Предчувствие ипотечного рая

В течение ближайших двух лет в Самарской области будут свернуты программы долевого строительства. В результате этого единственным сравнительно доступным способом получения жилья останется ипотечный кредит. Уже сейчас на этом рынке в Самарской области работает около 20 отечественных и два иностранных банка. Активную политику в области ипотеки ведет государство. Несмотря на все это, пока ипотека не стала доступной реальностью, как в большинстве развитых стран.

Ипотека неизбежна

Государство в страстном желании обеспечить жильем собственное население неустанно создает законы для стимулирования жилищного рынка. Этот год ознаменовался изменениями в области защиты интересов потребителей, затрагивающих долевое строительство. Мера, безусловно, своевременная и необходимая, если бы не одно но. Данный закон практически полностью ставит крест на развитии «долевок».

Все участники рынка, и в первую очередь застройщики, признают, что ограничения по продаже из-за отсутствия разрешительной документации лишают привлекательности «долевки». Строителям долевые договора давали возможность преодолеть наиболее затратный первоначальный этап. Не секрет, что эти же самые деньги как раз и позволяли миновать бюрократические преграды в максимально короткие сроки. Для населения «долевки» были привлекательны за счет невысокой стоимости на уровне котлована и возможности рассрочки на весь период строительства.

Новый закон о долевом строительстве позволяет заключать договора лишь после получения разрешительной документации, которую возможно собрать лишь на последующих этапах. По словам руководителя департамента оценки компании «Спектр недвижимости» Сергея Винтаева, только у лучших компаний это возможно на этапе первых этажей. Генеральный директор риелторской компании «Центр недвижимости» Лариса Чарикова утверждает, что в большинстве случаев это 4-6 этажи. В любом случае затраты на получение всех документов и дорогостоящее расселение ложатся полностью на плечи строителей. А это под силу далеко не всем. Как минимум три самарские строительные компании в этом году оказались уже на грани банкротства.

Выход здесь только один – поиск крупных инвесторов, готовых дать финансовые ресурсы еще на этапе проекта. В этом случае нужда в долевщиках отпадает, да и реализация уже готовых или почти готовых квартир намного выгодней для строителей. По словам Ларисы Чариковой, отказ от долевых договоров произойдет уже в течение ближайших двух лет. Как сказал директор компании «Интер-Стандарт» Сергей Кривозубов, «этот процесс неизбежен, и, судя по Москве, уже приближается. Правда, самарские строители будут «цепляться» за «долевки» до последнего. Это в столице большие деньги и там все «съедают».

Для населения это означает, что в скором времени прежняя доступность первичного рынка исчезнет. И единственным выходом станет поход в коммерческий банк за ипотечным кредитом.

Метаморфозы

Банки – ключевое звено ипотеки – никогда не скрывали, своей заинтересованности в данном процессе. Надо отдать им должное – их активность в этом секторе растет с каждым днем. В одной Самаре число банков, предлагающих ипотечные программы, приближается к 20. В немалой степени этому способствует приход все новых банков в регион. Так, директор Самарского филиала «АК БАРС Банк» Шевкет Закиров сразу признался, что с первого же дня открытия филиала помимо кредитования предприятий приоритетным направлением станет ипотека. «На мой взгляд, рынок недвижимости, особенно в Самаре, является наиболее обещающим направлением», – сказал банкир.

Те же банки, которые давно уже освоились на волжских просторах, неустанно совершенствуют свои ипотечные программы, чтобы не потушить интерес потенциальных клиентов. Как показал опрос банков в Самаре, каждый из них не менее двух раз, а, как правило, 5-6 раз, изменял условия данного кредитования с начала работы. Наиболее часто это касалось процентной ставки, величины первоначального взноса и срока погашения. На сегодняшний момент средняя ставка по ипотечному кредиту снизилась с 20-22 % до 15-17 %, причем кредит под 14% в рублях найти сейчас тоже не проблема, а «Раффайзенбанк» готов и под 10% прокредитовать. Срок погашения кредита на начальных этапах был не более 10 лет (исключение – Сбербанк). Сейчас его увеличили все как минимум до 15-20 лет. Хотя есть варианты и до 25-30. Размер первоначального взноса с 30% упал до 10-15% от стоимости жилья. Причем есть банки, готовые выдать до 100% стоимости жилья. Также банки неустанно смягчают условия и по другим параметрам. Минимизируют число поручителей, дают свободу в выборе валюты, страховые выплаты в рассрочку, увеличивают возраст заемщика и так далее. А в Сбербанке вообще вместо бесконечного совершенствования уже существующего кредита руководство приняло решение создать отдельный, специально для молодых семей. О будущем расширении продуктовой линейки говорилось и в других банках. Например, в «Солидарности» идет разработка собственной программы вне зависимости от СОФЖИ.

Бег с препятствиями

Как говорится, совершенству нет предела, и не за горами тот день, когда российские банки будут предлагать кредиты по европейским стандартам. Этому весьма способствует сильная конкуренция среди банков. Но есть несколько объективных сложностей. Например, распространенность «зарплат в конвертах». Надо сказать, что некоторые банки (особенно вновь пришедшие) в погоне за клиентами пытаются привлечь лозунгом «Без справки о доходах», но их единицы, а проценты там закладываются высокие, чтобы снизить риски. Ведущий специалист отдела розничного бизнеса самарского филиала «Зенит» Анна Лишаева призналась, что банки идут на такой шаг, но это скорее приемлемый ход для местных банков, которые обладают более обширными источниками информации о самарских организациях. Для только появившихся банков – это лишь способ привлечь к себе внимание. Полностью отказаться от проверки доходов не в состоянии ни один банк.

Другим важным обстоятельством является цена вопроса. Как призналась глава представительства в Самаре «Городского ипотечного банка» Елена Битяй, «нижняя планка ставки по кредиту не в состоянии опускаться ниже, чем уровень инфляции, а он составляет сейчас в реальности не менее 12%». Ставка по кредиту, по закону, может быть меньше даже ставки рефинансирования (до 9,75%), но подобное снижение по силам лишь фондам, организованным официальными властями, таким, как СОФЖИ. И никакие банки на такое не пойдут.

С другой планеты

Как ни странно, самарский рынок недвижимости все еще ждет глоток свежего воздуха в результате прихода «варягов». Ведь о дешевизне иностранных ресурсов, буквально, ходят легенды. Действительно, этот год в Самаре особенно отличился «урожаем» на иностранные банки, среди появившихся есть такие «монстры», как «РаффайзенБанк» и «Банк Сосьете Женераль Восток». И у каждого уже есть своя ипотечная программа. «Сити банк» также заявил о своих претензиях на самарскую публику, и их подход к потребительскому кредитованию не оставляет сомнения по поводу грядущей популярности. Но говорить, что их программы являются демпинговыми, – пока еще слишком рано. Чуда не произошло…

Условия по ипотечным кредитам здесь не слишком выходят за рамки сложившихся рыночных условий, и причин для этого несколько. Во-первых, иностранные банки пришли в Самару не для меценатства, а за сверхприбылью. Зачем им занижать заранее свою прибыль, если кредиты берут и под значительные проценты? Любому хочется «отбить» свои вложения за максимально короткий период. А, во-вторых, низкая ставка на Западе сложилась за счет устойчивости экономики и высокие проценты – это плата за «суровую» российскую действительность (так называемые страховые риски). Ведь беспрецедентный опыт японского «Мичиноку банка» в Хабаровском крае доказывает, что иностранный капитал готов кредитовать под 7% годовых, только если будет постоянная работа с «белой» зарплатой не менее 1 тысячи долларов США. То есть вопрос встает следующим образом: а население готово к дешевым кредитам?

Но это вовсе не означает, что роль иностранного капитала станет незаметной в российской ипотеке. Грядет новый виток развития через систему ипотечных ценных бумаг. ФСФР наконец-то активизировала доработку нормативов для того, чтобы двухлетний закон заработал в полную силу. Благодаря чему решится одна из главных задач российских банков по рефинансированию ипотечных кредитов, так как собственных сил для обширного и столь долгосрочного кредитования пока еще мало. Именно здесь на ближайшее время иностранцы и собираются развернуться в полную силу. Например, немецкий Deutsche Bank прикупил одну из крупнейших российских инвестиционных компаний.

«Ипотечный рай», обещанный россиянам и самарцам в частности, пока существует лишь в виртуальном мире. Правила игры пока не сформированы ни рынком, ни государством. Стоит ожидать, что в реальности общедоступные программы ипотечного кредитования появятся в России не раньше, чем в стране сформируется нормальный экономический климат. Пока же ипотека является неким вариантом азартной игры, в которую предложено сыграть россиянам.