Круглый стол: ипотека не делает жилье доступнее

28 марта в стенах Дома Туризма под эгидой информационной группы 63.ru прошло заседание круглого стола по вопросам ипотечного кредитования. В программу круглого стола входило представление ипотечных программ самарских коммерческих банков. Были представлены программы «КИТ-Финанс», Внешторгбанка, «ФИА-банка», Импэксбанка, Поволжского банка Сбербанка России, Газбанка, Банка «Солидарность», Городского ипотечного банка, «Уралсиба», «Приватбанка», «БИН-Банка», «Росбанка», «МДМ-банка» и ряда других. В центре внимания оказались и другие участники ипотечного кредитования. Экспертами в сфере ипотеки выступили агентства недвижимости «Визит», «Спектр недвижимости» и «Дисса».

При обсуждении довольно острым вопросом оказалась роль ипотечных брокеров на самарском рынке. В идеале этот новый институт должен обеспечивать предоставление полной информации о существующих ипотечных программах, объективную оценку кредитного лимита клиента и помощь при оформлении всех необходимых документов. Но пока эта услуга остается несколько искаженной, о чем с неудовольствием констатировали представители коммерческих банков. Трудно отрицать, что это сложилось отчасти по объективным причинам. Ведь на заре развития ипотеки в России именно агентства недвижимости начали консультировать своих клиентов, объясняя, как купить квартиру, взяв в долг у банка. Поэтому ипотечное брокерство стало естественно развиваться в стенах риелторских контор. Но здесь же и родились первые случаи махинаций. Главную причину нечистоплотности банкиры видят в том, что риелтор заинтересован в первую очередь в реализации квартиры, так как именно с этой операции он получает основной доход, а не с консультационных и сопроводительных услуг. Соответственно, некоторые не выдержали искушения и, хорошо зная требования банков, стали оказывать помощь в фальсификации документов, предоставляемых при заявке на кредит. Представители «Росбанка», «Солидарности», «ФИА-банка» и Национального торгового банка признались, что случаи мошенничества при содействии ипотечных брокеров, действительно, достаточно высоки. Даже назывались цифры в размере 25-30% от общего объема поданных заявок.

Следует заметить, что данная проблема очень серьезна, так как привлечение недобросовестных ипотечных брокеров может поставить крест не просто на взятии кредита в определенном банке, но и на репутации человека как заемщика, так как система кредитных историй уже начала свое развитие. Поэтому различные обещания брокеров чаще всего нужно воспринимать не как помощь, а как потенциальный вред.

На круглом столе был полностью опровергнут достаточно распространенный самими же ипотечными брокерами миф о наличии влияния на банковское решение. Вероятность этого полностью отрицала директор представительства «Городского ипотечного банка» в городе Самаре Елена Битяй, и «коллеги по цеху» были с ней солидарны. Как объяснил Вячеслав Квитко, начальник отдела развития розничного бизнеса КБ «Солидарность», «в 99 случаях из 100 удача при взятии кредита через ипотечного брокера связана с тем, что они очень хорошо знакомы с требованиями банка. Они знают, какова вероятность получения кредита для заемщика. Это и есть их якобы влияние на банк». Хотя именно это знание порождает ситуацию фальсификации документов. Татьяна Вихляева, начальник отдела маркетинга «ФИА-банка» понимает, что в риелторской компании есть разные люди и с ними сложно работать. О человеческом факторе говорила и сотрудник «НТБ».

При этом и банки, и представители агентств недвижимости признали, что их союз необходим для оптимизации процесса поиска квартиры и оформления кредита. По словам Полины Карпенко, исполнительного директора АН «Визит», ипотека как на российском, так и на самарском рынке выходит на принципиально новый уровень. И сегодня для клиента определяющим фактором является даже не банковская ставка, а сама технология выдачи кредитов. Также руководитель правового департамента группы компаний «Спектр недвижимости» Мария Копылова, заявила, что риелторские компании нужны банкам гораздо больше, чем банки риелторам. И постепенно рынок будет приходить к западным стандартам – там банк обычно платит брокеру. Конечно, крупные российские банки, у которых и так много ипотечных клиентов, не пойдут на то, чтобы платить риелторам. Например, в Сбербанк большой поток идет напрямую и ему посредники ни к чему. А вот небольшие банки, которым нужно за счет ипотеки увеличить свой портфель, заплатят.

В результате дебатов банкиры сделали вывод, что ипотечного брокера необходимо избавить от финансовой зависимости от продажи квартиры и что конечным пунктом для него должна стать подача заявки в банк. Тогда смысл для махинаций исключается. А на настоящий момент остается лишь процедура лицензирования ипотечных брокеров при банке. Причем Татьяна Вихляева посоветовала, основываясь на личном опыте, выдавать лицензии не просто отдельным агентствам, а даже отдельным людям, вне зависимости от громкого имени компании, где тот работает.

Помимо системы «риелтор – брокер» в ипотечном кредитовании существует и такое немаловажное звено, как застройщик, который также подлежит аккредитации в банке.

Ольга Проскурикова, менеджер Национального Торгового банка, не без гордости признала, что в их списке присутствует более 10 застройщиков. В других банках такой многочисленностью не смогли похвастаться, впрочем, как и активным кредитованием долевого строительства. Секрет «НТБ» оказался следующим: «С застройщиками мы работаем по договору о сотрудничестве. Требуем постановление на проектирование, аренду земли. Анализируем финансовое состояние застройщика, проверяем уставные документы, наличие кредитов в других банках. При положительном решении устанавливаем лимит в 10 миллионов рублей, и в случае чего сам застройщик является поручителем по кредиту». Ольга Проскурикова в заключение признала, что «как и все банки, мы относимся насторожено ко всем застройщикам».

Андрей Черкашин, директор управления кредитования Поволжского банка Сбербанка России считает, что проблемы с застройщиками решены. Физическое лицо заключает договор с банком о резервировании квартиры с обязательством открыть в Сбербанке целевой накопительный счет. Эти деньги он может заплатить застройщику, а если его не устраивает жилье – он может эти деньги использовать по своему усмотрению. Также в качестве одного из вариантов по преодолению недоверия к застройщикам была названа программа страхования от долгостроя в СК «Спасские ворота», которая появилась буквально несколько месяцев назад.

Но в общем ситуацию на рынке долевки банкиры пока оценивают как неблагоприятную. Из причин были названы и новое законодательство, и финансовое положение застройщиков, их «непрозрачная» отчетность, отсутствие внятных планов по проекту в целом и по ценовой политике в отдельности. Хотя на примере «Содействия» банкиры признали, что и это не является гарантией надежности застройщиков. Одним из главных параметров строительных компаний банковские служащие назвали связи с местным правительством, и отвели в итоге ему чуть ли не первое место.

На реплику о том, что аккредитация при банках ограничивает и без того небольшое предложение по долевкам, а гарантии по этим застройщикам опять же не даются, был дан пример от «ФИА-Банка». В нем рассказывалось, что в 2003 году у одного из застройщиков прекратилось финансирование, и строительство было поставлено под угрозу. В результате того, что в этом объекте были прокредитованы некоторые квартиры, банк привлек еще покупателей и стройка была завершена. Из чего можно сделать вывод, что хотя банк и не дает прямых гарантий по надежности строительных компаний, он сделает все возможное, чтобы перебоев с финансированием не было, а значит, вероятность удачи велика.

Однако сейчас динамика ипотечного кредитования у некоторых банков начинает снижаться. Причина тому – отсутствие новых проектов строительства, дефицит жилья и, как результат, резкий рост цен на недвижимость. Наблюдатели констатируют сокращение предложения жилой недвижимости на фоне увеличения платежеспособного спроса за счет доступных программ ипотечного кредитования в банках. Соответственно, цены только за первые два месяца года подскочили в среднем на 20-25%. Поэтому, несмотря на бурное развитие ипотеки в целом, решение квартирного вопроса в массовом порядке еще не скоро предвидится.

В результате прогнозы на ближайшее время не были исполнены оптимизма. Даже те клиенты, которые получили одобрение в банке, не в состоянии воспользоваться ипотечным кредитом, так как не могут найти квартиру. А если и находят, продавцы и их риелторы продолжают повышать цены даже после внесения покупателем аванса за приобретаемую квартиру. Получается замкнутый круг, где основная проблема рынка недвижимости лежит не в сфере ипотечного кредитования, а в области строительства нового качественного жилья. Необходимо увеличение предложения, но застройщики не могут привлечь ни дольщиков, ни банки. Поэтому в качестве вывода Елена Битяй высказала мысль, что доступное жилье в обывательском понимании появится еще не скоро.