Ломать нельзя строить

Непримиримая борьба с объектами нестационарной торговли за последние годы, успевшая стать за последние годы одним из доминирующих направлений деятельности местных чиновников, в последнее время приобрела характер настоящего стихийного бедствия для малого бизнеса. И как об этом свидетельствует практика юристов ПБ «Представитель», действия и решения представителей власти в этом вопросе зачастую противоречат нормам федерального законодательства. Более того, по мнению специалистов, текущий подход к организации процедуры выделения участков под размещение нестационарных объектов уже сделал невозможным оборот движимого имущества в этом сегменте рынка

Изменения в Постановление правительства Самарской области №74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» были внесены еще в период работы предыдущего регионального правительства – в апреле 2012 года. Однако полностью оценить последствия данных нововведений представители самарского малого бизнеса смогли лишь спустя несколько месяцев после вступления документа в силу, когда обнаружилось, что процедура предоставления земли под цели, не связанные с капитальным строительством, преобразилась настолько, что получить участок в силу увеличившихся временных и денежных издержек стало просто нецелесообразной задачей.

«Дело в том, что до вступления постановления в силу министерство имущественных отношений было обязано публиковать информацию о предоставлении земельного участка в открытых источниках сразу же после поступления утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, либо после получения министерством кадастрового паспорта земельного участка. Стоит отметить, что это является обязательной процедурой, установленной 34-й статьей Земельного кодекса РФ, которой чиновники пренебрегали вразрез с действующим на тот момент порядком предоставления земельных участков. И в случае если после публикации в течение двух недель не поступало аналогичных заявлений на предоставление в аренду данного участка от других лиц, чиновники принимали решение о предоставлении участка единственному заявителю, по госцене, более низкой, нежели возможная рыночная стоимость, на срок пять лет. Процедура же проведения торгов при таком порядке проводилась лишь в том случае, если в течение этих двух недель появлялись другие претенденты на аренду участка», – рассказывает директор Правового бюро «Представитель» Антон Пузин.

«Сегодня же чиновники, опираясь на принятое постановление, вразрез с требованиями Земельного кодекса, в недельный срок после поступления кадастрового паспорта принимают решение о проведении торгов, игнорируя процедуру обязательной публикации. Естественно, проведение обязательного аукциона значительно увеличивает длительность всей процедуры, и в конечном счете вместо нескольких недель заявителю приходится ждать окончательного решения об аренде участка по пять-шесть месяцев. Это, в свою очередь, нарушает установленный Земельным кодексом предельный срок, а также принцип прозрачности процедур предоставления земельных участков. Как раз с такими ситуациями мы сегодня повсеместно сталкиваемся в своей практике: физические и юридические лица таким образом просто лишаются права на получение в собственность или в аренду участков по выгодным условиям и без проведения аукционов. На сегодняшний день, обнаружив ряд правовых противоречий в этом вопросе, мы отправили ряд официальных обращений к представителям региональной и федеральной властей», – отмечает Антон Пузин.

Новый порядок не позволяет осуществить продажу любого нестационарного объекта: от торгового павильона до гаража или погреба. В ответ на запрос о заключении договора об аренде земельного участка с новым собственником нестационарного объекта чиновники предлагают сначала освободить участок от павильона или гаража, а затем провести продажу методом аукциона.

В ответ на официальное обращение юристов чиновники заявляют, что новый порядок проведения процедуры выделения земельных участков, напротив, призван сократить количество административных барьеров и ускорить принятие окончательного решения. «Вместе с тем внесенные постановлением изменения не увеличили, а, напротив, сократили сроки рассмотрения заявлений, так как из процедуры предоставления земельных участков была исключена лишняя стадия, дублирующая часть действий, совершаемых на стадии торгов», – такой, противоречащей объективной реальности формулировкой отвечают на обращение юристов ПБ «Представитель» чиновники регионального министерства имущества. «Если аукцион признан несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников, министерство принимает решение о предоставлении земельного участка лицу, принявшему участие в аукционе. В этом случае размер арендной платы устанавливается равным заявленному», – сухо цитируют положения нового порядка сотрудники министерства в своем ответе, продолжая давать ложную оценку ситуации.

Вместе с тем, по словам специалистов ПБ «Представитель», помимо увеличения временных издержек лица, желающие сегодня арендовать участок под обозначенные цели, вынуждены благодаря новой процедуре выделения терпеть и увеличение издержек денежных. «Раньше единственный заявитель мог получить участок в аренду без процедуры аукциона по специальной государственной цене, ниже рыночной стоимости. Теперь, когда процедура торгов стала неминуемой стадией, цена аренды земельного участка в обязательном порядке устанавливается при помощи рыночной оценки. Таким образом, теряется главное преимущество аренды муниципальной земли. Кроме того, участники аукциона сегодня обязаны внести для участия в нем задаток, составляющий не менее 50% годовой арендной платы, а для большинства физических лиц и представителей малого бизнеса такие условия просто невозможны. Помимо всего прочего, просто отсутствует возможность планировать бизнес даже на 2-3 года вперед, поскольку договор аренды по результатам торгов заключается лишь на один год вместо пяти лет, как это было прежде. Таким образом, это приводит к снижению конкуренции и нарушает принцип справедливости, закрепленный в статье 34 Земельного кодекса РФ», – считает Антон Пузин.

Другое важное практическое следствие принятого предыдущим правительством постановления, как отмечают юристы, связано с усложнением процедуры продажи объектов движимого имущества. «Сегодня мы столкнулись с тем, что новый порядок не позволяет осуществить продажу любого нестационарного объекта: от торгового павильона до гаража или погреба. В ответ на запрос о заключении договора об аренде земельного участка с новым собственником нестационарного объекта чиновники предлагают сначала освободить участок от павильона или гаража, а затем провести продажу методом аукциона. Это просто исключает из оборота огромное количество движимого имущества физических и юридических лиц и нарушает основной принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов. Также новый порядок не оставляет возможности для приоритетного продления договора на новый срок с уже имеющимся арендатором, что противоречит Гражданскому кодексу РФ. Это создает чрезвычайно сложные условия для малого бизнеса: арендуя землю под павильон, предприниматель сегодня полностью лишен гарантий, что сможет продлить срок аренды, ограниченный лишь одним годом. Естественно, что за год не окупится даже установка павильона. Такая же ситуация имеет место быть и в отношении участков, арендуемых под расположение гаража, погреба или хозяйственной «кладовой», – объясняет эксперт.

Таким образом, комментарии специалистов дают вполне исчерпывающее представление о масштабах имеющихся правовых проблем. Удастся ли чиновникам нового созыва исправить имеющуюся ситуацию? Однозначный ответ на этот вопрос, безусловно, давать еще рано. Юристы же ПБ «Представитель» намерены добиваться защиты интересов участников рынка.