Подвальные метаморфозы: из грязи в князи

«Мода на подвалы» в Самаре процветает. В самарских агентствах недвижимости сообщили, что клиенты достаточно часто обращаются к ним за помощью в процессе покупки подвала в многоквартирном доме. По словам специалистов, сделать это далеко не всегда получается – иногда возникает целая серия бюрократических преград. Другое дело – подвалы в частных коттеджах. Тут уж все зависит от фантазии и размеров кошелька. Главное – понять, с какими препятствиями можно столкнутся при переоборудовании подвала в нечто иное...

Подвал в современных коттеджах – это уже не просто придаточное помещение для доступа к инженерным сетям. Подвал становится вполне полноценным этажом, функции которого могут быть самыми разнообразными. Гараж, баня-сауна, бильярдная, тренажерный зал, мини-прачечная, бар, хранилище вин – это далеко не полный список того, во что люди превращают цоколь. Некоторые даже приспосабливают свои подвалы под офисное помещение и научные лаборатории!

Подобные желания реализовать, на самом-то деле, не так просто, как кажется на первый взгляд. Для этого необходимо учитывать особые технологические требования.

Требования эти выдвигаются уже на уровне проектов. Если в архитектуре здания подвал изначально рассматривается только как инженерное помещение, то переделать его будет уже гораздо проблемнее.

Необходимо при планировании иметь четкое представление о геологических характеристиках почвы и грунтовых водах. Без этих специальных исследований практически невозможно правильно подобрать технологию фундамента, организовать подводы коммуникаций. Важное значение это играет и для вентиляции, и для теплоизоляции.

Глубина роющегося котлована и толщина его стен должна находиться в четком соответствии с конструкцией и весом всего здания. Делать это надо и для соблюдения общих принципов безопасности.

Отдельная статья расходов – гидроизоляция подвальных стен. Самый простой и дешевый вариант – бетонные блоки со специальными добавками. Как правило, такие блоки практически не пропускаю грунтовые воды в виду отсутствия стыков. При сильном увлажнении почвы строители применяют рубероид, специальную пленку, полиэтиленовые полотнища, стеклоткань, стеклохолст. Существуют и особые технологии проникающей гидроизоляции, когда необходимые вещества добавляются в изначальный раствор или наносятся так же на внутренние части стен.

Кроме стен повышенного внимания требует пол (создание пласта из щебня, битого кирпича, гравия) и вентиляционные отверстия, предназначенные, чтобы избежать накопления сырости. Теплоизоляционные материалы (это может быть даже обычный пенопласт) рекомендуется наносить поверх гидроизоляционного слоя для защиты его от механических повреждений.

На более позднем этапе строительства важно учитывать такие элементы, как лестница и искусственное освещение.

Дорогое ли это удовольствие? По подсчетам инженеров, оборудовать подвал под полноценное помещение выходит примерно на 30% дороже строительства надземного этажа. Связано это со спецификой технологий, сложностью инженерного обслуживания и особыми землеройными работами. Только выемка грунта, например, на площади в 100 кв. м обойдется более чем в 7 тыс. руб.

Совсем другое дело – подвал в городском многоквартирном доме. Тут дело обстоит несколько иначе. Согласно Жилищному кодексу, переводить подвальные помещения в жилой фонд запрещено. «Подвальное» законодательство вообще весьма скользкое и изменчивое. Подвал, например, нельзя с 2005 года напрямую соединять с квартирой. Особая проблема – проблема приобретения. Для этого необходимо узнать статус подвального помещения. Чаще всего он находится в коллективной собственности жильцов дома. Для покупки – извольте получить их согласие.

Юристы отмечают, что для узаконивания всех подвальных «метаморфоз» придется пройти через бесчисленное количество инстанций – жильцы, БТИ, ЖЭК, пожарники, геодезисты, проектировщики, архитекторы, санэпидстанция, нотариус, районная администрация. Тут важно отметить – подвальным помещением считается то, которое более чем в половину находится под землей.

Тем не менее, приобретение подвала, по мнению специалистов, – дело выгодное. Подвальное помещение по стоимости меньше жилого как минимум на 10-15%. Однако есть и обратные варианты. Цокольные этажи с окнами, хорошим освещением и коммуникациями в центре города иногда стоят дороже, чем другие площади в этом доме.

Риэлтеры уверены, что вся проблема – в узаконивании покупки и переоборудования подвала. В агентстве недвижимости «Визит» порталу Samara24.ru рассказали, что известно немало случаев, когда расходы по этим статьям составили более 30% от стоимости самих квадратных метров. Поэтому значительные финансовые взносы тоже могут стать серьезным препятствием.