Первичка по эскроу-счёту: готовимся покупать жилье у застройщиков по-новому

Если вы планируете купить квартиру в строящемся доме, то начиная с июля будьте готовы нести деньги не застройщику, а в банк. Как расчет через эскроу-счета обезопасит покупателей первички? И как изменится сама процедура покупки квартиры от застройщика?

Что такое эскроу-счета и как они связаны с дольщиками

С 1 июля 2019 года строительство нового жилья будут финансировать не дольщики, а банки. Использование эскроу-счетов (от англ. escrow — передача банку на хранение ценностей, принадлежащих двум и более владельцам с условием их возвращения на строго оговоренных и документально оформленных условиях. — Прим. ред.) придет на смену традиционным отношениям между покупателем квартиры и строительной компанией. Подробнее — в нашей инфографике.

Застройщик получает разрешительную документацию на свой проект и уже на старте работ начинает привлекать деньги дольщиков. Эта финансовая поддержка позволяет ему строить дом, а дольщикам — получать жилье на более выгодных условиях. В процессе возведения от котлована до ввода в эксплуатацию жилье обычно дорожает на 15–20%. Поэтому многие дольщики приходят в строительный проект еще на старте: для них выгода перевешивает риски.

Деньги дольщиков будут поступать не сразу к застройщику, а сначала на банковский счёт. Там они будут храниться до того момента, как застройщик возведёт дом и передаст ключи всем владельцам. Тогда эскроу-счёт разморозится, и строительная компания получит доступ к деньгам. А финансировать стройку вместо дольщиков теперь будут банки, которые уже приготовили для застройщиков кредитные программы.

Плавный уход от ДДУ к новому механизму

Эскроу-счета не ворвутся в нашу жизнь стремительно. До 2024 года продлится переходный период. То есть застройщики будут постепенно отказываться от классических договоров долевого участия в пользу проектного банковского финансирования застройщиков и размещения денег дольщиков на эскроу-счетах.

Предположим, вы планируете купить квартиру в доме, строительство которого недавно началось. Если к 1 июля 2019 года степень готовности этого ЖК будет составлять 30%, а застройщик продаст не менее 10% от всех квартир в доме, то вам и не придётся иметь дело с новой расчётной схемой. Федеральный Минстрой разрешил достраивать и реализовывать такие дома в привычном формате — с классическими договорами долевого участия. В некоторых случаях прежний порядок расчётов могут оставить для домов со степенью готовности от 10 до 30%.

Таким образом, если выбранная вами новостройка к лету будет готова хотя бы на 25–30%, то, скорее всего, вам предложат заключить классический договор долевого участия. Если вы соберётесь купить квартиру в строящемся доме до 1 июля — тем более готовьтесь читать и подписывать договор с застройщиком без участия банка.

Покупаем первичку по-новому

Что изменится для покупателей, когда эскроу-счета станут единственно возможным механизмом оплаты первички? Банковские специалисты уверяют: для дольщика процедура останется простой и также будет занимать несколько минут.

Весь процесс будет выглядеть так: сначала покупатель подписывает типовой договор в офисе застройщика. Потом документ отправляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель квартиры идет в банк с паспортом и зарегистрированным договором. Там он пишет заявление на открытие счёта.

Дальше специалист банка при клиенте открывает счет, подписывает документы, вносит паспортные данные в договор. Открытие эскроу-счёта и его обслуживание для будущего владельца квартиры будут бесплатными.

Иными словами, во взаимоотношениях застройщика и покупателя квартиры банк становится обязательным третьим звеном. Только после того, как застройщик получит документы о вводе дома в эксплуатацию, деньги покупателей уйдут с эскроу-счёта. Такая заморозка исключает возможность нецелевых растрат со стороны застройщика и в этом смысле поддерживает интересы покупателей первички.

Еще одной возможностью косвенно обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика для покупателя квартиры станет возможность забрать свои деньги с эскроу-счёта.

Предположим, строительная компания задерживает ввод дома в эксплуатацию на 2 месяца. С этого момента у каждого покупателя появляется возможность расторгнуть договор и получить обратно свои деньги. Эта процедура также будет бесплатной. А если строитель и вовсе забросил стройку или внес существенные изменения в облик будущего дома — любой покупатель также сможет выйти из игры и забрать свои деньги. В общем-то, рисков никаких — кроме потерянного времени.