Зачем нужен технадзор?

Во всем мире давно принято привлекать к строительному процессу Строительно-консалтинговые центры. Участие специалистов данного профиля в ремонте, реконструкции или возведении объекта «с нуля» направлено на соблюдение прав заказчика, важнейшим из которых считается получение желаемого качества строительных работ при рациональном использовании вложенных в них средств. К сожалению, в России заказчик вспоминает об техническом надзоре только тогда, когда сталкивается с откровенным строительным или проектным браком. На вопросы портала Samara24.ru о том, какую роль играют услуги по организации ремонтно-строительных работ во взаимоотношениях между строителями и заказчиком, отвечает Наталья Медведева, исполнительный директор Строительно-Консалтингового центра «Техноград»

- Расскажите, пожалуйста, о функциях строительно-консалтинговых центров?

- Человек, который собирается построить загородный дом, произвести отделку квартиры, купленной в «новостройке», или выполнить ремонт жилья, уже бывшего в эксплуатации, в глазах генподрядчика выступает в качестве инвестора. Он не может выполнять функции заказчика, потому что не знаком с рынком строительных услуг и материалов, не знает, как правильно заключить договор подряда, как расплачиваться со строителями и контролировать технологические циклы строительства и отделки, какими критериями руководствоваться при оценке качества выполненных работ и т. д. В результате ему остается лишь уповать на компетентность и порядочность подрядчика. Проблема в том, что помимо добросовестных, ответственных и знающих свое дело строителей, встречаются и другие...

Главная задача нашей организации, например, состоит в осуществлении профессионального технического контроля качества на всех этапах общестроительных и отделочных работ, а также в недопущении неоправданных расходов денежных средств заказчика.

- На каком этапе работ следует обращаться в Вашу компанию?

- Чем раньше - тем лучше. В ряде случаев целесообразно это сделать еще до того, как начнется работа над проектом. Особенно это касается квартир в новостройках, где отделку предстоит выполнить «с нуля». В таких случаях в комплекс мер по технадзору должно быть включено исследование объекта. Смысл этой процедуры направлен на выявление наиболее «проблемных» мест, на которые в процессе проектирования и составления сметы следует обратить особое внимание: трещины на потолке и стенах, неправильно установленные окна, отливы, вывод канализации. Довольно часто в новых монолитных домах приходится сталкиваться с неровностью стен, с их завалом (отклонением от вертикали), бывает и так, что перепад уровня пола может достигать 15 см! В процессе исследования объекта квалифицированные специалисты по техническому надзору используют лазерную измерительную технику, которая позволяет получать объективные данные относительно недостатков, подлежащих устранению в ходе подготовительных работ, а также точные размеры помещений, дверных и оконных проемов. Собранная информация представляет собой достоверный исходный материал для архитектора и позволяет избежать многих ошибок на стадии архитектурного проектирования. Кроме того, результаты диагностики являются хорошей базой для составления сметы. Уже на этом этапе можно посчитать площадь и толщину стяжки, штукатурки и т. д. Впоследствии все это поможет контролировать работу строителей и определить количество затраченных материалов.

- До какой степени заказчик может доверять своему архитектору? Или обязательно обращаться специалистам по технадзору?

- Обычно заказчику рекомендуется привлекать специалистов по техническому надзору к изучению проекта уже на стадии работы над его архитектурной частью. Как показывает практика, архитекторы, увлеченные созданием оригинального интерьерного решения, часто забывают о том, что успешная реализация их творческих идей находится в тесной связи с конструкторско-технологической и финансовой составляющей строительного процесса. Вот лишь несколько примеров.

В помещении, где верхняя часть оконного проема отстоит от потолка на 10 см., автор проекта предполагает устроить подвесной потолок. Совершенно очевидно, что в данной ситуации подвесной потолок перекроет часть светового проема окна. А ведь нужно еще где-то разместить корзины для штор… В другом случае дизайнер закладывает в проект четырехстворчатые раздвижные двери, не подумав о том, к чему и как будет крепиться верхняя направляющая, на которую навешиваются створки, каждая из которых весит 70 кг!

Еще одна распространенная ошибка: проект не предусматривает проводки слаботочных сетей. Обычно об этой «мелочи» вспоминают в момент сдачи объекта заказчику. Чаще всего такую ошибку решают исправить следующим образом: демонтировать плинтусы и проложить «слаботочку» в компенсационном зазоре между стеной и паркетным полом, забыв (или не зная) о том, что зазор оставлен специально для того, чтобы паркет не поднялся при повышении влажности в помещении... Конечно, в каждом из перечисленных случаев благодаря совместным усилиям строителей и специалистов по техническому надзору все недочеты устранялись, несмотря на то, что работы на объекте уже шли полным ходом или даже завершались.

Так, для того чтобы подвесной потолок не закрывал часть окна, в потолке, вблизи оконного проема, было предложено выполнить нишу соответствующей конфигурации, куда, кстати, должен «уйти» карниз. В ситуации с раздвижными дверями «на месте» пришлось рассчитывать, проектировать и изготавливать мощный несущий швеллер, способный выдержать заданные статические и динамические нагрузки. Что касается размещения слаботочных кабелей, то здесь выручил специальный плинтус, внутренний профиль которого позволял проложить в нем провода необходимого диаметра.

Однако все эти «незначительные» вопросы, «решаемые в рабочем порядке», потребовали приобретения дополнительных материалов, лишней проектной и исполнительской работы и, самое главное, - не предусмотренного сметой и ничем необоснованного расхода денег заказчика. Не лучше ли было все продумать и устранить обнаруженные недоработки заранее, еще на стадии архитектурного или дизайнерского проектирования? Тогда заказчик получил бы максимально приближенное к реальности представление о том, сколько денег и на что он должен потратить, а строителям не пришлось бы время от времени перевоплощаться в «пожарную команду». Наши специалисты по архитектурно - дизайнерскому пректированию работают в тесном сотрудничестве с экспертами технического надзора, поэтому переделки уже в ходе работ не потребуются. У нас работают достойные специалисты в области архитектурно дизайнерского проектирования.

- Не могли бы Вы рассказать, с какими еще проблемами может столкнуться заказчик?

- Помимо того, о чем уже говорилось, можно привести и другие факты. Например, работы по строительству частного загородного дома были приостановлены с наступлением зимы. При этом строители не завершили кладку стен и не успели произвести монтаж кровельного покрытия. В результате весной, когда идет активное таяние снега, а температура воздуха часто опускается ниже 0°С, из-за отсутствия кровли верхние участки стен начинали интенсивно разрушаться. Все это произошло оттого, что объект не был как следует законсервирован. Кроме того, в процессе строительства частного загородного жилья строители часто забывают выполнить горизонтальную гидроизоляцию фундамента, да и сами фундаментные блоки неправильно соединяют между собой. К числу распространенных ошибок также относится неправильный настил кровли. Это вызывает особое удивление, тем более что современные кровельные технологии позволяют выполнить кровлю так, что она не потечет ни при каких обстоятельствах.

Перечень строительных ошибок можно продолжить и дальше. Так, на этапе внутренней отделки коттеджа или квартиры, при устройстве плиточных полов с подогревом забывают о том, что повышение температуры может вызвать разрушение стяжки и клеевого слоя. Следовательно, в данном случае необходимо использовать специальные материалы, отличающиеся повышенной эластичностью.

Там, где в доме предусмотрено водяное отопление, магистраль часто укладывают в стяжку пола. В этой ситуации ни в коем случае нельзя допускать резьбовые или цанговые соединения труб, которые со временем могут разгерметизироваться и для устранения протечки придется разбивать стяжку. При прокладке канализации не выдерживается угол уклона, хотя в СНиПе он оговорен, причем для труб разного диаметра. Производя разводку электросетей, строители пренебрегают размещением проводов в гофрооболочке, создавая тем самым трудности при необходимости их замены в будущем, выполняя стяжку под любое напольное покрытие, нужно обязательно резервировать время на то, чтобы она набрала необходимую прочность.

Для обычной цементно-песчаной стяжки - не менее 28 дней. Если сроки «поджимают», следует использовать быстросохнущие стяжки, например на гипсовой основе. Почему-то в спешке на это не обращают внимания... Перечисленные нарушения, допускаемые в ходе проектирования или строительства, впоследствии неминуемо приведут к плачевным, в буквальном смысле слова, результатам. А ведь всего этого и многого другого можно избежать, если работы на объекте будет контролировать специалист по технадзору. Пора понять, что в инжиниринговых услугах одинаково заинтересован и заказчик, и подрядчик. Поднимая качество строительства на должный уровень, инжиниринг не только не допускает брак и экономит деньги заказчика, но зачастую спасает «лицо» строительной фирмы. Не стоит забывать о том, что сегодня хорошая репутация подрядчика во многом определяет его успех на рынке строительных услуг.

- Как часто приходится сталкиваться со злоупотреблениями при составлении сметы?

- К сожалению, такие случаи не являются редкостью. Завышение стоимости работ, ничем не обоснованный, заведомо увеличенный расход материалов и нереальная их стоимость - вот наиболее серьезные нарушения, допускаемые строителями при составлении сметы. При проверке сметы усилия технадзора должны быть направлены на то, чтобы сделать ее «прозрачной». Это значит, что каждый этап работ необходимо расписать досконально, по пунктам. При таком подходе заказчику сразу становится видно, какие деньги и на что именно он должен потратить.

Кроме того, детальное перечисление работ часто выявляет те операции, которые строители просто забыли включить в смету. Впоследствии это выльется в дополнительные работы и, следовательно, повлечет трату дополнительных денег. Там, где в смете показана неправдоподобно высокая стоимость материалов, приходится апеллировать к ценам, указанным в прайс-листах производителей или дилерских структур. Например, в смету закладывается кабель по цене 15 руб. за метр, а инженер, осуществляющий технадзор, знает, что такой кабель можно купить за 8 руб. 40 коп. за метр, причем в эту стоимость войдет его доставка на объект... В данной ситуации специалист по техническому надзору должен не просто выполнить фискальную функцию, но и посоветовать строителям, где те же самые материалы можно приобрести за минимальные деньги.

- К каким уловкам прибегают строители, для того чтобы завысить стоимость работ?

- Вот довольно характерный прием. Представим себе, что в смету включена установка внутренних дверей и даже приведен подробный перечень всех работ с указанием их стоимости: монтаж коробки; врезка петель: врезка замка; навеска дверного полотна и т.д. Казалось бы, все правильно, но... цена, указанная против каждого пункта, немного завышена. В итоге заказчик должен платить за дверь не 50-60 у.е., а около 100 у.е., при том, что проектом предусмотрена установка 5-7 таких дверей.

То же самое касается подготовки стены. Заведомо завысив цену, строители показывают заказчику смету, где каждая технологическая операция, взятая в отдельности, на первый взгляд, стоит недорого: всего 2-3 у.е., а в результате с каждого «квадратного» метра получается хорошая «накрутка». В других случаях при составлении сметы подрядчик пользуется своими внутренними расценками, которые устанавливаются в зависимости от квалификации привлекаемых им строителей и от стоимости применяемых ими материалов.

Бывает и так, что строительные организации, работающие в пределах Самары, вводят в расценки какие-то немыслимые коэффициенты, уместные разве что в районах Крайнего Севера. Можно подумать, что они завозят материалы на объект на оленьих упряжках, пробиваясь сквозь пургу и снежные заносы. Для того чтобы вернуть таких подрядчиков «с небес на землю», приходится соотносить их сметы с другими, более приближенными к реальности, и проводить детальный анализ предполагаемых денежных затрат по каждому пункту.

В Строительно-консалтинговом центре «Техноград» в процессе рассмотрения одновременно находится до нескольких десятков сметных документов, с которыми и сравнивается явно завышенная смета. Затем строителей просят аргументировать, откуда взялись такие «заоблачные» цены. Обычно этим удается достичь существенных подвижек в сторону снижения стоимости работ. В противном случае приходится рекомендовать заказчику прибегнуть к услугам другой строительной организации.

- Предположим, что заказчик, не удовлетворенный качеством строительства, обращается в суд. Какова роль строительно-консалтингового центра при разрешении конфликтов такого рода?

- В том случае, когда на объекте действительно допущен строительный брак, эксперты инжиниринговой компании составляют дефектный акт, который является основанием для судебного разбирательства. При составлении дефектного акта делается ссылка на действующие нормативные документы, фиксируются обнаруженные дефекты на фотопленку. Мало того, все выявленные отклонения от норм «привязываются» к плану, к разверткам, входящим в состав проекта. Как правило, строители, видя, насколько профессионально составлен акт, стараются не доводить дело до суда и самостоятельно исправляют свои ошибки. Практика показывает, что только 2 из 10-ти подобных случаев становятся предметом судебного разбирательства. Если все же суд неизбежен, то дефектные акты передаются в адвокатские конторы, специализирующиеся на ведении таких дел. Они способны оказать потерпевшему полноценную эффективную поддержку в отстаивании его законных прав.

В заключении хочется еще раз сказать о том, что квалифицированно организационная и цивилизованно осуществляемая служба технадзора не преследует цели изначально настроить заказчика против строителей или наоборот. Специалисты, профессионально работающие в области строительного надзора, выступают за плодотворные и взаимовыгодные отношения между всеми сторонами, вовлеченными в строительный процесс. Их деятельность направлена на то, чтобы человек, однажды вложивший деньги в строительство, мог оставить после себя то, что не стыдно передать потомкам, а владелец строительной компании с гордостью показывал бы своим будущим заказчикам дом, построенный еще его дедом… так было в России всегда, так должно быть и сейчас.