Судебные споры с недвижимостью: как избежать финансовых рисков и не остаться на улице

САМАРА24 – Александра Скачкова, 27 мая. В Самарской области участились случаи мошенничества с недвижимостью. Каких «подводных камней» нужно опасаться при регистрации или покупке собственности, и на какие ухищрения идут мошенники – как продавцы квадратных метров, так и нечестные риэлторы, объяснил юрист, специалист по гражданскому и семейному праву Максим Гранат.

На минувшей неделе 10 жителей Самарской области обратились в Поволжскую гильдию риэлторов с жалобами на недобросовестных «специалистов» в сфере недвижимости, когда за 2013 год таких обращений было всего три. О волне мошенников представители гильдии рассказали 23 мая на семинаре по обзору мошеннических схем в сфере недвижимости. Встреча прошла в рамках серии семинаров Максима Граната «Раскрытие мошеннических схем в сфере недвижимости. Обзор судебной практики Самарской области».

В мероприятии участвовали представители 18 риэлтерских агентств Самарской области. Как и в прошлый раз, в качестве наглядной иллюстрации, юрист приводил примеры 20 мошеннических комбинаций, жертвами которых стали как сами риэлторы, так и обычные граждане – продавцы или покупатели недвижимости.

Свой обзор Максим Гранат начал с семейных споров, так как именно в этой сфере есть много нюансов, которыми руководствуется суд, вынося решение о разделе имущества. Например, о той тонкой грани, между семейным и административным кодексом, когда суд может принять решение об отчуждении имущества и разрешении его продажи третьему лицу без согласия одного из супругов. Последний, в свою очередь, может и вовсе не знать, что больше у него нет недвижимости. Также юрист уделил внимание проблемам, которые возникают при продаже или покупке недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети. Это должен учитывать как риэлтор, так и потенциальный покупатель

Многодетная мать, ее девять детей и три квартиры

Максим Гранат привел случай из своей практики, когда покупатель квадратных метров остался не в удел просто по невнимательности.

Многодетная мать и ее девять дети проживали в трех квартирах, расположенных на одной лестничной клетке многоквартирного жилого дома. Для улучшения здоровья одной из дочерей семья решила продать все три квартиры и перебраться загород. На сделки по продаже квартир необходимо было получить согласие органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Опека выдала согласие, но при условии, что женщина в будущем приобретет жилье определенной площади и создаст для детей лучшие условия, чем они имели на день обращения в отдел опеки. Получив согласие органов опеки, женщина продала квартиры и прикупила дом за городом, куда все большое семейство и перебралось.

Договор купли-продажи дома подписан не был, так как к оформлению документов женщина, имеющая уже девятерых детей, относилась как к досадной формальности. Через некоторое время собственник дома умерла, и ее наследники решили было выселить многодетную семью, но потом по какой-то причине передумали. Женщина и ее многочисленные дети так проживали в доме вообще без каких-либо правоустанавливающих документов и без регистрации.

Вскоре наследники решили продать этот дом, а так как покупателю была нужна земля, а не само жилье, он не проявил особого интереса к вещам в доме и вообще не придал им значения, тем более что в поселковой администрации была получена справка о том, что в доме никто не проживает. Уже после сделки покупатель узнал, что его в доме живет многодетная семья. Тогда он обратился в суд с иском о выселении. Никаких серьезных возражений против иска многодетная мать предъявить не смогла. Ее встречный иск о признании права собственности на основании приобретательной давности был бесперспективен ввиду недостаточного срока давностного владения (ст. 234 ГК РФ). Имелись со стороны встречной истицы и очевидные признаки недобросовестного владения.

Тем не менее, продолжение судебного процесса оказалось интересным. Привлеченные в дело органы опеки и попечительства заняли следующую позицию: так как многодетная мать не выполнила требования отдела опеки, и после продажи трех квартир не оформила в собственность новое жилье, то отдел опеки считает недействительными все три сделки по продаже квартир.

Жесткая позиция опеки оказалась хорошо обоснованной, а в результате из-за безалаберности многодетной матери возникла совершенно реальная опасность того, что добросовестные покупатели квартир свое жилье потеряют.

Юрист заметил, что случаи, когда покупатели не могут въехать в приобретенное жилье или сталкиваются со спекуляциями предприимчивых родителей, в Самарской области нередки, и для того, чтобы себя обезопасить, не лишним будет взять справку из органов опеки.