартале выделяются от 20 до 30 подворий, изолированных друг от друга брандмауэрными стенами и представляющих собой своеобразные дома-дворы. Дом-двор живет жизнью маленькой коммуны. С точки зрения психологии, экономики и всех социальных мотиваций, такая группа людей объединяется общими интересами. В целом их совместную жизнь, по сравнению с обитанием в микрорайонах, можно охарактеризовать как вполне комфортную даже с учетом высокой степени износа конструкций и инженерного оборудования».

Метод бесконфликтной реновации предполагает сохранение максимального количества исторических параметров: границ участков, этажности, архитектурного языка. Сейчас историческая часть города представляет собой кварталы регулярной застройки размером 250 на 125 метров. Всего таких кварталов в городе около 140».

По замыслу авторов проекта, в ходе реновации будут построены новые квадратные метры жилья и организовано новое общественное пространство. В целом комплексная программа по реновации исторического центра Самары предполагает возведение порядка 1,5 млн кв. м жилья и площадей общественного назначения. Высота новых зданий не должна превысить в основном трех, а в самом центре квартала – четырех, пяти этажей.

«Программа реконструкции позволит решить и ряд социальных задач. В границах таких кварталов вполне успешно может развиваться малый и средний бизнес. Как показывают исследования, существует порядка трех десятков типов деятельности, которые весьма успешно могут быть адаптированы в небольших парцеллах и представлять собою то, что мы раньше называли «работой на дому», – отмечает Сергей Малахов.

Также по словам эксперта, работа над проектом «Квартал 79» строилась на контакте с жителями, на выявлении их интересов и реальных возможностей. «Что касается нашего проекта, то это проект-диалог между инвесторами, архитекторами, жителями и властью. Социологические опросы показали, что в целом около 70% людей хотят сохранить свою территорию; другой вопрос заключается в том, что они не очень обеспеченные. Возникающие финансовые ограничения обуславливают различные варианты диалога и договоренностей между жителями квартала и инвесторами», – подчеркивает эксперт.

Экономически обоснованно

Проект «Квартал 79» вызвал огромный интерес у инвесторов и девелоперов из разных городов России, которые также столкнулись с проблемой реконструкции исторических центров. «На примере 79-го квартала в Самаре мы не только представили сам проект, но и рассказали о методике бесконфликтной реновации – инструменте, который может быть применен практически в любом городе с характерной исторической застройкой», – считает Оксана Федулова.

По словам Сергея Малахова, для реализации таких проектов нужен несколько иной тип инвестора. Вполне возможно, что тут может создаваться пул инвесторов, отличающихся интересом к новому типу инвестирования и взаимодействия с территорией, где разворачивается бизнес, в определенном смысле – более культурных и образованных. Представители компаний, которые специализируются в области компактного строительства и инновационного инженерного обеспечения, уже сейчас интересуются, есть ли возможность поучаствовать в проекте. По сути, этот проект носит инновационный характер еще и в техническом смысле.

«С точки зрения экономики малоэтажное строительство имеет целый ряд преимуществ. Здесь и упрощенные системы оформления документации, и отсутствие госэкспертиз, низкая себестоимость малоэтажной застройки, формирующаяся за счет использования более дешевых, чем в случае высотного строительства, технологий. В целом, «малоэтажка» придает высокую пространственную и экономическую гибкость проекту, позволяет работать в границах исторических подворий, не беспокоя соседей, соответственно, проект обретает достаточно равномерную скорость инвестиций и ровный денежный поток», - отмечает Оксана Федулова.

Как подчеркивают эксперты, главная проблема старых кварталов – что делать с жильцами ветхого фонда – здесь также решается довольно гибко. Жители домов внутри квартала, подлежащих сносу, по мере освоения участка и по желанию, переезжают в новые дома, построенные в том же квартале. Таким образом, они не «сгоняются» с обжитого места, а девелопер существенно экономит на расселении.

Проблема коммунальной инфраструктуры решается за счет городских и областных программ поддержки жилищного строительства, что в свою очередь также заметно сокращает издержки.

«Проект вызвал высокий уровень интереса у потенциальных инвесторов. На данный момент представленную схему рассматривают несколько крупных девелоперских компаний, причем речь идет не только о самом 79-м квартале, но и о других аналогичных площадках исторического центра города», – резюмирует Оксана Федулова.

Виктор Кудряшов, первый вице-мэр Самары:

«Эксперимент в 79-м квартале должен стать опытным плацдармом для создания действительно эффективной программы реконструкции исторического центра, дополненной федеральными инициативами по реконструкции инфраструктуры города в преддверии проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году».

Сергей Малахов, руководитель проекта «Квартал 79», профессор, заведующий кафедрой «Инновационного строительства» СГАСУ:

«Основная проблема при реконструкции исторической части города заключается в том, чтобы перейти от многоэтажной застройки к компактной застройке не выше трех этажей. И тогда мы преподнесем пример поразительной эффективности для всех застройщиков и девелоперов. Конечно, над этим методом еще следует работать и углубить его различные аспекты, но сам подход уже наметился. Таким образом, в российской градостроительной практике по отношению к застройке исторических центров может сложиться новый тип гуманной политики, который способен увенчается очень важным культурным и экономическим результатом».

Оксана Федулова, заместитель директора «Поволжского Центра Развития», руководитель департамента аналитики, консультант по ТЭО проекта реновации «Квартал 79»:

«Сейчас на российском девелоперском рынке присутствует острый дефицит качественных проектов, которые бы показывали высокую норму прибыли при минимальных рисках. И в этом отношении проект «Квартал 79» выгодно отличается целым рядом преимуществ, что и вызывает профессиональный интерес у девелоперов. Концепция предусматривает достаточно эффективный и гибкий механизм вложения и возврата денежных средств за счет сохранения и работы по историческим парцеллам (дворам домовладений). Это заметно сокращает сроки работ, а также сводит к минимуму любые возможные риски, связанные с изменением конъюнктуры рынка».

_{Aвтор: Юлия Корнилова}