Земельный вопрос

Спорные ситуации по оформлению и проведению операций с земельными участками разъясняют специалисты Управления земель Российской Федерации.

– Каков порядок лицензирования деятельности по землеустройству?

– В соответствии с пунктом 6 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации, юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами. В соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 128 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», лицензированию подлежит только геодезическая и картографическая деятельность. Согласно постановлению правительства Российской Федерации № 360 от 28 мая 2002 г. «О лицензировании деятельности в области геодезии и картографии» лицензирование геодезической деятельности осуществляется Федеральной службой геодезии и картографии России (Роскартография) и ее территориальными органами.

При этом на межевание земельного участка, как на единый комплекс работ по землеустройству, получение лицензии не требуется, а на выполнение в составе межевания геодезических и картографических работ необходимо получить соответствующую лицензию Роскартографии.

– Возможен ли «декларативный» учет без выноса границ земельного участка в натуру и согласования смежеств? Описание границ выполнено на основании картографического материала, метод определения координат – картометрический.

– Согласно пункту 2 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Следует также отметить, что межевание земельного участка как мероприятие по установлению на местности границ земельных участков является необходимым и обязательным в том случае, если без его проведения невозможно идентифицировать положение земельного участка и его границ на местности, а следовательно, невозможно его использование без нарушения прав собственников смежных с ним земельных участков.

Наиболее точно границы описываются на основе материалов межевания земельного участка и с меньшей точностью – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования. Источниками сведений о земельном участке (местоположение, площадь, границы земельного участка) могут быть и материалы межевания, и картографический материал, численный масштаб которого позволяет идентифицировать местоположение и границы земельного участка с требуемой точностью. Однако при использовании картографического материала необходимо проверить на местности актуальность отображенных на плане сведений.

Таким образом, считаем, что без согласования смежеств и выноса участка на местности невозможно соблюсти интересы смежных землепользователей, так как согласно пункту 3 статьи 20 вышеуказанного федерального закона на государственный кадастровый учет ставится земельный участок, при межевании которого не нарушены права смежных землепользователей.

Однако, если земельный участок ранее был учтен, то межевание таких земельных участков не требуется, так как выписка из Единого государственного реестра земель дает право на получение в регистрационной палате правоудостоверяющего документа на земельный участок.

При отсутствии в документах государственного земельного кадастра в полном объеме сведений, необходимых для государственной регистрации прав на используемые земельные участки (местоположение, границы, размеры и т.д.), в целях внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках проводится землеустройство.

– При проведении работ по разделу дачного участка на четыре части один из земельных участков оказался внутри территории – то есть проход на данный земельный участок возможен только через территорию соседей. В акте межевания этого не было указано, когда в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 г. говориться, что участок в обязательном порядке должен обеспечиваться доступом к нему. Можно ли получить официальный ответ, что участок, окруженный со всех сторон, при межевании должен иметь выход.

– Статьей 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ предусмотрено, что обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Возможность доступа к земельному участку должна быть предусмотрена на стадии землеустроительных работ по образованию данного земельного участка.

Согласно пункту 17.7 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 г., сведения о границах частей земельного участка, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами, отражаются на карте (плане) земельного участка на основе имеющихся документов и обозначаются на местности только по желанию заинтересованного лица (лиц) и с согласия правообладателя земельного участка.

– Как предоставить земельные участки и установить их границы на местности, если первый этаж здания является собственностью СБ России, а второй находится в оперативном ведении ГУП ЖКХ? Вход у каждой организации отдельно (противоположные стороны здания). При этом ГУП ЖКХ еще использует земельный участок для производственной деятельности, прилегающий к зданию вплотную с трех сторон.

– Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Для приобретения прав на земельный участок вышеуказанные граждане или юридические лица, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

– Существуют ли какие-нибудь нормы отвода земель для гидроэлектростанций? Имеется ввиду расчет минимальных площадей земельных участков под ГЭС и как его выполнить?

– В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Применительно к гидроэлектростанциям расчет площади земельного участка производится в процессе разработки проектной документации на конкретный объект специализированным проектным институтом.

– При образовании новых и упорядочении существующих земельных участков проекты территориального землеустройства составляются в виде проектов границ земельных участков. Кто утверждает этот проект – собственник (пользователь) или орган местной исполнительной власти?

– В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11.07.02 г. № 514 «Об утверждении положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства», проекты территориального землеустройства утверждаются собственниками земельных участков, землепользователями или землевладельцами указанных земель.

Так как нормативными правовыми актами, регулирующими проведение землеустройства, срок осуществления контроля за проведением землеустройства и срок утверждения вышеуказанной землеустроительной документации не установлены, то в соответствии с пунктом 46 Регламента Правительства Российской Федерации (утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 05.10.2000 г. №760) срок исполнения устанавливается до одного месяца.

– Наша фирма занимается землеустроительными работами. После проведения всех работ с заказчиком мы отдаем межевое дело на удостоверение в земельный комитет, руководитель которого, ссылаясь на предварительную проверку, затягивает подписание этого дела до двух недель. Затем информацию по этому межевому делу проверяют при постановке на кадастровый учет. В общей сложности все проверки выливаются для заказчика примерно в 1-1,5 месяца ожиданий после выполнения нашей фирмой работ по договору. Хотелось бы узнать, насколько правомерна предварительная проверка, проводимая руководителем земельного комитета? Что можно предпринять в этой ситуации?

– В соответствии с пунктом 9 «Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства», утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.08.2002 г. №514, карта (план) и материалы межевания объектов землеустройства утверждаются территориальными органами Росземкадастра. Поэтому перед утверждением вышеуказанных документов, которые формируются в землеустроительное дело, осуществляется проверка на комплектность, наличие необходимых подписей и сведений в документах. В случае, если есть основание полагать, что содержащиеся в землеустроительном деле сведения недостоверны или неактуальны, осуществляются контрольные действия в необходимых объемах с целью принятия решения о возможности утверждения землеустроительного дела.

Так как нормативными правовыми актами, регулирующими проведение землеустройства, срок осуществления контроля за проведением землеустройства и срок утверждения вышеуказанной землеустроительной документации не установлены, то в соответствии с пунктом 46 Регламента Правительства Российской Федерации (утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 05.10.2000 г. №760) срок исполнения устанавливается до одного месяца.

Учитывая, что Росземкадастром 17.03.2003 года утверждены «Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства» и «Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства», рекомендуем ознакомиться с этими документами и использовать их в дальнейшей работе.

По материалам сайта Роснедвижимости.