«Управляшка» vs ТСЖ: что лучше и дешевле? Ответил самарский ЖКХ-эксперт

Наш дом — наша крепость. Вот только в современности в нашей крепости живет еще несколько десятков человек и ухаживать за крепостью приходится централизованно. Зачастую это доверяют сторонним организациям, а потом начинаются проблемы, конфликты и даже суды. Мы изучили российское законодательство, чтобы понять, какие бывают формы управления многоквартирным домом. А глава самарского регионального центра общественного контроля «ЖКХ Контроль» Виктор Часовских объяснил, какие подводные камни есть в каждой из форм управления домом. И поделился лайфхаками.

Обратимся к закону. Жилищный кодекс РФ выделяет три основные цели управления многоквартирным домом: обеспечение благоприятного и безопасного проживания (к примеру, капремонт и иное благоустройство), надлежащее использование общего имущества (содержание лифтов, канализации и прочего), предоставление коммунальных услуг (и, соответственно, взимание платы за них). Форм управления в России тоже три:

• непосредственное управление собственниками квартир;

• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Непосредственное управление возможно только в доме, где не больше 30 квартир. Собственники выбирают одно уполномоченное лицо, которое от имени дома заключает договоры со всеми обслуживающими организациями. При непосредственном способе все собственники квартир имеют прямые договоры с коммунальными службами. Как говорится, каждый сам за себя.

Главный недостаток этого способа вот в чем: если в вашем доме хотя бы на одну квартиру больше, вы уже не имеете права выбрать эту форму управления. Особенно остро эта проблема встает в сельских районах, где много небольших домов и нет управляющих компаний.

— Есть ситуации, когда в райцентре большинство домов, допустим, на 28 квартир, а два дома или даже один — на 32−34 квартиры. Создание ТСЖ для такого маленького дома точно будет нерентабельно, а на два дома в сельском районе ни одна УК зайти не захочет. Поэтому «ЖКХ Контроль» внес в Госдуму предложение поднять ограничение до 30 квартир в доме до 36, — рассказывает Виктор Часовских.

Переходим на более сложный способ управления домом — товарищество собственников жилья. Жилищный кодекс РФ гласит:

— ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений для предоставления коммунальных услуг, для совместного создания, управления и приращения общего имущества.

Как создать ТСЖ? Собственники квартир проводят собрание, на котором большинство принимает решение, что хочет ТСЖ в качестве формы управления. Товарищество регистрируют в налоговой, утверждают устав, выбирают органы управления.

Основным органом является общее собрание членов ТСЖ. Дальше идет правление, куда входят люди, выбранные собственниками, и ревизионная комиссия. Это такая контрольно-надзорная структура, состоит из жильцов того же дома. Важный момент: в ТСЖ должно входить не менее половины всех собственников.

— ТСЖ создают в тех домах, где много активных жильцов. Они хотят снизить свои расходы, получить более качественные услуги и самим контролировать все эти процессы, — объясняет глава «ЖКХ Контроля».

По словам Виктора Часовских, очень ответственный момент — выборы правления и председателя ТСЖ. Собственники должны подходить к этому вопросу щепетильно. При этом в каждом доме организовать ТСЖ невозможно и, как считает Виктор Часовских, не очень-то и нужно:

— Если дом небольшой, то смысла создавать в нем ТСЖ нет. Это будет неэффективно с финансовой точки зрения. Сначала надо посмотреть, а много ли у нас неплательщиков, насколько активны жильцы, готовы ли они вложить определенные средства, чтобы потом сэкономить.

И, наконец, третья и самая сложная по структуре форма управления — договор управления многоквартирным домом. В этом случае на дом заходит управляющая компания (УК).

— Управляющую организацию так же выбирают собственники. Но в ней директор, штат и прочее — свои. И люди не знают наверняка, что там и кто там. В отличие от ТСЖ, где и правление, и ревизионную комиссию выбирают из тех, кого люди хорошо знают, и кому они доверяют, — говорит Виктор Часовских.

Еще одна особенность УК — наличие лицензии. Управляющая компания обязана иметь лицензию на управление домом, а ТСЖ это не нужно.

— И та, и другая форма неидеальна. Но давайте начнем вот с чего: цель, которую преследуют ТСЖ и УК, — рассказал нам глава «ЖКХ Контроля».

Важное отличие: заинтересованность в снижении платы за услуги ЖКХ. Нетрудно догадаться, что управляющая компания не заинтересована в этом, потому что им нужно получить прибыль.

А в ТСЖ входят сами собственники, которые платят за коммунальные услуги. И они заинтересованы в том, чтобы их расходы были меньше, а качество — лучше. Соответственно, прозрачность действий в ТСЖ выше.

— Как взаимодействовать с ТСЖ? На общем собрании членов правления. Они в шаговой доступности, они жители этого же дома. А с управляющей компанией? Создается совет дома. Председатель совета идет к директору УК. Домов у этой компании 100, не всегда есть возможность с вами встретиться и обговорить все вопросы, — рассуждает Виктор Часовских.

Но кое в чем ТСЖ не может сравниться с управляющей компанией. Это уровень специалистов:

— В управляющей компании, как правило, дипломированные специалисты, которые профессионально занимаются управлением домов, они проходили обучение. А в ТСЖ все зависит от уровня образованности выбранного руководства.

ТСЖ может нанять электрика, дворника, слесаря и так далее, платить им, как положено, и следить за ними. Или ТСЖ может заключить договор с той же управляющей компанией. В данном случае она будет работать только как обслуживающая компания и для этого ей не нужна лицензия.

— У нас есть такой опыт, когда несколько ТСЖ берут на полставки одного, допустим, слесаря. Он эти три дома обслуживает, получает нормальные деньги, и люди довольны, потому что их расходы значительно меньше, чем если бы это был слесарь от УК на полную ставку, — рассказывает Виктор Часовских.

— Я бы для начала посоветовал собственникам поговорить с жильцами соседних домов, узнать, какая у них управляющая компания, довольны ли они, выполняет ли УК все, что положено, — считает глава «ЖКХ Контроля».

Второй вариант: зайти на сайт Государственной жилищной инспекции. Там есть рейтинг управляющих компаний. Он обновляется ежеквартально. Еще можно зайти на сайт Общественной палаты Самарской области.

А если вы хотите ТСЖ, то внимательно присматривайтесь к своим соседям, чтобы ее прогадать:

— Если есть активные собственники, их достаточно много, то тогда можно подумать о создании ТСЖ. Если у вас всего два-три человека, которые хотят это сделать, а остальным наплевать, то лучше не делать, потому что это бесполезно.